Покупка с дефолтом

Грозовое предупреждение В 2009 го­ду ипо­теч­ные кре­ди­ты ста­нут са­мы­ми проб­лем­ны­ми для оте­че­ст­вен­ных бан­ков. Круп­ней­шее в Рос­сии кол­лек­тор­ское агент­ст­во Se­qu­o­ia Cre­dit Con­so­li­da­ti­on про­ве­ло оп­рос 25 кре­дит­ных уч­реж­де­ний, ра­бо­та­ю­щих с ипо­те­кой в раз­лич­ных ре­ги­о­нах стра­ны: 40% бан­ков приз­нали, что ждут не­возв­ра­тов преж­де все­го от ипо­теч­ных за­ем­щи­ков.

По­ка слу­ча­ев про­да­жи ипо­теч­ных квар­тир очень ма­ло по срав­не­нию с ко­ли­че­ст­вом вы­дан­ных кре­ди­тов. По сло­вам ди­рек­то­ра по раз­ви­тию биз­не­са «Дол­го­во­го агент­ст­ва ”При­став“» Сер­гея Шпе­те­ра, бан­ки за­ин­те­ре­со­ва­ны в «жи­вых» день­гах — тор­гов­ля жильем не яв­ля­ет­ся их про­филь­ным биз­не­сом. В Бал­тий­ской ипотечной кор­по­ра­ции наз­ва­ли толь­ко один слу­чай, ког­да си­ту­а­ция дош­ла до су­да и квар­ти­ра бы­ла вы­став­ле­на на тор­ги. Пред­ста­ви­те­ли Райф­фай­зен­бан­ка го­во­рят, что с на­ча­ла 2009 го­да в по­ряд­ке доб­ро­воль­ной ре­а­ли­за­ции бы­ло про­да­но 16 объек­тов жи­лой нед­ви­жи­мо­сти, на­ходивших­ся в за­ло­ге. При­мер­но та­кие же дан­ные пре­до­став­ля­ют дру­гие бан­ки и кол­лек­тор­ские агентства. «Речь идет о де­сят­ках, но ни­как не о сот­нях та­ких сде­лок»,— го­во­рит г-н Шпе­тер.

«Зна­чи­тель­ное ко­ли­че­ст­во про­даж за­ло­жен­ных квар­тир ожи­да­ет­ся не ра­нее вто­рой по­ло­ви­ны 2009 го­да»,— считает Анд­рей Сте­па­нен­ко, ру­ко­во­ди­тель ди­рек­ции обс­лу­жи­ва­ния фи­зи­че­ских лиц, член прав­ле­ния Райф­фай­зен­бан­ка.

То есть кре­ди­то­ры мо­гут вы­ста­вить на про­да­жу за­ло­жен­ное жилье по сни­жен­ным це­нам, лишь бы по­лу­чить хоть ка­кие-то день­ги. Так что ес­ли сей­час вник­нуть в юри­ди­че­ские тон­ко­сти про­цес­са про­да­жи де­фолт­ных квар­тир, воз­мож­но, на этом рын­ке бу­дет чем по­жи­вить­ся.

Дисконт до 10% Как пра­ви­ло, в слу­чае сог­ла­сия долж­ни­ка на по­га­ше­ние за­дол­жен­но­сти пу­тем ре­а­ли­за­ции квар­ти­ры в доб­ро­воль­ном по­ряд­ке со­став­ля­ет­ся пись­мен­ное сог­ла­ше­ние об от­ступ­ном. «Раз­мер от­ступ­но­го не­о­бя­за­тель­но дол­жен сов­па­дать с раз­ме­ром ис­пол­не­ния по обя­за­тель­ст­ву (сто­ро­ны оп­ре­де­ля­ют это в сог­ла­ше­нии). С пре­до­став­ле­ни­ем от­ступ­но­го прек­ра­ща­ют­ся все обя­за­тель­ст­ва по до­го­во­ру, вклю­чая не­у­стой­ки»,— рас­ска­зы­ва­ет Сер­гей Шпе­тер. По сло­вам бан­ки­ров и кол­лек­то­ров, та­ким об­ра­зом раз­ре­ша­ет­ся до 90% слу­ча­ев с не­вып­ла­той по ипо­те­ке.

