В преддверии осени — традиционного времени роста сделок по аренде жилья — владельцы квартир полны пессимизма. Платежеспособных клиентов все меньше, а потому, несмотря на сокращение предложения на рынке, оно заметно превышает спрос на съемное жилье. Чтобы получать прибыль, арендодателям приходится осваивать новый сегмент рынка, ранее считавшийся маргинальным,— теперь они сдают квартиры покомнатно.
Сейчас на рынке аренды традиционное затишье. Многие арендодатели сняли свои квартиры с экспозиции ввиду отсутствия спроса. Арендаторы, от которых риэлтеры ожидают повышенной активности осенью (студенты и иногородние рабочие), пока не приехали и не озаботились поиском квартиры. И по прогнозам экспертов, сезонный рост спроса на аренду в этом сентябре сократится в два раза по сравнению с предыдущими годами.
По подсчетам агентства недвижимости DOKI, средняя стоимость найма однокомнатных квартир составляет 21,7 тыс. руб. в экономклассе и 35 тыс. руб. в бизнес-классе, двухкомнатных — 28,1 тыс. руб. и 47 тыс. руб., трехкомнатных — 32 тыс. руб. и 73 тыс. руб. соответственно. При этом в июне риэлтеры впервые с осени 2008 года отмечали стабилизацию цен, снижение произошло только в сегменте жилья бизнес-класса и трехкомнатных элитных квартир.
Наибольшее количество запросов от арендаторов приходится на однокомнатные квартиры стоимостью от 18 тыс. до 25 тыс. руб., двухкомнатные квартиры от 25 тыс. до 35 тыс. руб. и на трехкомнатные квартиры от 30 тыс. до 45 тыс. руб. Скажем, за 23 тыс. руб. можно снять однокомнатную квартиру (42 кв. м) после ремонта, с кухонным гарнитуром в районе станции метро "Кузьминки", за 27 тыс. руб.— квартиру в районе станции метро "Крылатское": евроремонт, кухонный гарнитур со встроенной бытовой техникой, мебель и застекленный балкон. За $4 тыс. в сегменте бизнес-класса можно снять трехкомнатную квартиру (72 кв. м) в 10 минутах от станции метро "Юго-Западная". Это квартира с евроремонтом, современной итальянской гарнитурной мебелью, бытовой техникой и сигнализацией.
Экспозиция квартир в среднем и верхнем ценовом сегментах затягивается от двух до шести месяцев. Наиболее ликвидные объекты по приемлемым ценам находят покупателя за две-три недели. Наибольшее предложение квартир приходится на однокомнатные квартиры экономкласса и двухкомнатные квартиры эконом- и бизнес-класса. Согласно отчету компании "Миэль-аренда", больше всего в июне предлагалось двухкомнатных квартир стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс. и однокомнатных квартир стоимостью до $1 тыс. Чуть меньше было двухкомнатных квартир в диапазоне от $750 до $1 тыс. и трехкомнатных от $1 тыс. до $3 тыс.
Риэлтеры прогнозируют увеличение спроса с середины августа. По мнению руководителя направления аренды МИАН Сергея Орлова, "сегодня с достаточно большой долей вероятности можно утверждать, что осенью спрос на аренду столичных квартир возрастет как минимум на 10-15%". С ним согласна и первый замдиректора "Миэль-аренды" Мария Жукова: "Если летом в пул арендаторов добавились абитуриенты и их родители, сезонные работники, то к осени мы ожидаем притока студентов, поступивших в вузы и возвратившихся с каникул, а также иногородних служащих, которые на лето уезжали на родину, а к осени вернулись в Москву работать". Участники рынка допускают, что увеличение спроса повлечет за собой незначительное повышение арендных ставок. "В совокупности эти факторы могут привести к сезонному росту ставок аренды в пределах 3-5% в августе и сентябре, однако уже в следующие месяцы велика вероятность того, что ставки стабилизируются и даже начнут вновь снижаться",— говорит глава аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин.
Многие эксперты полагают, что цены на аренду квартир экономкласса уже достигли своего минимума. А вот в бизнес- и премиум-классе падение арендных ставок вполне вероятно. Но в основном из-за того, что здесь, несмотря на наибольшее сокращение спроса, до сих пор остались объекты по завышенным ценам. "Падение на 2-3% вернет арендные ставки к уровню мая 2009 года. В летние месяцы арендные ставки на квартиры экономкласса повышались, но к сентябрю это увеличение может сойти на нет",— считает гендиректор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.
Очень существенно может сказаться на рынке и общеэкономическая ситуация, например прогнозируемая аналитиками вторая волна кризиса. "Мы предполагаем, что первая волна кризиса в большей степени коснулась активов, которые сами по себе не являются деньгами, к ним относится в том числе и недвижимость. Поскольку сейчас наблюдается тенденция к постепенному обесценению денег, товары становятся важнее, чем деньги. Поэтому если в сентябре произойдет девальвация рубля, то ставки аренды и стоимость недвижимости, конечно не сразу, пойдут вверх",— считает гендиректор компании Paul`s Yard Павел Здрадовский. Впрочем, Мария Жукова уверена, что пока бояться нового витка кризиса потенциальным арендаторам не стоит: "Рынок аренды, в отличие от других рынков недвижимости, является более инертным, и сейчас он пожинает плоды первой волны кризиса, я имею в виду октябрь-ноябрь прошлого года. Поэтому следующая волна, если она будет, скажется на рынке аренды не скоро".
