Курортный карман

На большинстве национальных рынков недвижимости, в том числе в любимых российскими покупателями странах с теплым климатом, в начале года наблюдается примерно одинаковая картина, которую легко описать одним всем набившим оскомину словом — "кризис". Однако несчастлив каждый из этих рынков все-таки по-своему, и к некоторым из них уже стоит присмотреться частным инвесторам.

Полупустые и наполовину полные стаканы

Приступая к изучению рыночных обзоров, следует прежде всего обратить внимание на то, кто составлял эти обзоры. Заинтересованные структуры пытаются рапортовать об улучшении ситуации, незаинтересованные не находят оснований для оптимизма.

Оптимистическая картина, рисуемая риэлтерами, такова. Испания решила продемонстрировать аттракцион бесконечной щедрости по отношению к покупателям: по всей стране готовые объекты продаются с 40-процентной скидкой. Болгария, Черногория, Хорватия, Румыния, Кипр последовали испанскому примеру. Слово "скидка" слишком по-бытовому звучит, поэтому можно еще сказать помудренее — "ценовая коррекция". Сейчас происходит ценовая коррекция после бума.

По слухам, олигархи решили воспользоваться низкими ценами на недвижимость класса "люкс" и памятники искусства и массово их скупают. Вообще в высшей ценовой категории все хорошо, сделки проходят регулярно. И в этой самой категории уже наметился подъем.

Щедры оказались и государственные служащие сразу нескольких стран, принявшие решение дружно снизить налоги на операции с недвижимостью, провести либерализацию законодательства о приобретении недвижимости иностранцами, улучшить визовый режим.

Более того, кое-где недвижимость даже подорожала, а значит, там кризиса и вовсе нет.

Единодушный оптимизм риэлтеров отражает и тот факт, что на многих профессиональных сайтах ленты новостей одновременно сломались на лете прошлого года. А еще резко растет число поисковых запросов пользователей интернета по словам "недвижимость в...".

Лукавая цифра

Сложившуюся на глобальном рынке недвижимости ситуацию можно оценить и по-другому. Да, в отдельных странах жилая недвижимость в конце марта 2009 года стоила выше, чем в конце марта 2008 года. Но нередко прирост цены объясняется или инфляцией, или девальвацией национальной валюты. Учет этих факторов превращает рост в спад. Так, по данным портала Global Property Guide, цены на жилую недвижимость в Индонезии с 1 апреля 2008 года по 1 апреля 2009 года выросли в номинальном исчислении на 4,57% — реально же снизились на 2,87%.

Глубина падения (а оно отмечается на риэлтерской карте мира гораздо чаще, чем рост) также заметнее, если брать реальные, а не номинальные цифры. Так, за указанный период с апреля по апрель -1,9% за год на Кипре превращается в -2,87%; -6,81% в Испании становится -7,24%; падение на 8,04% в Болгарии оборачивается падением на 13,57%.

В условиях низких объемов продаж статистика цен гораздо менее надежна, чем на активно действующем рынке. Огромное количество объектов недвижимости, выставленных сейчас на продажу, не находит спроса — так какая разница, какова при этом заявленная цена предложения?

Ненадежность статистики неумолимо подтверждается и большим разбросом в цифрах по одному и тому же рынку, публикуемых разными структурами. Статистика мало того, что противоречива, так еще и быстро меняется. Понятно лишь, что общемировой тренд сейчас отрицательный.

Справедливости ради следует отметить, что при этом кое-где в мире встречаются так называемые зеленые ростки, то есть страны, в которых недвижимость переживает небольшой рост, дающий повод для умеренного оптимизма. Global Property Guide указывает, например, на Таиланд (четырехпроцентный рост цены отдельно стоящего дома за год) и Израиль (трехпроцентный рост цен на жилую недвижимость за первый квартал 2009 года). Но и в этих странах не все так радужно, как может показаться на первый взгляд.

