Движения недвижимости
На рынке недвижимости после многомесячной спячки началось оживление. Риэлторы отмечают резкий рост количества просмотров продаваемых квартир. Государство сделало более выгодными для заемщиков ипотечные программы. Действительно ли пришло время покупать жилье?
На очередной «Консилиум» «Finance» собрались вице-президент ОАО «Квартстрой» Александр Байгушев, заместитель управляющего директора ООО «Квартстрой-НН» Антон Белавин, генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик, генеральный директор ГП НО НИКА Алексей Денисов, руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Анна Дувакина, директор АН «Выбор», президент Нижегородской гильдии риэлторов Александр Жилевский, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольга Сажина, генеральный директор ЗАО «Рензин компани» Алексей Рензин и руководитель аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов. Вели встречу генеральный директор ЗАО «„КоммерсантЪ“ в Нижнем Новгороде» Андрей Кияшко и редактор «Finance» Валерий Браун.
Валерий Браун. Фондовый рынок в России растет уже несколько месяцев подряд. В промышленности спад практически приостановлен. Сегодня нам хотелось бы разобраться, что происходит в сфере недвижимости. Как скоро закончится падение цен? Имеет ли смысл приобретать жилье или коммерческую недвижимость уже сейчас или стоит подождать? И если нужно ждать, то как долго и какие признаки будут являться свидетельством того, что приобретение откладывать уже не стоит?
Борис Горелик. На фондовый рынок и рынок недвижимости здоровье экономики влияет одинаково, но с разной скоростью. Фондовый рынок является первым индикатором текущих дел, а рынок недвижимости опаздывает от него как минимум на один-два квартала. Эту закономерность мы видели в 1998 году, когда рынок недвижимости достиг дна только в ту пору, когда фондовый рынок уже показывал признаки роста. Фондовые индексы выросли за последние полгода на 60%. Для рынка недвижимости — это показатель его будущих побед.
Но в настоящее время цены на недвижимость продолжают стагнировать. Мне кажется, что барахтанье в болоте и наступанье на затопленные бревна вместо дна продолжатся и в ближайшем будущем. Я знаю, что большое количество моих коллег со мной не согласятся в силу того, что всем бы хотелось позитива. Но желаемое не всегда можно выдавать за действительное. Мне кажется, что вероятность снижения цен в основных сегментах рынка недвижимости в ближайшее время выше, чем вероятность роста. Пока еще есть, куда падать. Мне кажется, что процентов на 10 еще будет снижение.
Алексей Чемоданов. ГК «Триумф» постоянно мониторит цены предложения на рынке. Они снижаются плавно, каждый месяц на 1–2%.
И снижение этих цен с августа 2008 года составило 14–18%. Но реальные цены сделок могут существенно отличаться от цен предложения. Почувствовав реальный интерес к своим объектам, собственник готов идти на существенные, в десятки процентов, скидки относительно цены предложения.
Ольга Сажина. Я хотела уточнить, что вы рассказываете о продавцах — физических лицах. А если говорить о крупных застройщиках, о первичном рынке жилья, то такого снижения цен не было.
Алексей Чемоданов. Не только о физических лицах, но и о застройщиках. На первичном рынке с августа 2008 года, когда цены были максимальными, снижение в среднем по городу составило 13,7%. При этом продажи на более чем половине объектов фактически не ведутся.
Борис Горелик. То есть те, кому посчастливилось войти в кризис с объектами высокой степени готовности, могут снижать цены существенно меньше ввиду того, что сократилась база для продаж. Большое количество проектов встала, строительные работы на них не ведутся. Поэтому, если компания демонстрирует объективные признаки жизнеспособности, она может снижать цены гораздо медленнее, чем все.
