Торговля квартирами до недавнего времени особенно не попадала в сферу внимания налоговых органов. Но стоило одной из крупных риэлтерских компаний попасть под большую налоговую проверку, как выяснилось, что существующее законодательство вполне способно загнать всю торговлю квартирами на черный рынок — в объятия "черных маклеров" и криминальных структур.
Все начиналось в Банном проезде
Рынок жилой недвижимости в стране существовал если не всегда, то по крайней мере с начала массового жилищного строительства. Граждане всегда испытывали необходимость поменять один район на другой, разъехаться в случае развода, съехаться с родителями — да мало ли всегда было поводов для того, чтобы открыть рекламное приложение к газете "Вечерняя Москва" и начать поиски подходящего варианта. Подчеркнем: это был именно рынок обмена.
Естественно, что на этом рынке появились профессиональные посредники — жилищные маклеры (хотя называться так они стали гораздо позже). Многим москвичам хорошо знакома неформальная "биржа недвижимости" — Банный проезд в окрестностях Проспекта Мира. Именно здесь, под открытым небом, заключалось по некоторым оценкам до 60% всех сделок с квартирами.
Через несколько лет после начала перестройки количество сделок с квартирами стало быстро нарастать, и возник рынок купли-продажи квартир. Появились риэлтерские фирмы, готовые за определенную комиссию не только помочь желающим подобрать подходящий вариант покупки или продажи жилплощади, но и в какой-то мере оградить их от опасностей, подстерегающих на этом пути. Фактически рынок разделился надвое: частные маклеры продолжают продуктивно работать, хотя и на грани фола (большинство из них не регистрируются в качестве предпринимателей), а риэлтерские фирмы — в основном при помощи своих агентов — формируют более или менее цивилизованный рынок, обеспечивая достаточно глубокую юридическую проработку сделок. Ревнивого соперничества между черными маклерами и компаниями-риэлтерами особенно не наблюдается: по мнению и тех и других, рынок достаточно велик. По разным оценкам, маклеры до сих пор проводят от 40 до 60 процентов всех сделок на вторичном рынке жилой недвижимости.
Проверка
На кипрском пляже сидели три директора. Называлось это увлекательное времяпрепровождение командировкой. В командировку руководители московской риэлтерской компании "Интероксидентал-Восток" поехали для знакомства с перспективной кипрской недвижимостью. Был вторник, 10 октября. Жизнь казалась прекрасной. Но зазвонил сотовый телефон.
Антон Архипов, генеральный директор: Мне позвонили из московского офиса и сказали, что началась какая-то странная проверка. Я быстро собрался и вместе с Мишей (Михаил Маслов, финансовый директор "Интероксидентал-Восток". — Ъ) вылетел в Москву. Дэн Коркоран, владелец фирмы, в Москву не полетел — решил подождать, пока ситуация прояснится.
В Москве директора оказались в среду. И обнаружили на втором этаже здания фирмы уютно устроившуюся объединенную комиссию Госналогслужбы и Департамента налоговой полиции.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОРУЧЕНИЕ от 9 октября 1995 года #03-1-11/12
Настоящим поручается Коробейникову А. Ю., начальнику оргинспекторского отдела Управления по налогообложению физических лиц Госналогслужбы России — советнику налоговой службы I ранга, и Стельмаху Н. Н., заместителю начальника оргинспекторского отдела этого же Управления — советнику налоговой службы I ранга, произвести проверку в АОЗТ "Интероксидентал-Восток" по вопросам правильности соблюдения налогового законодательства.
Антон Архипов: Меня сразу удивило то, что нас проверяют люди, занимающиеся налогообложением физических лиц. Мы все-таки фирма, лицо сугубо юридическое. Тем не менее мы постарались предоставить им максимум требуемых документов — то, что можно было выдать немедленно.
Впрочем, разъяснилось все быстро. Коробейников и Стельмах не проявили особенного интереса к документации "Интероксидентал-Восток", зато очень настойчиво попросили выдать им все документы, касающиеся клиентов компании — продавцов и покупателей квартир. Всех клиентов, прошедших через "Интероксидентал" с момента основания фирмы.