Скрытое падение

Ситуация с недвижимостью в Таиланде хоть и лучше, чем в большинстве стран мира, но все равно далека от идеала. Начало кризиса в России (да и в Западной Европе, кстати, тоже) обернулось для Таиланда выгодой: многие россияне решились немедленно вложить деньги в недвижимость "страны улыбок", посчитав ее более надежным активом, чем рубли и доллары. В какой-то момент, примерно в период новогодних праздников, "русские" и нацеленные на русскоговорящих же покупателей агентства недвижимости Таиланда вынуждены были искать новых агентов по продажам: слишком много стало покупателей. Но момент этот как-то незаметно прошел.

Сегодня риэлтеры характеризуют ситуацию на тайском рынке примерно так. Покупателей и, соответственно, сделок мало. Покупатели в условиях кризиса, конечно, надеются на серьезные скидки, и нередко сделки срываются именно потому, что продавец не желает таких скидок делать. Некоторые аналитики предлагают покупателям подождать до будущей весны — авось за зиму продавцы станут посговорчивее. Затрудняет оценку ситуации и традиционная информационная закрытость рынка — суммы сделок часто не разглашаются, в налоговые органы поступают документы с заниженными ценами.

Тем не менее какие-то цифры все-таки существуют, и определенные выводы сделать можно. К примеру, на острове Пхукет, по данным местной земельной палаты, за первые четыре месяца года налог с продажи недвижимости, исчисляемый от оценки продаваемого объекта и уплачиваемый продавцами недвижимости, составил 18,2 млн бат. В прошлом году за тот же период этот налог принес в местную казну 132 млн бат — падение более чем в семь раз. Похожие налоги, уплаченные покупателями за тот же период, снизились со 104,3 млн бат до 13,6 млн бат (падение более чем в семь раз). Логично предположить, что где-то в семь раз уменьшились и объемы операций с недвижимостью, что бы там ни происходило с ценами.

В Израиле происходит примерно то же самое. По итогам первого квартала страна входила в короткий список государств, где растут цены на жилую недвижимость. Рост цен — это, конечно, оптимистично. Только недвижимость по этим ценам плохо продается. Это показывают опубликованные в конце мая статистические данные администрации государственных доходов при министерстве финансов Израиля. Согласно этим данным, в 2008 году в Израиле было продано 91,5 тыс. квартир, что на 6% ниже показателя 2007 года. Продажи новых квартир, составляющие 21% объема продаж, упали гораздо сильнее — на 14% за год. Переломным стал четвертый квартал, в котором рост сменился спадом (продажи уменьшились на 43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, цены снизились на 7%).

Надо отметить, что аналитики рынка не ждут заметного дальнейшего снижения цен: мировой финансовый кризис не нанес большого урона израильской экономике — высокий спрос на жилье в Израиле (со стороны жителей страны) сохраняется.

Судьбы чемпионов

Черногория была в прошлом году чемпионом Европы по объему иностранных инвестиций на душу населения. Значительную долю этих инвестиций (порядка 40%) составляли прямые вложения в черногорскую недвижимость. В январе 2009 года инвесторы приобрели недвижимость на общую сумму €11,4 млн — на 59% меньше, чем в январе 2008 года.

Говорить об уровне цен сложно, так как число продаж ничтожно мало. Те цены, которые выставляют продавцы, примерно соответствуют уровню 2004 года, то есть того времени, когда бум недвижимости еще не начался.

Впрочем, недавно газеты сообщили об одном серьезном потенциальном покупателе, способном одним махом исправить статистику продаж какого-нибудь из ближайших месяцев. Черногорский остров Светы-Никола, расположенный рядом с городом Будва, собирается купить бывший премьер-министр Таиланда Таксин, заочно приговоренный на родине к двум годам тюрьмы. Остров был выставлен на торги за €28 млн в феврале, к июню цена снизилась на четверть. Обвиненный в широкомасштабной коррупции экс-премьер может стать достойным новым хозяином острова: предыдущий его владелец Станко Суботич не хочет возвращаться в родную Черногорию, где его обвиняют в контрабанде сигарет в особо крупных размерах.

Олег Дерипаска в марте отказался от девелоперского проекта на курорте Порте-Монтенегро стоимостью €8 млрд. Это самый крупный, но далеко не единственный пример ухода российских инвесторов с черногорского рынка недвижимости.