Бо­лее то­го, по сло­вам Анд­рея Сте­па­нен­ко, да­же пос­ле по­лу­че­ния бан­ком су­деб­но­го ре­ше­ния ис­пол­ни­тель­ное про­из­вод­ст­во не до­во­дит­ся до сво­е­го ло­ги­че­ско­го за­вер­ше­ния — пуб­лич­ных тор­гов. За­ем­щик, по­лу­чая уве­дом­ле­ние о про­да­же квар­тиры с тор­гов, по­ни­ма­ет, что ни­ка­ким об­ра­зом пов­ли­ять на це­ну не смо­жет. В та­ких слу­ча­ях долж­ник пы­та­ет­ся сроч­но най­ти по­ку­па­те­ля и ре­а­ли­зо­вать за­лог по сог­ла­ше­нию сто­рон. «При­об­ре­тая квар­ти­ру имен­но в та­кой мо­мент, по­ку­па­тель мо­жет по­лу­чить на­и­боль­шую скид­ку»,— го­во­рит Анд­рей Сте­па­нен­ко.

Од­на­ко на боль­шой ди­сконт рас­счи­ты­вать не при­хо­дит­ся. По сло­вам пред­ста­ви­те­ля GE Mo­ney Bank Ека­те­ри­ны Ту­тон, в на­сто­я­щее вре­мя скид­ка при про­да­же та­ких квар­тир варьи­ру­ет­ся от 5 до 10%, но нель­зя го­во­рить, что на рын­ке ус­та­нов­лен ка­кой-то спе­ци­аль­ный ди­сконт на ипо­теч­ные квар­ти­ры.

Не­ко­то­рые кре­дит­ные уч­реж­де­ния го­то­вы ид­ти нав­ст­ре­чу по­ку­па­те­лю за­ло­го­вой квар­ти­ры и пре­до­став­лять ипо­теч­ный кре­дит на ста­рых ус­ло­ви­ях. То есть воз­мож­на сме­на за­ем­щи­ка-долж­ни­ка по кре­дит­но­му до­го­во­ру (пе­ре­вод дол­га со сме­ной за­ло­го­да­те­ля). Эта схе­ма до­ста­точ­но ин­те­рес­на для по­ку­па­те­ля, ко­то­рый в ус­ло­ви­ях по­вы­ше­ния про­цент­ных ста­вок по ипо­те­ке по­лу­ча­ет кре­дит по став­ке, из­на­чаль­но про­пи­санной в кре­дит­ном до­го­во­ре.

Мертвые души Поку­па­те­лям не сто­ит пол­ностью по­ла­гать­ся на юри­ди­че­скую чи­сто­ту при­об­ре­та­е­мой квар­ти­ры лишь по­то­му, что она за­ло­же­на в бан­ке. «Иног­да бан­ки бе­рут в за­лог нед­ви­жи­мость, не учи­ты­вая на­ли­чие не­со­вер­шен­но­лет­них де­тей, ко­то­рые име­ют пра­во на это иму­ще­ст­во, фак­ти­че­ских брач­ных от­но­ше­ний, так­же вли­я­ю­щих на пра­во соб­ст­вен­но­сти»,— го­во­рит стар­ший юрист ком­па­нии Li­dings Егор Кун­це­вич.

Уз­нать ис­то­рию за­ло­жен­но­го жилья мож­но, по­лу­чив вы­пи­ску из Еди­но­го госу­дар­ст­вен­но­го рее­ст­ра прав на нед­ви­жи­мое иму­ще­ст­во и сде­лок с ним (ЕГРП). Из вы­пи­ски вид­но, бы­ла ли квар­ти­ра в спо­ре или нет, нак­ла­ды­ва­лись ли на нее аре­сты, на­хо­дит­ся ли она в за­ло­ге. По за­ко­ну та­кую вы­пи­ску мо­жет по­лу­чить толь­ко соб­ст­вен­ник жилья, так что по­ку­па­телю сто­ит пот­ре­бо­вать от вла­дель­ца пре­до­ста­вить ему та­кую справ­ку.

Если квар­тира бы­ла кон­фи­ско­ва­на у неп­ла­те­жес­по­соб­но­го долж­ни­ка по ре­ше­нию су­да, есть риск, что за­ем­щик ос­по­рит за­кон­ность изъя­тия нед­ви­жи­мо­сти. «Кол­лек­то­ры сов­ме­ст­но с сот­руд­ни­ка­ми ор­га­нов го­су­дар­ст­вен­ной ис­пол­ни­тель­ной служ­бы ча­сто на­ру­ша­ют про­це­ду­ру кон­фи­ска­ции за­ло­жен­ной нед­ви­жи­мо­сти, что мо­жет пов­лечь приз­на­ние су­дом та­ких дей­ст­вий ис­пол­ни­тель­ной служ­бы не­за­кон­ны­ми и, как след­ст­вие, вос­ста­но­вить быв­ше­го соб­ст­вен­ни­ка квар­ти­ры в сво­их иму­ще­ст­вен­ных пра­вах»,— го­во­рит Егор Кун­це­вич.