Но, несмотря на низкий спрос и большое количество предложений, получить дополнительную скидку у хозяина квартиры сейчас можно разве что в бизнес- и премиум-классе. Большинство арендодателей при сдаче квартиры стали называть ее реальную стоимость. "В сегменте наиболее востребованных квартир экономкласса дисконт от официально заявленной собственником цены практически сошел на нет. Цены реальных сделок вплотную приблизились к ценам предложения. Если весной в процессе торга большинство арендодателей снижали цены на 5-10%, то сегодня, в преддверии нового осеннего сезона и ожидаемого роста спроса и ставок, они предпочитают сдать квартиру по своей цене или отложить сделку, понимая, что через месяц-два она уйдет на их условиях",— поясняет Сергей Орлов.
И вот еще одна примета времени: по данным компании IntermarkSavills, за первое полугодие 2009-го количество иностранцев, желающих снять квартиры, сократилось на 16%, а число российских граждан выросло в два раза. "Скорее всего, тенденция к сокращению доли иностранцев в общей массе потенциальных арендаторов сохранится и будет нарастать, так как их компенсационный пакет является достаточно затратным для компаний. Также дальнейшее развитие получит тенденция к возвращению в нашу страну россиян, которые на протяжении длительного времени жили и работали за границей",— считает директор департамента аренды компании IntermarkSavills Галина Ткач. С тем, что арендаторы-иностранцы будут уходить с рынка, согласен и Павел Здрадовский: "В настоящее время иностранные компании сократили в два раза бюджет на аренду квартир для экспатов. Сейчас компании предпочитают принимать на работу сотрудников, которые уже обеспечены жильем".
Наибольшей популярностью в сегменте дорогого жилья пользуются квартиры стоимостью до $4 тыс. в месяц — на такие объекты приходится 50% всех запросов от потенциальных арендаторов. Объекты стоимостью от $10 тыс. не вызывают особого интереса — доля таких запросов сократилась в два раза по сравнению с первым полугодием 2008-го. В конце июня средняя ставка высокобюджетного жилья составила $5350, тогда как бюджет, который арендаторы готовы потратить на квартиру, снизился на 17%, до $4550. При этом арендаторы дорогого жилья стараются получить жилье лучшего качества и с максимальным сервисом. "В кризис многие руководствуются девизом "получить все и за меньшие деньги". Поэтому арендаторы жилья бизнес- и премиум-класса стараются включить в арендные платежи как можно больше опций — оплату парковочных мест, услуги горничной, интернет, спутниковое телевидение и т. д.",— говорит Галина Ткач.
Несмотря на прогнозы по увеличению спроса на 15-20%, все имеющиеся на рынке квартиры все равно не будут сданы. "По соотношению спроса и предложения для Москвы ситуация довольно парадоксальная. В марте на одного желающего снять квартиру приходилось семь квартир, к лету за счет сокращения предложения эти показатели почти сравнялись, а в сентябре предложение по-прежнему будет превышать спрос — на одного арендатора придется две-три квартиры",— говорит Валерий Барнинец.
Сегодня риэлтеры отмечают еще одну тенденцию — появляется все больше желающих снять комнату. "С начала 2009 года на рынке аренды увеличилась доля комнат. Из-за кризиса многим сократили зарплату или задерживают ее выплату, кто-то лишился премии по итогам года (речь не идет о годовых бонусах топ-менеджеров крупнейших российских и западных компаний, исчисляемых в сотнях тысяч долларов). В итоге многие семьи вынуждены потесниться и сдавать комнату, превращая квартиру в коммуналку. С другой стороны, по тем же причинам увеличивается спрос на аренду комнат: многие семьи, которые рассчитывали снимать отдельную квартиру, из-за сложного финансового положения вынуждены ограничиться наймом комнаты и жить в коммуналке",— говорит руководитель управления аренды квартир компании "Инком-недвижимость" Галина Киселева. Более того, риэлтеры уже официально признают право арендаторов снимать квартиру вскладчину, от чего еще не так давно всячески открещивались. Сейчас, по данным DOKI, количество запросов на совместный съем жилья увеличилось на 15-20%.
Чтобы с уверенностью говорить о том, как поведет себя рынок аренды, придется дождаться сентября. Впрочем, о том, что на этом рынке началась стабилизация, а потому ждать резких понижений или повышений арендных ставок не стоит, риэлтеры говорят почти со стопроцентной уверенностью.
Стоимость аренды квартир в Москве (тыс. руб.)*
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
*Данные предоставлены агентством недвижимости МИАН.