Александр Жилевский. Мы работаем на рынках и первичного, и вторичного жилья и как застройщики, и как брокерская компания, и, на мой взгляд, сейчас начинается оживление. Это не значит, что количество сделок увеличилось, но в июне квартиры смотрят в три-четыре раза чаще, чем в апреле. С чем связано это оживление? Прежде всего у нас появился нормальный ипотечный продукт с фиксированной ставкой. Я разговаривал с банкирами. Кредит доверия к ипотеке упал, потому что банки пытались увеличивать ставки по старым договорам. Люди стали бояться ипотеки. А после того, как появился государственный ипотечный продукт, ипотека ожила. Еще один фактор — повышение курса рубля по отношению в бивалютной корзине. Граждане понимают, что деньги из валюты надо вынимать. Никакого роста там не может быть, поскольку растет цена на нефть. И еще один фактор: люди начали понимать, что падения цен на недвижимость в два-три раза, как обещали нам уважаемые средства массовой информации, нет и не будет. Цены могут снизиться еще на 2–3%, но не более того. Поэтому, если не будет никаких финансовых катаклизмов (я имею в виду так называемую вторую волну кризиса), мы, возможно, по ценам уже находимся на дне. Ведь к чему ведет увеличение числа просмотров, о котором я уже сказал? Если за месяц квартиру посмотрел один потенциальный покупатель, ее владельца можно убедить снизить цену. Если покупатели идут один за другим — цену человек снижать не будет.
Алексей Рензин. Я бы остерегся говорить о том, что цены на рынке недвижимости достигли дна. Рынок недвижимости не может существовать вне зависимости от экономической ситуации в стране. А сейчас еще ничего не понятно с развитием экономики в России.
Я пока не знаком с конкретной программой выхода из кризиса. Говорить о кратковременных изменениях за один-два месяца как о каких-то показателях — это несерьезно. Есть психологический фактор, есть многие факторы, которые влияют один на другой.
Ольга Сажина. Если говорить не обо всем рынке, а о конкретных застройщиках, с которыми я постоянно общаюсь, ряд из них пытались снизить цены, затем вернули их на прежний уровень. Наша компания цен не снижала ни на рубль. Какими у нас они были на 1 октября, такими и остались. Да, продажи упали. «Жилстрой-НН» — крупнейшая компания в городе, и летом прошлого года у нас в продаже было до 370 квартир. Ежемесячно у нас покупали от 50 до 80 квартир. Сейчас у нас в продаже 30 квартир. Покупают по 8–10 квартир в месяц. Но цены мы снижать не будем, поскольку покупали землю дорого. И себестоимость нашего жилья не намного ниже продажной цены. А работать без прибыли — ради работы — мы не будем. У нас осталось всего два объекта в застройке, и оставшиеся в них квартиры мы к осени все равно распродадим. А новых объектов мы строить пока не будем. У нас много работы: мы занимаемся промышленным строительством, строим рынок в Верхних Печерах, выполняем муниципальные заказы. По крайней мере, появилось время заниматься подготовкой проектов, подбором земельных участков. Объемы реализации восстановятся года через два-три. К этому времени у нас будет возможность начать новые проекты.
Александр Жилевский. Для себя я четко определил, что ценовое дно на первичном рынке — это 42–45 тыс. рублей за 1 кв. м жилья эконом-класса. Ниже цены не опустятся. Все, что продается дешевле, — это либо жилье плохого качества, либо недостроенное, которое никогда не достроится. А у нас на рынке есть предложения и по 32–35 тыс. рублей за 1 кв. м. Люди покупают и думают: авось пронесет. Но почему-то не проносит.
Ольга Сажина. Я хочу напомнить случай, произошедший с падением башенного крана на проспекте Ленина. На стройке работал нормальный подрядчик, стоял башенный кран нашей компании. Жилье в строящемся доме предложило выкупить государство по 33 тыс. рублей за 1 кв. м. Сменили подрядчика — поставили дешевый кран, и случилось то, что случилось.
Александр Байгушев. Я думаю, что ценовое дно при текущей себестоимости — это 35 тыс. рублей за метр. У нас сейчас достраивается дом бизнес-класса, последнюю квартиру в котором мы продали в марте. Но в настоящее время мы занимаемся проектированием здания эконом-класса с некоторыми свойствами здания бизнес-класса. Расчеты показывают, что при нынешней цене земли, коммуникаций и стройматериалов продавать квартиры в нем мы сможем по цене от 33–35 тыс. рублей за метр. И я думаю, что это предложение будет востребованным на рынке.
Валерий Браун. Несколько месяцев назад бытовало мнение, что банки начнут продавать по дешевке залоговые квартиры, которые будут отбирать у заемщиков, не способных расплачиваться по ипотеке. И эти дешевые квартиры обрушат рынок. Почему это не происходит?