Кро­ме то­го, всег­да ос­та­ет­ся риск приз­на­ния до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи не­дей­ст­ви­тель­ным в свя­зи с тем, что на мо­мент его зак­лю­че­ния долж­ник пре­бы­вал в не­де­ес­по­соб­ном со­сто­я­нии, что долж­но быть ус­та­нов­ле­но ре­ше­ни­ем су­да, а так­же в свя­зи с тем, что сдел­ка бы­ла осу­ще­ств­ле­на под воз­дей­ст­ви­ем тя­же­лых об­сто­я­тельств, в ре­зуль­та­те на­си­лия или об­ма­на.

В слу­чае про­да­жи по сог­ла­ше­нию с бан­ком поку­па­те­лю не­об­хо­ди­мо по­га­сить ос­тав­шу­ю­ся часть кре­ди­та пе­ред бан­ком и од­нов­ре­мен­но со сня­ти­ем за­ло­га офор­мить пра­во соб­ст­вен­но­сти на объект. В ре­зуль­та­те по­ку­па­тель не­сет до­ста­точ­но серьез­ные ри­ски, по­сколь­ку, ес­ли ре­ги­ст­ра­ци­он­ный ор­ган от­ка­жет в оформ­ле­нии пра­ва соб­ст­вен­но­сти, он мо­жет ос­таться и без квар­ти­ры, и без де­неж­ных средств.

В Райффай­зенбанке со­ве­ту­ют при по­куп­ке де­фолт­ной квар­ти­ры при­ме­нять аккре­ди­тив­ную схе­му рас­че­тов: день­ги бу­дут пе­ре­ве­де­ны бан­ком с ак­кре­ди­ти­ва на по­га­ше­ние кре­ди­та толь­ко пос­ле ре­ги­ст­ра­ции пра­ва соб­ст­вен­но­сти на по­ку­па­те­ля. Ри­ски для не­го в та­ком слу­чае от­сут­ст­ву­ют.

В об­щем, юри­ди­че­ских тон­ко­стей бо­лее чем до­ста­точ­но, но не­нам­но­го боль­ше, чем ри­сков при по­куп­ке жилья, ска­жем, на вто­рич­ном рын­ке.

Кон­стан­тин Ар­тю­ха, ви­це-пре­зи­дент бан­ка Del­taC­re­dit:
— Мож­но прог­но­зи­ро­вать уве­ли­че­ние прос­роч­ки по ис­пол­не­нию за­ем­щи­ка­ми обя­за­тельств по кре­дит­ным до­го­во­рам. Но не ду­маю, что, как след­ст­вие, мы уви­дим мас­со­вую ре­а­ли­за­цию за­ло­гов. С од­ной сто­ро­ны, это свя­за­но с тем, что у боль­шин­ст­ва ипо­теч­ных за­ем­щи­ков это един­ст­вен­ное жилье в соб­ст­вен­но­сти, и они сде­ла­ют все, что­бы сох­ра­нить его. С дру­гой — бан­ки са­ми го­то­вы пой­ти нав­ст­ре­чу за­ем­щи­кам, ис­поль­зуя, нап­ри­мер, ме­ха­низ­мы ре­ст­рук­ту­ри­за­ции дол­га.

Алек­сей Шле­нов, ге­не­раль­ный

ди­рек­тор «Миэль-Бро­ке­ридж»:

— Ри­элтеры ре­ко­мен­ду­ют пред­ла­гать квар­ти­ры, на­хо­дя­щи­е­ся в за­ло­ге у бан­ка, в про­да­жу по це­не ни­же сред­не­ры­ноч­ной, что­бы ре­а­ли­зо­вать квар­ти­ру как мож­но бы­ст­рее. В дан­ном слу­чае вре­мя иг­ра­ет про­тив про­дав­ца, на ко­то­ро­го мо­гут ока­зы­вать дав­ле­ние сра­зу не­сколь­ко фак­то­ров: не­воз­мож­ность вып­ла­чи­вать кре­дит, сни­же­ние цен на нед­ви­жи­мость и рост кур­са дол­ла­ра.