Загородная ипотека ждет лучших времен
Ситуация в секторе кредитования объектов загородной недвижимости еще более критичная, чем на рынке ипотеки в целом. Сделок практически не совершается, да и количество желающих получить такой кредит существенно уменьшилось. Впрочем, банкиры уверены: нужно говорить о явлении отложенного спроса. Как только перспективы финансового и рынка недвижимости станут более предсказуемыми, «загородную» ипотеку ожидает бурный рост, считают эксперты. Ну а тем, чьему стремлению жить за городом кризис не стал помехой, банки и сегодня предлагают кредитные средства в рамках как специализированных, так и нецелевых программ.
По оценке экспертов, до конца 2008 года процент недвижимости, приобретаемой или строящейся в кредит, в Самарской области был очень высоким. Так, по данным регпалаты, в прошлом году в общем объеме сделок с недвижимостью доля ипотечных сделок в нашем регионе составляла порядка 35%. В 2009 году доля ипотеки в сделках с недвижимостью снизилась до 8-10%. Этой же тенденции следуют и темпы развития рынка кредитования загородного жилья, который, по сути, так и не успел заработать в полную силу. Более того, можно говорить о практически полной остановке работы этого сектора. Если год назад эксперты отмечали, что кредиты на загородное жилье составляют до 15% от общего количества ипотечных кредитов, то в настоящий момент случаи подобных сделок буквально единичны.
Основными причинами этого эксперты называют общие трудности, с которыми столкнулся кредитный сектор в кризисных условиях. Сегодня для банков на первый план вышла задача управления уже имеющимся кредитным портфелем. Тем более что в случае с ипотекой новые кредиты оказываются зачастую слишком рискованными, ведь ситуация на рынке недвижимости по-прежнему остается неясной, и загородный сектор не исключение. Так, по словам финансового менеджера по ипотеке ОАО «Национальный Торговый Банк» Ольги Городковой, для сегодняшней ситуации характерно снижение цен на загородную недвижимость на фоне снижающегося спроса. «Возникают сложности по оценке будущего объекта: сегодня при выдаче кредита, например, на приобретение жилого дома стоимостью 3 млн рублей никто не гарантирует, что завтра он не будет стоить 2 млн рублей. Соответственно, стоимость жилого дома, выступающего в качестве залога по кредиту, может оказаться меньше выданной суммы кредита», — подчеркивает г-жа Городкова.
«В настоящий момент банки больше интересует возвратность выданных ранее кредитов на покупку объектов недвижимости, чем выдача новых», — констатирует старший вице-президент Волго-Камского банка Олег Маркелов. Об этом же говорит руководитель ККО в Самаре ООО «Городского Ипотечного Банка» Елена Битяй: «В настоящее время на рынке практически не представлены программы кредитования загородной недвижимости. С осени прошлого года наблюдается тенденция, когда банки в первую очередь фокусируются на качестве кредитного портфеля, а не на его количественной составляющей. Как результат — участники рынка уходят от программ кредитования, которые содержат в себе наибольшие риски, сосредотачивая свои усилия на наиболее консервативных кредитных продуктах, к которым нельзя отнести программы кредитования на приобретение загородного жилья».
Впрочем, не только банки ведут себя крайне осмотрительно на кредитном рынке. Более осторожными стали и их клиенты. Нестабильность на рынке недвижимости в частности и непредсказуемость общей экономической ситуации в целом побуждает самарцев подождать с обращением за кредитом до лучших времен. По словам Ольги Городковой, это тенденция последних шести месяцев. «На наш взгляд, снижение спроса объясняется неопределенной ситуацией прежде всего на рынке труда, — говорит г-жа Городкова. — Потенциальные клиенты опасаются уменьшения или потери доходов и, как следствие, невозможности в будущем обслуживать долг. Также не служат повышению спроса высокие ставки по кредитам физических лиц. Снижение спроса касается не только программ кредитования строительства загородной недвижимости, а вообще кредитования физических лиц в целом». «Поток клиентов, обращающихся за кредитами вообще (в том числе и ипотечными) значительно уменьшился: в условиях неопределенности экономической ситуации, положения с ценообразованием на рынке недвижимости желающих незамедлительно приобрести недвижимость поубавилось», — отмечает начальник отдела розничного бизнеса самарского ФАБ «Оргрэсбанк» Василий Гринев. «В настоящий момент клиенты стали реже обращаться за кредитами на данные нужды, что связано со снижением уровня дохода, отсутствием спроса на рынке недвижимости в целом, а как следствие, и «отсутствием» цен на объекты, недоверием к застройщикам, если речь идет о строящейся недвижимости», — согласен с предыдущими ораторами Олег Маркелов.
