Войти в долю
Проблема долгостроев и обманутых дольщиков в последние годы была достаточно болезненной для Краснодарского края. Власти, стараясь урегулировать сложную ситуацию, привлекали в остановленные проекты новых инвесторов, предлагая тем компенсационные участки, прибыль от освоения которых предполагалось реинвестировать в достройку «долевого» жилья. В момент бурного развития строительства эти схемы успешно работали, давая властям основание заявлять, что к концу 2009 года проблема будет окончательно решена. Однако финансовый кризис и стагнация на рынке жилья поставили под сомнение реализацию этих планов.
Сомнительные инвестиции
Долгострои и обманутые дольщики появились в Краснодарском крае еще в период формирования рынка жилья. Но если в начале двухтысячных годов факты обманов были единичными, то к их середине масштаб социальной проблемы существенно увеличился. И до сих пор напряженность сохраняется. Так, самый старый и известный краснодарский долгострой, двенадцатиэтажное здание, начатое компанией «Интерконтиненталь» еще в 1993 году, до сих пор стоит с неподключенными коммуникациями, жильцы носят в квартиры воду ведрами, а зимой топят буржуйки. От действий руководителя компании Юрия Васильева, в 2001 году признанного виновным в совершении мошенничества, пострадали около 200 семей.
Череда банкротств крупных строительных компаний в 2005 – 2007 годах в Краснодарском крае (среди наиболее известных — коммандитное товарищество «Социальная инициатива», ООО «Стройинтеркомплекс» и ЗАО «ДСК») заставила считать пострадавших уже на тысячи.
Летом 2007 года, по данным администрации края, на Кубани было зафиксировано максимальное количество обманутых дольщиков около 6000 семей, которые вложили средства в недостроенное жилье (всего 58 объектов, из них 22 — в Краснодаре суммарной площадью 320 тыс. кв. м. — „Ъ“). Инициативные группы жителей края направляли жалобы во все инстанции и грозили властям акциями неповиновения, если проблема не сдвинется с мертвой точки.
Власть, в свою очередь, возложила ответственность за случившееся на недобросовестных предпринимателей, а также на легкомысленных граждан, но помочь пострадавшим все же пообещала. «Случившаяся беда — обман людей мошенниками от стройбизнеса — итог опрометчивого желания заключать сомнительные договора. Сейчас власти вынуждены брать на себя не свойственные им обязанности по оздоровлению сложнейшей ситуации, зачастую решая за дольщиков накопившийся воз проблем», — так объясняли свою позицию краевые чиновники (сообщение губернаторской пресс-службы, опубликовано на официальном сайте администрации в 2007 году). Тогда же глава края Александр Ткачев, встречаясь с депутатом Госдумы РФ Александром Хинштейном, руководителем рабочей группы «Единой России» по оказанию помощи обманутым дольщикам, озвучил обязательство от имени администрации края: завершить строительство и предоставить жилье дольщикам по большинству объектов до конца 2008 года и полностью решить проблему до конца 2009 года.
Итоги 2007 года оказались обнадеживающими — около 500 семей получили жилье, хотя данное количество составило лишь 8,3% от всего числа пострадавших от жилищных афер в Краснодарском крае. Но главным был тот факт, что «процесс пошел».
В 2008 году обманутых дольщиков стало меньше еще на тысячу семей. Один из крупнейших «должников» перед дольщиками краснодарская компания «ДСК» по состоянию на март 2007 года имевшая 11 недостроенных объектов, на июль 2009 года сократила их до пяти. «Количество дольщиков, ожидающих свое жилье, уменьшилось в два раза. Три дома из одиннадцати были достроены, еще три переданы другим инвесторам», — сообщила „Ъ“ представитель компании Ирина Михеева.
Конец 2008 года для дольщиков краевого центра был отмечен важным событием: компания «Нефтестройиндустрия Юг» в Краснодаре вручила новым хозяевам ключи от 80 квартир в сданном в эксплуатацию доме, тем самым полностью выполнив обязательства перед краснодарскими вкладчиками «Социальной инициативы». С осени 2008 года работы на объектах-долгостроях начали замедляться, а потом и останавливаться.
Дольщики на своих интернет-форумах вновь заговорили о подготовке жалоб и акций протеста, а власти начали упрекать застройщиков в пренебрежении общественными интересами.
Диалог на разных языках
С началом кризиса, когда число инвесторов, готовых вложиться в долгострои резко сократилось, власти края и города стали практически единственной движущей силой, способной решить проблемы дольщиков и строителей. «С момента возникновения проблемы обманутых дольщиков администрация муниципального образования город Краснодар ведет системную работу с застройщиками и инвесторами по возобновлению строительства жилых домов и вводу их в эксплуатацию. Проводятся еженедельные рабочие встречи инициативных групп дольщиков в департаменте строительства администрации Краснодара, специалисты регулярно посещают строительные площадки с целью оперативной оценки текущей ситуации на объектах», — сообщил „Ъ“ начальник организационно-правового отдела департамента строительства администрации Краснодара Николай Полевой.
Власти, стремясь привлечь на незаконченные объекты новых инвесторов, стремились создать для них привлекательные условия. Правда, в чем конкретно они состояли, четко не оговаривалось. Так, в сообщениях краснодарской мэрии о заключении соглашений с компанией «РОЭЛ» (взяла на себя обязательства «ДСК») и «РАИНКо» (обязательства компании «Стройинтеркомплекс») за 2007 год сообщалось, что инвесторам в городе будет предоставлен режим наибольшего благоприятствования.
