За последние несколько месяцев рынок загородной недвижимости Подмосковья претерпел значительные перемены. Они коснулись не только спроса и предложения: по-другому стали действовать фигуранты этого рынка — фирмы-застройщики, а также риэлтерские компании, занимающиеся продажей земельных участков. Уже сейчас с полной уверенностью можно говорить о том, что земельный рынок и рынок загородных домов Подмосковья тесно взаимодействуют, причем главным в этом симбиозе является конечный продукт — дом. В этом обзоре Ъ анализирует ситуацию, сложившуюся на подмосковном рынке недвижимости.
Риэлтер и строитель поменялись местами
До последнего времени продажей загородных домов занимались преимущественно строительные компании, соединявшие в одном лице функции риэлтера и застройщика. Земля для строительства выделялась органами местной власти либо приобреталась у риэлтеров. Постепенно рост цены стройматериалов и дороговизна кредитов поставили застройщиков в сложное положение: сметная стоимость строительства домов во многих случаях стала превышать расчетную. В результате многие строительные фирмы были вынуждены замораживать стройки и продавать недострой либо приобретенные для строительства земельные участки. Те же фирмы, которые все-таки завершили строительство, столкнулись со сложностями реализации. Появился миф о том, что строительство коттеджных поселков невыгодно. Однако, по мнению риэлтеров, это не так — основной причиной неудачного строительства являются ошибки, обусловленные незнанием конъюнктуры рынка загородных домов.
Большие площади земли, находящиеся у строителей, так и остались неосвоенными. Строительным компаниям ничего не оставалась делать, как начать продавать землю, тем самым хоть как-то компенсируя свои расходы. Таким образом, строительные и риэлтерские фирмы начали конкурировать между собой в сфере продажи земли. И некоторое время строители действовали успешнее риэлтеров. Объяснялось это тем, что строители в своей рекламе описывали участки как "расположенные в будущем коттеджном поселке". Какое-то время это привлекало покупателей.
Однако в последнее время предпочтения клиентов несколько изменились — "голый" участок пользовался все меньшим и меньшим спросом. В конце концов продавать просто землю стало невыгодно. Конкурентная борьба и неблагоприятная конъюнктура рынка вынудили занимающихся этим риэлтеров искать новые источники дохода.
Практически все риэлтеры-"земельщики" после неудачных попыток протиснуться на квартирный рынок постепенно перешли к торговле загородными домами. Причем эта торговля не ограничивалась посредническими операциями, риэлтеры начали сами нанимать строительные фирмы для возведения домов на приобретенных ими участках. С чем это связано? С таким вопросом мы обратились к руководителям нескольких крупнейших фирм, раньше занимавшихся исключительно продажей земли.
Все ответы были более или менее схожи. Вот что сказал корреспонденту Ъ управляющий фирмы "Агра" Савелий Орбант: "Строительный бизнес, на наш взгляд, сейчас является одним из самых выгодных. Предугадывая такое развитие рынка, наша компания одной из первых среди риэлтерских фирм открыла свою строительную фирму и архитектурное бюро. Главное — умение продавать. Это половина успеха. Что касается тех строительных фирм, которые в течение нескольких лет не могут реализовать свои коттеджи, то однозначно можно сказать, что специалисты этих фирм сделали ошибку либо в выборе места строительства дома, либо в его архитектурном решении".
Более подробно объяснил ситуацию директор фирмы "Риэлт-Сервис" Амиран Кобахидзе: "При продаже коттеджей, возведенных строительными компаниями самостоятельно, мы часто убеждались в том, что строители совершенно не знают рынка. При организации строительства коттеджей они не проводили даже обычного исследования конъюнктуры, не говоря уж о профессиональном маркетинге. Результат налицо — большинство домов не отвечает требованиям покупателей: либо хорошее место, недалеко от Москвы, но совершенно убогая архитектура и крайне неудачная планировка, либо хорошие дома, но в неудобном месте (плохой ландшафт, нет инфраструктуры). При организации строительства коттеджей нам пришлось столкнуться с тем, что строители пытаются построить дом, исходя из чисто технического удобства его возведения, а не удобства проживания в нем".
По словам риэлтеров, они сейчас вынуждены заниматься многими проблемами строительства, начиная с выбора места и заканчивая внутренней отделкой помещений. Накопленный опыт и знание покупательских предпочтений позволяют делать определенные успехи в этой области. По мнению риэлтеров, дома, построенные с их участием, реализуются гораздо быстрее, чем у строителей. Строительных фирм, торгующих собственными домами, становится меньше — выгодней сотрудничать с риэлтерами. Конечно, нельзя сказать, что ни одна строительная фирма не знает потребностей покупателей. Однако для большинства это верно. Этим объясняется огромное количество домов, выставленных на продажу, однако уже в течение нескольких лет не находящих своих хозяев.
Итак, действующие лица на рынке начали заниматься ранее не свойственными им делами: строитель пытается продать земельный участок в недостроенном поселке, а риэлтер начал заниматься строительством.
