Соломинка для должника
В текущей ситуации финансовой нестабильности вопрос неисполнения ипотечными заемщиками своих обязательств становится все более актуальным. Если говорить о последствиях для заемщиков, то, так как квартиры до полного выкупа находятся в залоге у банка, должники рискуют их лишиться, нарушив график платежей. В самих банках отмечают, что основная часть так называемых «проблемных» заемщиков — это не злостные неплательщики, а люди, попавшие в трудное финансовое положение из-за потери работы или снижения дохода. Именно поэтому для таких людей в некоторых банках разрабатываются программы рефинансирования ипотечных кредитов, призванные уменьшить количество дефолтов по займам. Кроме того, существует государственная программа поддержки ипотечных заемщиков, реализацией которой занимается ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).
Россия начала расплачиваться за ипотечный бум прошлых лет: более 3,5 тысячи россиян на сегодняшний день уже потеряли жилье по решениям судов. Российские законы разрешают выселять семьи с детьми, невзирая на наличие или отсутствие какой бы то ни было жилплощади, просто в никуда. Этим, в частности, воспользовались суды Алтая, которые в течение двух недель вынесли более 500 решений о «взыскании» ипотечных квартир. Примерно столько же, судя по сообщениям СМИ, еще на подходе. Банки тем временем начали публиковать объявления о продажах «плохих» квартир. На самом деле Алтайский край поставил своеобразный «антирекорд», там должников лишают крыши над головой в массовом порядке. К сегодняшнему дню заемщики жилищных кредитов задолжали местным банкам порядка 2,8 млрд рублей, а сумма просрочек составила более 22%. Столь печальной статистки по Самарской области пока нет.
Впрочем, банки отнюдь не заинтересованы в том, чтобы лишать должников жилья, купленного в ипотеку. Реализация залогового имущества требует судебных разбирательств и не гарантирует, что выданные когда-то средства удастся вернуть полностью. Гораздо более привлекательна перспектива получить «живые» деньги в полном объеме от заемщика. Поэтому некоторые банки предлагают клиентам, попавшим в сложную ситуацию, варианты реструктуризации ипотечного кредита, призванные помочь в исполнении обязательств по займу в сложные времена. Кроме того, в декабре 2008 года правительством России было принято решение о поддержке заемщиков, оказавшихся в тяжелой ситуации. Для реализации этой программы было создано «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК, дочка АИЖК). «Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, являясь одной из составляющих антикризисных мероприятий государства, полностью профинансирована и реально работает практически во всех регионах Российской Федерации. А это означает, что в условиях экономического кризиса заемщики ипотечных кредитов смогут найти себе достойную работу без угрозы потери жилья», — говорит генеральный директор ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» Андрей Языков.
Что такое реструктуризация?Это оказание помощи в исполнении обязательств по ипотечному кредиту (займу), позволяющей заемщику осуществлять платежи с учетом изменившегося не в лучшую сторону финансового положения. Реструктуризация ипотечного кредита по программе АРИЖК предполагает предоставление заемщику денежных средств на срочной, платной и возвратной основе. Воспользовавшись программой, заемщик получает возможность в течение льготного периода (максимум 12 месяцев) платить только проценты по фактически предоставленным средствам и тем самым снизить платежную нагрузку на собственный бюджет. Однако в течение этого же срока клиенту необходимо восстановить свою платежеспособность, то есть найти одну или несколько работ, потому что в дальнейшем ему предстоит погашать и остаток задолженности по ипотечному кредиту, и долг по предоставленным АРИЖК средствам. По долгу, накопившемуся в течение льготного периода, надо рассчитаться по аннуитетной схеме платежей в течение всего срока, на который был выдан ипотечный кредит. При этом общий размер платежей заемщика в постльготный период в среднем вырастет на 10-15%.
Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов АРИЖК включает в себя три схемы реструктуризации: стабилизационный заем, стабилизационный кредит, смешанный договор. Их различия определяются степенью участия банка в процессе реструктуризации.
Стабилизационный заем — это денежные средства в рублях, которые АРИЖК выдает заемщику на возвратной и платной основе на льготный период. Сумма выдаваемых средств — не более чем 12 текущих ежемесячных платежей по кредиту, страховой премии по договорам страхования ипотечного кредита (если обязательство по уплате страховой премии возникло до истечения льготного периода), просроченной задолженности по ипотечному кредиту, начисленных, но не уплаченных процентов, штрафов и пени за просроченные платежи. Ежемесячно денежные средства поступают на лицевой счет заемщика в банке-кредиторе и автоматически списываются в счет погашения ежемесячного платежа. В льготный период заемщик выплачивает АРИЖК только проценты за использование фактически перечисленных средств.