Александр Жилевский. Еще не вечер. Банки сейчас делают все, чтобы максимально оттянуть этот момент, потому что массовая продажа залогов никому не нужна.
Анна Дувакина. Для банка прежде всего важно заниматься своей основной деятельностью, а продажа недвижимости — это не банковские услуги. Поэтому банки стараются реализовывать мероприятия, которые позволят заемщикам рассчитаться с кредитами, чтобы не дойти до реализации залогового имущества. Для банка выгоднее поддержать платежеспособность клиента — а к реализации залога мы приступаем, когда все меры уже исчерпаны. Мы стараемся решать проблемы с просроченниками, с теми, кто сейчас платит, но завтра не сможет. Или, наоборот, сейчас не платит, а завтра сможет. Для банка это важнее, поскольку, давая сейчас возможность подняться на ноги заемщику, банк обеспечит себе будущие доходы.
А с другой стороны, он не дойдет до реализации имущества и выброса на рынок квартир, которые обрушат цены. Поскольку сейчас Центробанк корректирует свои нормативы, чтобы облегчить решение этой задачи, я думаю, массовой реализации залоговых ипотечных квартир в России не будет.
Алексей Денисов. Рынок недвижимости очень чуткий. И если вы в «Коммерсанте» пишете, что цены на жилье продолжат снижаться, то на него точно никто не придет, хотя мы и вывели очень хорошую ипотечную программу. Сейчас у АИЖК ставки от 13%. С июля будет от 11,55%. Со снижением ставки рефинансирования наша ставка еще будет снижаться. Но если мы станем говорить, что недвижимость будет дешеветь, а ставка падать, все возьмут паузу и будут ждать. Поэтому мы сейчас предлагаем новые программы — социальную и корпоративную ипотеку. Если по обычной ипотеке сейчас минимальная ставка 13%, то по социальной — 7%, а по корпоративной — в среднем 6%.
Для работников же Арзамасского приборостроительного завода, с которым мы недавно заключили соглашение, минимальная ставка вообще 0%. Как только люди поймут, что им дают экономическую помощь, они пойдут на рынок и выгребут там все. А потом цены поползут вверх, и все бросятся покупать, опасаясь, что вскоре жилье подорожает еще больше. Появится дефицит, и недвижимость начнет резко расти в цене. У нас в январе-феврале было затишье, в марте появился спрос. В январе мы выдали ипотечных кредитов всего на 6 млн рублей. В апреле уже примерно на 50 млн, в мае на 55 млн, а в июне мы планируем выдать кредитов примерно на 60 млн рублей. И по нашим сделкам жилье на протяжении последних месяцев не дешевеет. Наоборот, наметился некоторый рост.
Александр Жилевский. Господин Денисов прав. Всем капают на мозги, что цены снижаются на 1,5% в месяц. То есть покупатель прикидывает — через месяц квартиру можно будет купить на 30 тыс. рублей дешевле, через два месяца — на 60 тыс… У меня деньги никуда не денутся, подожду. А ведь квартир на рынке все меньше и меньше. Только государство выкупило у застройщиков по различным программам в этом году 600 квартир. Мы вчера пытались для клиента найти квартиру в новостройке в нагорной части города. Свободных квартир в домах, которые точно будут достроены, почти не осталось. Да и на вторичном рынке количество предложений по сравнению с концом прошлого года снизилось на 70%.
С одной стороны, много жилья распродано. А с другой, многие владельцы квартир снимают их с продажи. По нынешним ценам им продавать свое жилье уже не хочется. Людям хочется, чтобы жилье продавалось по 20 тыс. рублей. Не будет. Я бы рекомендовал: кто хочет покупать — покупайте. Иначе можно не успеть.
Алексей Денисов. У всех в связи с кризисом сложилось ощущение, что ипотечный кредит взять невозможно. На самом деле у граждан доходы есть, но они про это не знают. Если семья имеет порядка 30 тыс. рублей доходов в месяц, то она может взять кредит в размере до 1,2 млн. А это средний размер кредита в НО НИКА. Сейчас порядка 70% работающих нижегородцев может взять кредит и улучшить свои жилищные условия. Нужно сделать первый шаг — прийти и проконсультироваться.