Черногорцы ожидают, что оживить рынок недвижимости должен принятый в начале июня парламентом страны новый закон о собственности, который разрешает приобретение и оформление на свое имя земли в республике иностранными физическими лицами. К достоинствам Черногории можно отнести и то, что страна пользуется евро — в соседних балканских странах с не такими прочными национальными валютами кризис проявился сильнее из-за их девальвации.

Хорватский рынок не очень отличается от черногорского. Тот же бум в прошлом — правда, чуть раньше завершившийся, те же упавшие цены, продажи почти на нуле и ожидание дальнейшего снижения цен. Правда, есть небольшой бонус для инвесторов, желающих рискнуть: Хорватия войдет в ЕС, вероятно, раньше Черногории, так что к недвижимости сегодня прилагается возможный паспорт жителя ЕС завтра.

Дубай, еще совсем недавно переживавший бум недвижимости и не имевший в мире конкурентов по темпам роста, сейчас опять вне конкуренции — но уже по темпам падения. По оценкам международной консалтинговой компании в сфере недвижимости Knight Frank, за первый квартал 2009 года цены на жилье упали в эмирате на 40%. Правители эмирата уже обратились за помощью к соседям — в нефтяной Абу-Даби.

Конечно, 40% падения после 48-процентного годового роста — это не такой уж и обвал. Правда, цены, вероятно, будут падать и дальше. Оптимистичные дубайцы, однако, говорят, что за падением когда-нибудь опять будет рекордный рост. С ними согласны аналитики швейцарского банка HSBC, выпустившие в начале июня исследование, в котором утверждается, что местный рынок в апреле--мае коснулся дна и есть первые признаки перемены тренда. Тем временем банки страны отмечают неприятную тенденцию: большое число клиентов-иностранцев покидают Дубай, забыв погасить долги по кредитным карточкам. Почти все нарушители финансовой дисциплины по странному совпадению работали в секторе строительства и недвижимости.

Правило "высоко взлетел — больнее падать" действует не только в Дубае. В тех странах, где сегодня самые серьезные проблемы в секторе недвижимости, еще недавно наблюдался бум. Среди лидеров падения — Сингапур, Эстония, Норвегия, Дания. Не лучшая ситуация в Польше и Латвии, но пока нет статистики по этим странам за первый квартал.

И, наоборот, продолжают расти цены на тех национальных рынках недвижимости, которые не демонстрировали мощного роста в последние годы, например в Швейцарии.

Болгария: нет поводов для оптимизма

В Болгарии снижение цен было впервые зафиксировано в январе. На черноморских и горнолыжных курортах цены на недвижимость снизились на 20% с прошлой осени до нынешней весны. Цены на рынке, почти целиком ориентированном на иностранного инвестора, вернулись к уровню 2007 года, но продажи практически остановились.

По утверждению местных риэлтеров, ценовые ожидания продавцов завышены как минимум на 20% по сравнению с ожиданиями покупателей. Не добавляют оптимизма и несколько скандалов с обманутыми британскими инвесторами, вложившими деньги в болгарскую недвижимость. Специализирующееся на консалтинге в сфере недвижимости агентство Jones Lang LaSalle полагает, что цены на болгарское жилье будут быстро снижаться до конца года, а может быть, спад продолжится и в 2009-2010 годах. Примерно на тот же срок агентство прогнозирует рецессию и на мировом рынке недвижимости в целом.

Британцы ушли, но могут вернуться

В Испании местный орган по регистрации сделок с недвижимостью недавно опубликовал любопытный документ, показывающий, как распределяются покупатели местной недвижимости по стране происхождения (точнее, как распределялись в 2008 году). Оказывается, рынок фактически контролировали британцы (57% покупателей), далее следовали немцы (7,7%), ирландцы (7,5%), россияне (6,4%), французы (6,1%). А поскольку Великобритания, Ирландия и Россия серьезно пострадали от мирового финансового кризиса, то неудивительно воздействие кризиса и на рынок жилой недвижимости Испании.