Сведения о клиентах не разглашаются
В "Интероксидентале" процесс передачи денег от покупателя к продавцу разбит на несколько этапов. Продавец получает деньги в уполномоченном банке не сразу, а частями — по окончании почти каждого этапа сделки. Если, например, продавец не выпишется из квартиры, то как минимум половины суммы он недосчитается. При этом формально фирма в расчетах участия не принимает, а лишь осуществляет "координацию" их действий.
Все действия покупателя и продавца в процессе сделки с совершенно заморской пунктуальностью (фирма-то по сути американская) четко регламентированы тремя документами. Они имеют довольно звучные названия, однако суть их весьма проста: это, во-первых, декларация продавца о намерении продать квартиру с использованием для этого услуг "Интероксидентал", соглашение между покупателем и продавцом о приобретении прав на квартиру (не путать с договором купли-продажи!) и так называемая "Инструкция ЭСКРО", расписывающая порядок всех действий контрагентов и "Интероксидентала" в процессе осуществления сделки. Эти-то документы и интересовали сотрудников налоговой службы.
Антон Архипов: Выдать наши внутренние документы я, разумеется, отказался. С какой стати? Информация о клиентах — наша коммерческая тайна, а все, что касается фирмы, мы им дали. Вот тут-то они и начали проверять нас всерьез.
Фирму проверяли в течение месяца. По полной программе. Вот лишь один пример. Празднуя приход 1995 года, фирма устроила небольшой фуршет для сотрудников, агентов и друзей. За $3 тыс. на 300 человек. Вопрос ГНС фирме: где документы об уплате подоходного налога со съеденного каждым участником банкета? Это не шутка.
Антон Архипов: Они постоянно требовали сведения о клиентах и весьма прозрачно намекали, что как только документы эти объявятся, все наши проблемы прекратятся раз и навсегда. Я никак не мог им втолковать, что даже если бы я и захотел отдать им эти документы, все равно бы не смог — мы их не храним.
По правилам, принятым в компании, после завершения каждой сделки все документы, относящиеся к клиентам, либо уничтожаются, либо (по желанию клиентов) вывозятся в США и хранятся там — подальше от бдительного ока налоговых органов. А вывозить есть что. Описанные три типа документов содержат более чем полные данные продавца и покупателя квартиры, сумму сделки в долларах США, а заодно и данные агента вместе с величиной полученного им вознаграждения. Другое дело, что эти документы по названию и реквизитам не являются, как говорят юристы, правоустанавливающими. Формально это набор деклараций продавца и покупателя о намерениях и инструкции фирмы участникам сделки по обеспечению их безопасности. Если в документе написано, что гражданин Сидоров собирается продать квартиру гражданину Иванову за $100 тыс., а фирма рекомендует им сделать то-то и то-то, это еще не значит, что сделка состоялась.
Много коробок, сейф и мешок
Но вернемся в "Интероксидентал". В середине ноября проверяющие неожиданно исчезли. Сотрудники фирмы облегченно вздохнули и попытались как-то наладить работу.
Но вот наступило 22 ноября. При воспоминании об этом дне у сотрудников фирмы до сих пор глаза становятся чрезвычайно задумчивыми. В 10.00 налоговая полиция (бронежилеты, береты, автоматы) блокируют здание фирмы. Выставлено оцепление. Входить можно, выходить нельзя. Полицейские перекрывают все этажи и кабинеты. Телефоны отключены. Идет изъятие документов.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ О ПРОИЗВОДСТВЕ ИЗЪЯТИЯ
Оперативное управление ДНП РФ
21 ноября 1995 года
...Произвести изъятие документов по всей финансово-хозяйственной деятельности фирмы, в том числе хранящейся на магнитоносителях, за период с момента регистрации фирмы по 21 ноября 1995 года (включительно).
На этот раз полиция ничего не искала. Все найденные бумаги просто грузились в картонные коробки и увозились. Правда, все компьютеры остались на месте, несмотря на формулировку о магнитных носителях в предписании. Сотрудники ДНП просто методично переписывали содержимое винчестеров.