У банков есть свои проблемы, но они решаются. Я только что вернулся с совещания, где представитель Центробанка рассказал, что принято решение об изменении параметров резервирования для ипотечного кредитования. Это позволит банкам выдавать ипотеку и по своим программам, а не только по государственным. К сентябрю будет освоен механизм и будут деньги, благодаря которым банки смогут выдавать ипотеку и на первичном рынке жилья. Уставный капитал АИЖК будет увеличен до 120 млрд рублей, из которых 60 млрд будет направлено как раз на первичный рынок. О проблемах строительного сектора говорится с января, и вот как раз сейчас появились реальные шаги по их решению.
Андрей Кияшко. У банков просто нет возможности выдать много кредитов, и им директивно запрещают увеличивать количество заемщиков. И естественно, в этой ситуации они выбирают качество заемщиков. При этом основная проблема в том, что просто нет денег.
Анна Дувакина. Сейчас частные банки нацелены не на увеличение количества кредитов, а на работу с существующими заемщиками. Но благодаря государственной поддержке рынка жилищного кредитования возможности банковского сектора растут. Сейчас происходит корректировка ипотеки, запускается система рефинансирования ипотечных кредитов. Насколько я понимаю, она сейчас будет совершенствоваться и становиться более интересной для банков. Это положительный тренд.
Борис Горелик. На первый уровень выходят завтрашние доходы населения — растут они или не растут. Про доходы пока никто ничего не говорил. А возможный индикатор кредитоспособности гражданина — его надежды на доходы завтрашнего дня. Пока население не уверено в своих доходах, граждане не знают, смогут ли вернуть кредиты. Поэтому предложение по ипотеке не пользуется широким спросом, и возобновление роста цен на недвижимость ничем не гарантировано.
Александр Байгушев. Но в то же время в России вообще и в Нижнем Новгороде в частности велик неудовлетворенный спрос на жилье. Если в США ипотечный кризис вызван прежде всего тем, что там настроили много лишнего жилья, домов, в которых попросту некому жить, то у нас более половины нижегородцев думают об улучшении жилищных условий. Жилье у нас — не столько спекулятивный инструмент, сколько жизненная необходимость. Поэтому его все равно будут покупать.
Алексей Рензин. Но говорить о том, что что-то покупать на рынке недвижимости стало выгодно, по-моему, преждевременно. Есть сегменты, в которых цены меняются быстрее, есть — где медленнее. Земля первой упала в цене, потому что земельные участки относятся к категории проектной недвижимости. Их цена — это ожидаемая стоимость. А положительные ожидания перестали существовать. По готовым объектам цены меняются меньше. Если у вас есть имущество, которое вы не обязаны продавать в настоящий момент, то на падающем рынке выставлять на продажу с каждым днем становится все менее интересно. Если некуда вложить вырученные деньги с нормальной доходностью, смысла вообще нет. У нас было много спекулятивных инвесторов, людей, относящихся к категории рантье, которые жили на доходы, складывающиеся от арендной ставки и роста цены. Они были очень уверены в завтрашнем дне. Сейчас психологически продавать им очень сложно.
И они продают недвижимость только в том случае, если есть возможность вложить вырученные средства в доходный проект. Поэтому пока тотального снижения цен на недвижимость не произошло. То же, которое происходит при минимальном количестве сделок, оценивать некорректно. Коммерческую недвижимость покупают по цене, сколько не жалко, а продают, только если очень нужны деньги. Каких-то новых проектов нет, и говорить о том, что рынок недвижимости имеет инвестиционную привлекательность, нельзя. Производятся только потребительские покупки.
Вкладывать средства в недвижимость стоит, если вам негде жить. Сейчас стала более доступной покупка квартиры, дома или участка земли, на которой гражданин собирается построить себе дом. Есть большие земельные участки, которые сейчас распродают по частям по меньшим ценам. Но рассматривать все это нужно только с точки зрения потребления — вы покупаете, чтобы жить. А с точки зрения инвестиций, на мой взгляд, рано. Весь мир нацелен на то, что кризис продлится как минимум два-три года. И я не вижу причин, почему Россия выйдет из кризиса раньше.