Есть ли перспективы
Тем не менее все участники рынка признают, что говорить о полном сворачивании этого сектора кредитования не стоит. Так, согласно опросу общественного мнения, проведенного журналом «Коммерсантъ. Жилой дом», почти половина самарцев, планирующих покупку жилья, ориентируются на приобретение загородного коттеджа. «На мой взгляд, кредитование покупки или строительства загородной недвижимости является перспективным направлением, поскольку кризис все-таки незначительно убавил количество успешных и обеспеченных граждан города, желающих жить ближе к природе в собственном доме, — рассуждает Василий Гринев. — Кроме того, близость к Волге, обилие в окрестностях Самары живописных мест, активное развитие инфраструктурной составляющей способствует в ближайшем будущем увеличению спроса на загородную недвижимость, в особенности в районах, близлежащих к Самаре».
«Перспективы развития кредитования на приобретение или строительство загородной недвижимости будут благоприятны тогда, когда выправится экономическая ситуация в целом, — полагает Ольга Городкова. — Сейчас нередки сделки по обмену городских квартир на загородные дома. Спрос определяется желанием людей жить за городом, ближе к природе, к земле, к чистому воздуху, иметь участок земли для ведения подсобного хозяйства. Наиболее востребованным районом был и остается Ставропольский район, а именно п. Приморский, с. Подстепки, с. Ягодное и т.д., то есть места, близкие к черте города».
«Кредитование загородной недвижимости — интересный, но сложный (в связи с многочисленными правовыми рисками) сегмент, — говорит Олег Маркелов. — Но развитие данного сегмента неизбежно, поскольку раз есть спрос — найдутся банки, готовые предлагать продукты в данном направлении».
Стоит отметить, что целевые ипотечные кредиты и сегодня присутствуют в продуктовой линейке некоторых банков, как правило, учреждений федерального уровня. Так, Оргрэсбанк предлагает клиентам как классическую ипотеку на приобретение жилого дома с земельным участком (под залог приобретаемой недвижимости), так и целевую ипотеку на приобретение или строительство жилого дома под залог недвижимости в собственности заявителя или третьих лиц. Кредит выдается на срок до 30 лет в рублях, долларах США и евро. Клиентам предоставляется выбор формы погашения — аннуитетными или дифференцированными платежами. Главное требование к потенциальным заемщикам — соответствие требованиям банка, платежеспособность, подтвержденная документально. Есть ограничения и на объекты недвижимости, они могут касаться площади земельного участка, удаленности объекта от областного центра. Однако каждый объект рассматривается индивидуально на предмет соответствия требованиям банка.
Как отмечают в региональных банках, несмотря на отсутствие целевых кредитов, их клиенты также могут получить средства на приобретение или строительство загородной недвижимости, воспользовавшись иными видами кредитных продуктов.
Так, Волго-Камский банк предлагает клиентам, желающим приобрести или построить загородный дом или дачу в кредит, разовые ссуды или возобновляемые либо невозобновляемые кредитные линии. Средства выдаются под залог находящейся в собственности на момент получения кредита заемщика или третьего лица недвижимости, транспортных средств, оборудования, ценных бумаг сроком до 3 лет и правом досрочного погашения без взимания комиссий. Потенциальному заемщику необходимо предоставить полный пакет документов для рассмотрения кредитной заявки, обязательно подтвердить свой доход справкой по форме 2-НДФЛ (среднемесячный доход должен быть достаточным для обслуживания кредита). Требованием к залоговому обеспечению является то, что его рыночная стоимость должна в 2 раза превышать сумму кредита и процентов за весь период пользования ссудой.
В НТБ на приобретение загородной недвижимости также можно взять простой потребительский кредит под залог имеющейся нежилой недвижимости или транспортного средства. Ставка по потребительскому кредиту составляет 24% годовых, максимальная сумма рассчитывается исходя из платежеспособности заемщика. Срок кредита — до 5 лет. Как подчеркивает Ольга Городкова, из-за рисков на рынке кредитования загородной недвижимости по причине возможного сильного снижения стоимости недвижимости специальные кредитные программы сегодня не являются приоритетными для банка.