Через несколько часов блокаду на входе сняли — сотрудники и посетители смогли, наконец, начать покидать здание. Однако на выходе каждого тщательно обыскивали — вдруг попробуют вынести что-нибудь важное.
Антон Архипов: Было очень неприятно. Весть о том, что у нас идет изъятие, распространилась со скоростью лесного пожара, и ко мне начали приезжать клиенты. Приезжали на иномарках, в здание, естественно, не заходили. Меня несколько раз вызывали на улицу и очень настойчиво просили дать личные гарантии того, что сведения о клиентах не попадут в полицию. И очень популярно объясняли, что со мной будет, если они-таки попадут.
Михаил Маслов: Меня попросили открыть сейф. Я открыл, вынул все, что, по моему мнению, нужно было им отдать, и закрыл его обратно. Почему я должен отдавать им все содержимое? Может, у меня там личные вещи?
Не став мучиться с вскрытием сейфа на месте, полицейские просто унесли его и вскрыли автогеном. Никакого чуда, впрочем, не нашли.
Зато другое чудо буквально свалилось на голову автоматчикам из оцепления. Из открытого окна четвертого этажа выпал большой брезентовый мешок. Когда полицейские открыли его, у них позеленело в глазах. В мешке было $160 тыс.
Михаил Маслов: Это деньги нашего хозяина, Дэна Коркорана. Мешок просто стоял в углу. Надо было его спасать. Поскольку связь была отключена, я позвонил сотруднику по сотовому телефону и приказал сделать единственное, что оставалось — выбросить мешок из окна. Полицейские этот мешок нашли сразу. Я думаю, они прослушивали даже наши переговоры по сотовым телефонам. Мы немедленно предоставили полиции документы, подтверждающие законность денег: справки об обмене, документы о переводе денег из Штатов. Однако документы эти большого впечатления не произвели, и мешок был увезен.
Письмо отправлено. Счет закрыт
Сразу после обыска в Москву приехал владелец фирмы. 29 ноября он отправился в Департамент налоговой полиции. Беседа заняла 6 часов, и по возвращении из ДНП Коркоран имел чрезвычайно расстроенный вид.
Дэн Коркоран: Я им сказал: "По соглашению с клиентами все документы по завершенным сделкам хранятся вне России, в Калифорнии. Если у вас есть доказательства, что некий конкретный клиент совершил уголовное преступление, я могу поспособствовать вашему обращению в суд штата Калифорния. Возможно, при наличии доказательств калифорнийский суд ваши требования удовлетворит. Тогда по постановлению суда мы передадим вам данные по этому клиенту". Но они отказались.
Из письма Дэна Коркорана в ГНС России
Проблема на сегодняшний день заключается в том, что согласно существующему законодательству, налоговые органы должны доказать, что продавец действительно что-то получил. Решение заключается в обратной постановке вопроса — то есть продавец должен доказать, чего он не получил. Это может быть достигнуто законом, который гласит:
"Считается, что продавец получил рыночную стоимость за свою недвижимость, если он не докажет обратное...
...Покупатели и продавцы должны сообщать налоговому инспектору о цене продажи и расходах, связанных с продажей. Цена, заявленная покупателем как цена приобретения становится основанием для вычисления доходов (и налогов), когда покупатель позже продает данную собственность".
Это значит, что если рыночная стоимость квартиры составляет $60 тыс., тогда считается, что продавец получил $60 тыс., если он не докажет обратное. Как сможет продавец доказать, что он не получал? Покупатель должен будет представить правдоподобное подтверждение, что он действительно заплатил меньше. Сделает ли это покупатель? Не сделает, если это не так.
Покупатель не будет лгать себе же во вред. В конечном счете он сам станет продавцом и будет вынужден платить налог с прибыли, а не от цены продажи.
...Если покупатели поймут, что, не указывая истинной цены приобретения, они обрекают себя в будущем на оплату налогов за сегодняшних продавцов — они будут настаивать на том, чтобы была указана истинная цена приобретения.