Tinsa, ведущая оценочная компания Испании, оценивает число непроданных домов и квартир в стране примерно в 1 млн и предполагает, что к концу года их станет 1,5 млн. К концу года ожидается падение цен на недвижимость на 20% от нынешнего уровня. Согласно прогнозу кредитного рейтингового агентства Standard & Poor`s, рынок недвижимости Испании может не достичь дна в этом году — скорее всего, цены достигнут минимума лишь в следующем году.

Во Франции рецессия распространилась на весь национальный рынок недвижимости. По оценке национальной риэлтерской ассоциации FNAIM, за 2008 год средняя цена домовладения снизилась на 10%. Средиземноморское побережье пережило самый сильный спад. В Канне средняя цена апартаментов снизилась на 13,2%. FNAIM полагает, что за 2009 год недвижимость может подешеветь еще на 10%, а падение будет продолжаться в 2010 и 2011 годах.

Главная надежда местного рынка — возвращение британцев (в связи с укреплением курса фунта стерлингов).

Очень зависим от британских хозяев и рынок недвижимости Турции. О ситуации на этом рынке может дать некоторое представление следующий факт: агентство недвижимости Nirvana International снизило цены на некоторые свои объекты в Бодруме на 40% по сравнению с прошлогодними. Рынок домов на побережье перенасыщен предложениями о продаже и аренде. Спросу же пока просто неоткуда взяться.

Кипр — рецессия со всех сторон

В конце апреля Европейский суд принял решение, которое может иметь самые серьезные последствия для рынка недвижимости Северного Кипра. Суд вынес вердикт в пользу грека-киприота, потерявшего недвижимость на севере острова в результате конфликта 1974 года, в ходе которого Кипр был разделен на две части. За греком-киприотом было признано право собственности на землю, которую приобрели жители Великобритании и успели построить на ней дом. В 1974 году с севера на юг острова вынуждены были переселиться около 200 тыс. человек, и многие объекты недвижимости, проданные или продающиеся на Северном Кипре, стоят на землях, принадлежавших беженцам. Теперь недвижимость на спорной земле может резко потерять в цене ввиду опасений потенциальных покупателей. Понятно, что для переживающего не лучшие времена рынка недвижимости Северного Кипра это не лучшая новость.

Что касается южного Кипра, то там, как утверждает кипрское ведомство по регистрации недвижимости, объем продаж в апреле был ниже по сравнению с апрелем 2008 года на 55%. Самыми пострадавшими оказались курорты Пафос, Ларнака, Фамагуста, которые могли еще недавно похвастаться быстро растущим ценами.

В Италии кризиса на рынке недвижимости нет

Федерация итальянских агентств недвижимости FIAIP недавно опубликовала обзор ситуации в 20 курортных зонах страны. Согласно этому обзору, в 2008 году объем продаж снизился на 10%, предложение выросло на 4,2%, а цены остались примерно теми же (тут следует заметить, что стабилизации предшествовало десятилетие не быстрого, но уверенного роста).

Понятно, что риэлтеры сейчас демонстрируют оптимизм, но цифры подтверждает и незаинтересованный источник. В июньском отчете Европейского центробанка Италия входит в список из трех стран еврозоны, в которых недвижимость не дешевеет (две другие страны — Португалия и Австрия).

Правда, неофициально представители итальянского рынка недвижимости признаются, что со стабильной или чуть-чуть подросшей цены сейчас нетрудно получить 20-процентную скидку, на которую нечего было и надеяться год назад. Конечно, если речь идет о реальной сделке.

Аренда на время отложенного спроса

Плохие новости для продавцов недвижимости не столь плохи для арендодателей. Во всех "курортных" странах отмечается рост интереса к долгосрочной аренде. Вероятнее всего, со стороны потенциальных покупателей недвижимости, отложивших покупку в связи с ухудшившимся финансовым положением или в ожидании дальнейшего снижения цен.

В сторону предложения аренды повернулись и продавцы зарубежной недвижимости.

Поскольку лето является высоким сезоном на рынке аренды в упомянутых странах благодаря наплыву туристов, ситуация прояснится к осени, когда сезонный фактор действовать перестанет. Тогда и станет ясно, был ли стакан наполовину полон или наполовину пуст.

Алексей Алексеев