Схема стабилизационного кредита отличается от схемы стабзайма источником предоставляемых средств. Стабкредит предоставляется за счет средств банка-кредитора с установлением льготного периода исполнения обязательств по возврату средств. По остальным параметрам (размеру кредита, порядку погашения и так далее) стабкредит равнозначен стабзайму. По истечении льготного периода АРИЖК может провести рефинансирование стабилизационного кредита у банка-кредитора.
Реструктуризация кредита по схеме смешанного договора предусматривает одновременное предоставление заемщику средств АРИЖК и банком-кредитором с целью полного погашения первоначально выданного кредита с установлением льготного периода исполнения обязательств по возврату вновь выданных средств. Однако есть нюанс: объем средств, предоставляемых АРИЖК — 12 ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, но не более 20% от общей суммы смешанного договора. То есть с банком еще придется договариваться, а шансов, что он пойдет на такое соглашение, если вы ему уже не платите, не очень много. В течение льготного периода заемщик ежемесячно выплачивает суммы, определенные в смешанном договоре, но не более 1/2 от размера платежей по первоначальному кредиту и не менее 500 рублей. По истечении льготного периода заемщик возвращает выданные средства сокредиторам — АРИЖК и банку.
ОАО «АРИЖК» способно оказать поддержку заемщикам любого банка, при этом с крупнейшими банками России (ВТБ24, «ГПБ-Ипотека», «Возрождение», МБРР, Сбербанк, Далькомбанк, «Мой Банк. Ипотека») заключены дополнительные соглашения об упрощенном документообороте.
Рыночная альтернатива Стоит отметить, что программа АРИЖК, запущенная в конце прошлого года, в мае претерпела серьезные изменения, и в ее новом варианте были учтены недостатки, ставшие очевидными в первые месяцы работы.
В частности, изменения позволили существенно упростить документооборот и увеличить количество заемщиков, которые смогут получить помощь в виде реструктуризации ипотечных кредитов (займов). Так, с 1 мая стало возможно реструктурировать кредиты (займы), предоставленные гражданам на участие в долевом строительстве, а также ипотечные жилищные кредиты, предоставленные гражданам на приобретение комнат в коммунальных квартирах и жилых домах.
Однако, как и во всех госпрограммах, стандарты АРИЖК не позволяют считать работу агентства панацеей для сотен тысяч заемщиков-неудачников. Согласно базовым принципам, помощь оказывается тем, для кого их жилье является единственным и чье финансовое положение существенно ухудшилось в связи с изменением экономической ситуации. Так, согласно стандартам агентства, заемщик может рассчитывать на реструктуризацию кредита, если он является гражданином РФ, а жилье, купленное по ипотеке, — единственное для проживания, при этом его площадь составляет не больше 50 кв. метров для одного человека, до 35 кв. метров на каждого для семьи из двух человек, максимум по 30 кв. метров для семьи из трех человек и более. Для городских и сельских населенных пунктов площадь приобретенного в ипотеку жилья несколько выше и составляет 70 кв. метров, 60 кв. метров и 50 кв. метров соответственно. Кроме того, на господдержку могут рассчитывать только те заемщики, чей месячный доход за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту снизился до величины менее суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи, а кредитный договор должен быть заключен до 1 декабря 2008 года и квартира должна находиться в залоге у банка. Для рассмотрения вопроса о реструктуризации ипотечного кредита заемщику необходимо собрать пакет документов, где среди прочего придется документально подтвердить снижение или утрату дохода: предоставить копию приказа об увольнении в связи с сокращением численности или штата работников организации, ликвидацией организации либо прекращении деятельности индивидуального предпринимателя, копию приказа об изменении оплаты труда/продолжительности рабочего времени, копию приказа о вынужденном отпуске.
Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент», отмечает, что предложение АРИЖК не предусматривает решения вопросов, связанных с высокой стоимостью жилья и дорогими кредитными средствами. «Предположим, семья из двух человек, суммарный доход которой составляет довольно существенные, даже по московским меркам, 60 тыс. руб., берет ипотечный кредит на сумму в 3 млн руб. на 20 лет под 14% годовых. Ежемесячные выплаты по погашению данного кредита для этой семьи составят, в зависимости от условий кредитного договора, порядка 35 тыс. руб. В случае если данным заемщикам придется воспользоваться программой реструктуризации, их ежегодные выплаты возрастут, как предполагается в программе АРИЖК, на 10-15%, или на 40-60 тыс. руб., — рассуждает аналитик. — Соответственно, при сохранении своего текущего уровня заработка данной семье придется не только ежемесячно отдавать на погашение кредита более половины дохода, но и фактически жить «без зарплаты» от одного до полутора месяцев в году в течение всего срока погашения кредита». «Не думаю, что такая или подобная ситуация будет в итоге стимулировать спрос на средства реструктуризации от АРИЖК», — резюмировал господин Осин.