Антон Архипов: 27 ноября нам закрыли счет. Он закрыт до сих пор, но фирма продолжает работать. Сначала было очень трудно. Ноябрь был отличным месяцем, но сразу после изъятия документов количество сделок упало вдвое: клиенты просто боялись к нам идти. Это тем более обидно, что в нашем бизнесе декабрь — один из лучших месяцев, а его-то мы как раз и потеряли. Сейчас количество сделок поднялось где-то до 80% от уровня ноября, и нам кажется, что это вполне нормально: в январе всегда наблюдается небольшой спад.
Можно считать, что клиенты к нам вернулись. Ведь за то время, что идет проверка, налоговые органы могли бы просто уничтожить фирму, если бы нашли что-то противозаконное. А фирма продолжает работу, клиенты это видят и понимают: все нормально. А для работы с клиентами счет особенно и не нужен.
Опять в Банный?
Как видим, начав сезон охоты на риэлтерские компании, налоговые органы имели в виду в качестве дичи вовсе не самих риэлтеров, а их клиентов — покупателей и продавцов квартир. Поскольку вопрос о том, должны ли риэлтерские фирмы предоставлять налоговикам правдивую информацию об операциях клиентов, остается открытым, ситуация для клиентов может оказаться крайне печальной: в одно прекрасное утро перед гражданином, только что продавшим квартиру, может появиться налоговый инспектор и вежливо попросить заплатить $10-20-30 тыс. в доход государства. А потом ненавязчиво поинтересоваться, а почему это гражданин не задекларировал полученный доход, и вручить повестку.
Инспектор может появиться и на пороге гражданина #2, только что купившего квартиру у гражданина #1, и столь же ненавязчиво поинтересоваться, где он взял такую большую сумму. Отсутствие декларации, повестка.
А теперь маленькая загадка: какой вывод сделают тысячи покупателей и продавцов квартир, если распространится слух хотя бы о паре таких случаев? Ответ вполне очевиден: на следующий день в риэлтерские фирмы не поступит ни одной заявки на сделки с квартирами. Эти заявки поступят в Банный проезд — черным маклерам.
Фактически это означает мгновенный крах целого процветающего сектора бизнеса. Целый класс сделок уйдет на черный рынок — туда, где намного больше опасностей для продавцов и покупателей и откуда достать хотя бы копейку в качестве налогов государство будет не в состоянии.
--------------------------------------------------------
Расходы продавца квартиры при абсолютно легальной сделке
В качестве примера возьмем довольно стандартную для Москвы сделку — продажу трехкомнатной квартиры в доме на "Белорусской". Жилая площадь — 52 м кв., общая — 77. Район считается престижным, и такая квартира стоит около $130 тыс.
Для расчета нам потребуются еще два показателя — курс доллара и минимальная величина заработной платы на момент сделки. Будем считать, что доллар стоит на отметке 4700 руб., а минимальная зарплата равна 63 250 руб.
Стоимость квартиры: 130 000 х 4700 = 611 000 000.
После продажи квартиры из всей суммы, полученной продавцом, не будет облагаться налогом 63 250 х 5000 = 316 250 000.
Налогооблагаемая база составит: 611 - 316,25 = 294,75 млн руб.
Подоходный налог: 10 млн х 0,12 + 40 млн х 0,20 + 244,75 млн х 0,30 = 82,625 млн руб., что составляет по принятому нами курсу $17 580. Таким образом, после продажи квартиры стоимостью в $130 тыс. гражданин должен будет только в виде подоходного налога отдать государству почти 14% от полученной суммы. Но это еще не все.
Сейчас госпошлина (1,5% от стоимости квартиры, которые продавец платит при регистрации договора у нотариуса) рассчитывается исходя из цены квартиры по оценке БТИ. Квартиру, о которой мы говорим, БТИ оценит примерно в 70 млн руб. Госпошлина, таким образом, составляет 70 млн х 0,015 = 1,05 млн.