В самих же компаниях уточняли, что каждый инвестор, взявшийся достраивать дома для дольщиков, рассчитывал на все земельные участки, выделенные в свое время компании-банкроту. Помимо этого, представители компаний неофициально сообщали, что «в мэрии им обещали еще несколько площадок под застройку». Учитывая острый дефицит свободной земли для объектов в Краснодаре, такое обещание властей представлялось серьезным бонусом.
Правда, все эти детали соглашений были преданы огласке, лишь тогда, когда каждая из сторон сочла, что контрагент договоренностей не выполняет. Так, в мае текущего года между компанией «РАИНКо» (входит в холдинг «Базовый элемент») и администрацией города возникли разногласия из-за условий достройки жилых комплексов, заложенных обанкротившимся ООО «Стройинтеркомплекс». По мнению инвестора, мэрия не в полном объеме выполняет взятые на себя обязательства по предоставлению компенсационных участков земли. В качестве компенсации по затратам на достройку жилья для дольщиков «РАИНКо» должна была получить участки, где девелопер планировал возвести коммерческую недвижимость, прибыль от эксплуатации которой намеревался реинветсировать в строительство жилья для дольщиков.
Однако, как сообщила представитель «РАИНКо» Светлана Болдырева, все проекты были отложены до лучших времен. По ее словам, причиной замораживания стали разногласия с мэрией Краснодара. «Мы вложили средства в выполнение своих обязательства перед обманутыми дольщиками, в то время как вопрос выделения компенсационных участков не решается», — пояснила госпожа Болдырева.
В свою очередь в мэрии заявили, что будут привлекать на недостроенные объекты новых инвесторов, по той причине, что «РАИНКо» прекратила работы по достройке ЖК «Изумрудный». Источник в городской администрации также заметил на условиях анонимности, что структуры «Базэла» «валят с больной головы на здоровую». «Финансовые проблемы компании известны, и в такой ситуации уже не до проектов элитной недвижимости. Тем более что рынок стоит, реализация или загрузка запроектированных площадей под большим вопросом, — сказал „Ъ“ источник. — Чтобы сохранить лицо, бизнесу просто нужно списать свои проблемы на происки бюрократов».
Где искать средства
Другой инвестор, взявшийся решать проблему обманутых дольщиков, также испытывает трудности. В «ДСК» (с 2007 года через афилированные структуры принадлежит ГК «РОЭЛ» (Москва), взявшей на себя обязательство перед 3,5 тыс. дольщиков. — „Ъ“) рассказали, что в течение трех лет компании были выделены всего два компенсационных участка. До осени 2008 года менеджментом предприятия обеспечивалась загрузка домостроительного комбината на 50%, что и позволяло сохранять коллектив из 500 человек, с началом кризиса загрузка комбината упала до 15%. «Мы вынуждены часть средств, которые могли бы инвестировать в строительство, направлять на поддержание жизнеспособности комбината, поэтому темпы возведения жилья замедлились», — пояснил „Ъ“ на условиях анонимности один из руководителей предприятия.
Выход из сложной ситуации в компании видят в участии в крупном проекте строительства жилья по заказу Минобороны РФ: в настоящее время ГК «ДСК» ведет переговоры о заключении контракта на изготовление панельных и блочных железобетонных изделий для возведения семи жилых домов на 1424 квартиры. Руководство «ДСК» рассчитывает, что крупный заказ позволит улучшить финансовое положение входящего в ГК домостроительного завода, позволив тем самым увеличить средства, направляемые на выполнение обязательств перед дольщиками. Того же мнения придерживается и глава Краснодара Владимир Евланов, который в ходе «горячей линии» обнадежил дольщиков «ДСК» сообщением о будущем крупном заказе.
В июле текущего года появилась еще одна обнадеживающая новость для дольщиков — краснодарский филиал «Россельхозбанка» начал кредитное финансирование завершения строительства дома, начатого ООО «Торговое предприятие „Универсал-Авто“», директор которого Лариса Гец находится под стражей по подозрению в преднамеренном банкротстве. По данным „Ъ“, прежнее руководство банка выделило 330 млн рублей на завершение долгостроя, при этом проверка выявила нецелевое использование кредита застройщиком. Сейчас «Россельхозбанк» намерен выделить еще 120 млн рублей для завершения жилого здания, в котором часть квартир принадлежат дольщикам, ожидающим ввода объекта в эксплуатацию с 2006 года. Продав остальные квартиры, кредитор рассчитывает вернуть хотя бы часть долга банку ООО «Универсал-Авто».
Впрочем, эксперты скептически оценивают ближайшие перспективы решения проблем обманутых дольщиков: «Если ситуация не разрешилась в благоприятные годы, то сейчас при замершем жилищном рынке ожидать перемен к лучшему сложно, — считает генеральный директор компании Macon Realty Илья Володько. — Стагнация на рынке жилья ставит под сомнение реализацию многих заявленных планов», — считает эксперт.
Другие эксперты говорят о том, что выходы для решения проблемы долгостроев все же есть. И они касаются , в первую очередь, кредитования. «Прежде всего у банков, которые в прежние годы щедро кредитовали застройщиков, теперь, когда рынок недвижимости стоит, есть несколько выходов, — пояснил председатель комитета по промышленности, строительству и ЖКХ Законодательного собрания края Владимир Волчихин. — Можно реструктуризировать долги, переводить в свою собственность активы или продолжать кредитовать строительство, уменьшив риски через вхождение в управление проектами».