Сергей Емельянов, директор управления кредитования частных клиентов Поволжского банка Сбербанка России, рассказал о том, что Сбербанк, возможно, дополнительно к схеме АРИЖК предложит собственную программу реструктуризации жилищных кредитов для заемщиков, не соответствующих стандартам госпрограммы (в настоящее время вопрос находится в стадии проработки). «Практика реструктуризации кредитов частных клиентов, которая предлагается населению сегодня, появилась у банка достаточно недавно, поэтому давать оценки эффективности проводимой работы преждевременно. Нестабильная финансово-экономическая ситуация в стране и в мире вызвала рост с начала года обращений клиентов банка с различного рода проблематикой, в том числе по теме возврата кредитов. Если заемщик открыто заявляет о своих затруднениях и не прячется от кредитора, нетрудно предположить, что при работе над проблемой в тандеме с банком пути решения возникшей ситуации будут найдены быстрее», — пояснил Сергей Емельянов.
На рынке уже сейчас есть альтернативные банковские предложения. Так, например, в феврале 2009 года ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» одним из первых предложил своим заемщикам программу реструктуризации ипотечных кредитов. «Антикризисная программа» действует во всех городах России, где ранее работала ипотечная программа банка, в том числе в Самаре. На данный момент к нам обратилось более 8% заемщиков, которым мы выдали кредит в Самарской области», — пояснили в пресс-службе банка. Елена Битяй, руководитель самарского подразделения Городского Ипотечного Банка, рассказала о том, что «на протяжении всего периода работы банка запросы на реструктуризацию исчислялись единицами. Сейчас число таких запросов от заемщиков несколько возросло, что носит вполне закономерный и ожидаемый характер и связано со значительными изменениями на рынке труда за последние три месяца».
В Хоум Кредит Банке считают, что их «Антикризисная программа», в отличие от программы реструктуризации АРИЖК, учитывает потребности различных сегментов ипотечных заемщиков, появившихся в результате нестабильной обстановки на рынке. Так, для клиентов, чьи риски, по их мнению, связаны с валютой кредита, банк предлагает перевод валютных ипотечных кредитов в рублевые. При этом банк не будет взимать с заемщиков единовременную комиссию за конвертацию. Перевод валютных средств осуществляется как изменение условий по текущему кредитному договору, что позволяет клиенту сохранить за собой право получения налогового вычета за квартиру. Кроме того, банк готов реструктурировать ежемесячные выплаты на 12 месяцев. В первые шесть месяцев назначается минимальный платеж (1/2 первоначального платежа), последующие шесть месяцев (2/3 первоначального платежа). Для того чтобы банк реструктурировал кредит, заемщик должен написать заявление, а также предоставить документы, свидетельствующие о снижении доходов на 30% и более. А для тех заемщиков банка, чье финансовое положение исключает возможность выплат по ипотечному кредиту, предусмотрена продажа долга. Этим вариантом могут воспользоваться клиенты, предпочитающие продать свой долг по ипотечному кредиту другому физическому лицу. По мнению представителей Хоум Кредит Банка, этот вариант работы с заемщиками является уникальным на рынке и заинтересует «новых» заемщиков, поскольку число предложений по ипотечным кредитам сегодня ограничено. Впрочем, необходимо отметить, что существуют некоторые условия помощи по ипотечному займу. Так, при изменении валюты кредита сумма остатка ссудной задолженности не должна превышать 90% стоимости недвижимости на дату получения кредита, а также должна отсутствовать просроченная задолженность. А при изменении суммы платежей заемщику необходимо документально подтвердить снижение дохода не менее чем на 30%, а в случае наличия просроченной задолженности ее срок не должен превышать 90 дней на момент сделки по реструктуризации.
В Городском Ипотечном Банке вариантов поддержки ипотечного заемщика, попавшего в сложную ситуацию, также несколько. Клиентам могут временно изменить график платежей (уменьшение суммы ежемесячного платежа с последующим его увеличением после восстановления платежеспособности заемщика) или удлинить срок кредита (если позволяет возраст заемщика). При увеличении срока также обычно уменьшается ежемесячный платеж. Кроме того, заемщик может получить разрешение выплачивать только проценты по кредиту (в течение определенного срока) и даже уменьшение ставки кредита (в течение определенного срока). «При этом заемщик должен понимать, что позже он должен будет выплатить все, что недоплатил ранее, — подчеркивает госпожа Битяй. — Реструктуризация — временная мера, которая многим заемщикам в сложившейся рыночной ситуации крайне необходима. Безусловно, этот механизм эффективен, поскольку олицетворяет собой цивилизованный подход к решению проблемы. Гораздо правильнее не допускать просрочек по кредитам, а своевременно проинформировать банк о возникших сложностях и выработать компромиссное решение. Но надо понимать, что помощь оказывается не всем желающим, а лишь тем клиентам, которые действительно нуждаются в «кредитных каникулах» и временной корректировке. В этой связи проводится проверка и от заемщика требуются документальные подтверждения ухудшения его финансового положения».