Если же сделка регистрируется по реальной цене (611 млн), то госпошлина увеличится на 611 млн х 0,015 - 1,05 млн = 9,165 тыс. руб. = $1950
Итак, если сделки с квартирами станут совершаться по реальной стоимости, а метод расчета налогооблагаемой базы останется неизменным, продавец квартиры после завершения сделки отдаст в доход государства дополнительно $17 580 + $1950 = $19 530, или 15% от полученной суммы. В реальности это, например, означает вот что: если гражданин хочет продать квартиру на "Белорусской" и купить, допустим, четырехкомнатную в Крылатском, то для получения квартиры аналогичной стоимости — фактически равноценного обмена — ему нужно будет доплатить эти 15%.
--------------------------------------------------------
Ситуацию комментирует эксперт по налоговому законодательству ЕВГЕНИЙ ТИМОФЕЕВ
Основные претензии к налогу на доход от продажи имущества предъявлялись в связи с тем, что фактически облагался не доход, а капитал (имущество) налогоплательщиков.
При продаже квартиры имущество налогоплательщика имуществом быть не перестает и доходом не становится. Налогообложение полученной выручки подоходным налогом приводит к тому, что одна и та же сумма (до покупки и после продажи квартиры) облагается налогом дважды.
Очевидно, что предусмотренное по смыслу закона о подоходном налоге обложение "дохода" от продажи имущества не соответствовало установленному в том же законе объекту налогообложения. Если при продаже не возникает объекта налогообложения (совокупного дохода), то в силу п. 1 ст. 11 Закона РФ "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" у налогоплательщика не возникает и обязанности по уплате налога.
Но так было до принятия шестой редакции закона о подоходном налоге. С 1995 года закон допускает зачет расходов, понесенных в связи с приобретением и продажей квартиры, предполагая обложение лишь разницы в ценах. Иными словами, облагается доход от прироста капитала. Установленные же лимиты лишь предоставляют налогоплательщику дополнительную льготу, которую он вправе не использовать.
Таким образом, существующая норма закона установлена законно и подлежит применению.
Другое дело, насколько целесообразна и справедлива эта норма. В России прирост капитала в большей части фиктивен и является лишь следствием инфляции. А гражданину, продающему одну квартиру ради покупки другой, все равно, что цены выросли. Продажа квартиры за 100 млн с покупкой другой за 100 млн для него то же самое, что продажа за 200 млн с покупкой за 200 млн. Как раньше, так и теперь у него ничего не остается, кроме налоговых обязательств.
Что касается спора между налоговыми органами и фирмой "Интероксидентал", то он весьма непрост с юридической точки зрения.
Налоговые службы аргументируют свои требования к фирме "Интероксидентал" о предоставлении реальных данных о сделках клиентов компании тем, что:
1) согласно пп. "а" п. 2 ст. 14 Закона РФ от 27.12.91 г. "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" и п. 2 ст. 7 Закона РСФСР от 21.03.91 г. "О Государственной налоговой службе РСФСР" налоговые органы вправе "проверять все документы, связанные с исчислением и уплатой налогов, получать необходимые объяснения, справки и сведения по вопросам, возникающим при проверках", "получать без оплаты от всех юридических лиц данные, необходимые для исчисления налоговых платежей плательщиков", "получать от предприятий, учреждений, организаций... справки, документы и копии с них, касающиеся хозяйственной деятельности налогоплательщика и необходимые для правильного налогообложения";
2) налоговые органы вправе требовать представления любых документов, необходимых для правильного налогообложения, составляют они коммерческую тайну или нет. Коммерческая тайна в отношении налоговых органов значения не имеет.
Таким образом, сведения о доходе продавца от продажи квартиры не могут составлять коммерческую тайну.
Возникает вопрос о том, от кого налоговые органы вправе требовать представления соответствующих данных. Нормы налоговых законов по своему смыслу предполагают такое право в отношении самих налогоплательщиков.
Однако одна из этих норм является исключением. Пп. "е" п. 2 ст. 14 Закона "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" предусматривает право налоговых органов "получать без оплаты от всех юридических лиц данные, необходимые для исчисления налоговых платежей плательщиков".
Таким образом, строго по закону налоговые органы вправе требовать от "Интероксидентала" представления данных о реальных суммах дохода продавцов квартир.
Однако существует одно ограничение, проистекающее не из буквы закона, а из практической возможности его применения. Никто не обязан знать о доходах других лиц, если он может не иметь на это возможности, а также если он не обязан знать о них законом. Требовать представления информации от лица, которое может ею не обладать, абсурдно. Знающий о доходах других лиц не обязан помнить о них, если иное не установлено законом.
Если фирма "Интероксидентал" не выплачивала доход продавцам квартир и вообще не являлась стороной в договоре купли-продажи, то она может не знать о сумме, фигурирующей в официальном договоре. Тем более она может не знать о реальных суммах сделок (она может предполагать, но не знать).
Даже если будет доказано, что фирма знала об этих суммах, она (ее представители) может не помнить их сейчас. Обязанности фиксировать всю информацию, ставшую известной определенному лицу, законом не предусмотрено и не может быть предусмотрено. Вряд ли можно требовать от телезрителя, о котором известно, что за 30 лет он не пропустил ни одной программы "Время", представления сведений о температуре воздуха в Киеве 25 лет тому назад.
В то же время, если у фирмы существуют договоры с клиентами, в которых фирма берет на себя обязательства по поиску покупателя или продавца и где определяется ее вознаграждение, то такие документы могут быть затребованы налоговыми органами. Договоры должны храниться не менее трех лет, поэтому фирма обязана "знать" и "помнить" содержание договоров с ее участием за последние три года.
Затребовав эти документы, налоговые органы вправе на законном основании получить сведения о предполагавшихся суммах сделок, если они там содержатся.
Такой договор является доказательством при рассмотрении дела о сокрытии дохода продавцом квартиры или совершении им иного связанного со сделкой правонарушения. Однако оно должно быть также подкреплено и иными доказательствами, поскольку доказать намерения — еще не значит доказать факт их осуществления.
Если же фирма никак не связана с продавцами и покупателями, то от нее нельзя требовать данных и о содержании договоров с продавцами и покупателями — просто в связи с их отсутствием.
--------------------------------------------------------
Константин Апрелев, президент Российской гильдии риэлтеров
Дайте нам нормальные законы! Налоговая инспекция хочет руками риэлтеров ликвидировать последнюю дорогу для клиентов. Риэлтер официально не обладает информацией о сделках. Почему же через риэлтера нужно получать информацию о его клиенте? Фирмам просто выворачивают руки — вместо того чтобы направить силы на борьбу с черными маклерами, которые, между прочим, вообще никаких налогов не платят.
При таком развитии событий уход продавцов и покупателей на черный рынок очевиден. Человек, продавший квартиру, должен платить 30 и более процентов. Такой закон неправомерен сам по себе. Человек, может быть, кооперативную квартиру продает — он 25 лет за нее пай выплачивал или столько же времени государственную квартиру отрабатывал. Брать налог можно только с разницы "купил-продал", причем стоимость этого "купил" и "продал" надо считать в ЭКЮ.
Недвижимость — очень специфичный товар. Общие налоги здесь неприменимы. Для этого рынка необходимо совершенно особое налоговое законодательство. Надо сделать налоги такими, чтобы их нельзя было обойти. Например, налог на собственность — с предварительной оценкой этой собственности. При ставке в 1 процент. И заменить им нынешний налог на продажу. По существующей статистике средний гражданин продает квартиру один раз в 20 лет. 1 процент от реальной рыночной стоимости объекта — это же огромные деньги!
--------------------------------------------------------
Алексей Макаров, заместитель генерального директора компании "Вавилон"
По нынешним законам доход от продажи недвижимости включается в совокупный годовой доход граждан, хотя по сути своей квартира есть не что иное, как деньги, заработанные гражданином раньше. Почему человек должен платить налог с денег, заработанных раньше?
Есть схема, принятая во всем мире — налог на имущество. Такая схема будет гораздо выгоднее государству. За счет этого налога экономика получила бы новые деньги. А на сегодняшний день один "черный нал" и такого же цвета рынок.
Впрочем, никакой особенной опасности для всего рынка в связи с проверкой "Интероксидентал" я не вижу. Мы осуществляем работу по сбору информации об объектах недвижимости. Деятельность компании называется так: "Производство информационного продукта и юридическая поддержка". Расчет осуществляют непосредственно покупатель и продавец. Мы лишь можем предложить технически помочь в проведении оплаты — через банк или каким-нибудь другим способом. А информации по сделкам у "Вавилона" официально нет и предоставлять ее мы никому не собираемся.
--------------------------------------------------------
Комментарий ДНП
Проверкой рынка недвижимости налоговые органы занялись не случайно, интерес к этой сфере нарастает. До сих пор риэлтерами по-настоящему никто не занимался. Эта проверка будет своего рода пробным камнем. То, что для проверки был выбран именно "Интероксидентал", объясняется весьма просто — это плановая проверка. Каких-то особых претензий именно к "Интероксиденталу" нет.
Налоговая полиция подключилась к проверке после того, как "Интероксидентал" проигнорировал запрос Госналогслужбы о предоставлении определенного перечня документов. При проведении проверки сотрудники Госналогслужбы России установили, что в компании "Интероксидентал" существует распоряжение учредителя об уничтожении части документов, содержащих, по их мнению, служебную коммерческую тайну. Эта тайна, в соответствии с распоряжением, не подлежит разглашению, в том числе и контролирующим органам. А утверждение это весьма спорно. Применительно к рынку риэлтерских услуг жесткие законодательные рамки понятия "служебная коммерческая тайна" не установлены. О перечне документов — что мы можем требовать, а что нет — можно сказать только одно. По законодательству налоговые органы имеют право требовать любые документы, подтверждающие факт получения каких-то доходов юридическими и физическими лицами.
Пока проверка не окончена, мы не можем дать никаких конкретных сведений о ходе ее проведения. Однако уже сейчас можно сказать, что в "Интероксидентале" накоплен очень интересный опыт по документированию и процессу совершения сделок. Особенно с точки зрения ограждения риэлтерского рынка от криминальных элементов.
Естественно, все сделки ведутся по рыночной цене. Всем известно, что в настоящее время существуют два вида договора: тот, что составляется у нотариуса (в нем дается оценка недвижимости по цене БТИ), и договор с фактической ценой покупки. Вопрос о нереальности оценки БТИ нужно обратить к Госкомимуществу и Москомимуществу. Именно по их вине оценка БТИ не корректируется в соответствии с инфляцией. Это создает предпосылки для создания вторых и третьих, неофициальных договоров, где указаны реальные суммы сделок. Эти суммы в несколько сот раз превышают официальные данные. Налицо, мягко выражаясь, явное занижение налогооблагаемой базы продавца. В дальнейшем будет уточнено, повлияло ли это на финансово-хозяйственную отчетность фирмы и уплату налогов при проведении сделки с недвижимостью.
Налогообложение операций на рынке недвижимости — вопрос достаточно серьезный: уж слишком большие суммы фигурируют в сделках. Так что проверка этого предприятия станет значительным событием: после нее появится система проверки и уплаты налогов для всего риэлтерского рынка. По результатам проверки мы планируем подготовить рекомендации для законодательных органов, чтобы не склонять более фирмы к сокрытию подоходного налога с физических лиц и жестко определить, какие все-таки документы должны составляться при продаже недвижимости. Необходимо также ввести специальные нормативные акты. Может быть, даже стоит издать какой-то указ президента на период подготовки закона о рынке недвижимости.
Не будем забывать, что мы обязаны не только проверять, не только наказывать, но и беречь налогоплательщика — постоянный налогоплательщик даст в бюджет больше, чем разорившийся. Это аксиома.
-------------------------------------------------------
Документ о намерении заключить сделку на $100 тыс. не доказывает факт ее заключения
Закрытие счета, как ни странно, не мешает риэлтерской компании работать с клиентами
Практика предоставления данных о клиентах сделает рынок недвижимости целиком черным
------------------------------------------------------