Что и где выгодно строить и продавать
Рынок загородных домов сегодня довольно разнообразен, однако вполне поддается классификации. Из всей массы имеющихся на рынке коттеджей можно выделить несколько основных типов: коттеджи высшего класса, коттеджи среднего класса, коттеджи-дачи и дачи. Каждый тип домов имеет свои особенности и, соответственно, своего покупателя. Проведенные риэлтерскими фирмами маркетинговые исследования показывают, что наибольшим спросом пользуются дачи. И это неудивительно: число желающих приобрести дачу довольно велико, а цена (от $5 тыс. до $70 тыс.) для многих приемлема. Сейчас множество строительных фирм предлагает строительство подобных дач на земле заказчика. А вот строительство поселков из таких домов при отсутствии заказчика не очень выгодно, ведь угадать предпочтения покупателей в отношении местоположения земельного участка и типа дома довольно тяжело.
Другое дело коттеджи. Их строительство ориентировано на богатого покупателя, который не очень хочет обременять себя заботами по выбору места и проекта. Немаловажную роль играет и то, что покупатели коттеджей стремятся приобрести дом в коттеджном поселке (фактор соседства в этих случаях имеет огромную роль), что дает возможность инвесторам выгодно вложить свои средства. По подсчетам экспертов строительных компаний, за два года (средний срок строительства и реализации небольшого поселка) при инвестировании $2,5 млн застройщик может получить 80% прибыли, то есть 40% годовых в валюте.
Второе место по популярности у покупателей занимают коттеджи среднего класса общей площадью 150-250 м2, расположенные в небольших — по 10-15 домов — поселках в 30-километровой зоне от МКАД, обычно к западу от Москвы. Цена таких домов обычно не превышает $220 тыс.
Недавно на рынке появилось такое понятие, как коттедж-дача. Отличие ее от обычных коттеджей, предлагающихся сегодня на рынке, заключается в местоположении. Эти дома расположены на довольно значительном расстоянии от Москвы (50-100 км от МКАД), однако само место отличается живописнейшей природой, а придомовой участок имеет очень большую площадь — до 1,5 га. Зафиксированы случаи, когда предприниматели покупали ведомственные охотохозяйства и строили на этом участке коттеджи-дачи. Эти дома также пользуются спросом, однако в основном они рассчитаны на любителя и строить их выгодно только под конкретного заказчика.
Коттеджи высшего класса на заре коттеджного строительства пользовались необычайно высоким спросом, что объяснялось крайне ограниченным предложением. Эти дома отличает большая площадь — свыше 300 м2 — и престижность местоположения. Однако многие предприниматели, начиная строительство таких коттеджей, сделали непростительную ошибку в выборе архитектурного решения. Большинство построенных в Подмосковье коттеджей, претендующих на высший класс, выглядят достаточно убого, больше напоминая дома раннего средневековья, нежели современный коттедж.
Вот что писала газета The Washington Post в 1993 году о загородных домах наших предпринимателей. "На протяжении 25 миль по дороге к деревне Раздоры вы встретите одно и то же архитектурное решение коттеджей. Большинство домов трехэтажные, построены из кирпича, площадью 300-400 м2. Из импортных материалов представлена только сантехника, остальное русское и не очень качественное".
1994 год ознаменовался поиском нового подхода к строительству, однако дальше привозных сборных домов-"сэндвичей" дело не пошло. Другие передовые технологии используются в отечественном коттеджном строительстве крайне редко, поскольку для этого требуются специалисты высокого класса.
Риэлтеры отмечают, что для большинства покупателей местоположение по-прежнему имеет принципиальное значение. Наибольшим спросом традиционно пользуется Рублево-Успенское шоссе. Однако в последнее время покупатели начали выбирать местоположение дома не по-престижности, а по удобству — мода на Рублевку начинает проходить. В основном эта тенденция относится к коттеджам среднего класса. Кроме того, Рублево-Успенское шоссе имеет свои недостатки. Оно достаточно узкое, чуть ли не через каждый километр стоит пост ГАИ. Пробки не дают возможности быстро добраться до дома. Дорога до центра занимает не 30 минут, как пишут в рекламе, а все 50. Во-вторых, шоссе достаточно освоено и практически на всем его протяжении ведется большая стройка, живописных мест становиться все меньше. По мнению риэлтеров, коттеджи высшего класса выгодно строить лишь в эксклюзивных стародачных "поселках-спутниках". У Москвы их несколько: Серебряный бор, Мещерский, Немчиновка, Барвиха, Жуковка, Раздоры.
Всем не угодишь
Изучив предложение коттеджей за последний месяц, эксперты Ъ обнаружили, что коттеджей высшего класса продается очень мало: лишь несколько фирм занимается подобным строительством. Но и на этих нескольких примерах можно увидеть практически все отрицательные стороны, присущие предлагаемым на рынке коттеджам.
Например, к положительным чертам поселка фирмы "Альфа-Эстейт" в Рождествено (район Митино) можно отнести хорошее местоположение (в черте города), наличие охраны и всей социальной инфраструктуры. Отрицательные моменты — сегодня это поселок-стройка, жить в построенных домах пока невозможно; дома в основном многоквартирные и имеют маленький придомовой земельный участок. Архитектурное решение домов, по мнению большинства специалистов-архитекторов, достаточно посредственное. Земля передается покупателям коттеджей в аренду на 49 лет, и вопрос с пролонгацией договора аренды не решен.
По мнению специалистов, один из лучших поселков, построенных за последний год, — поселок фирмы "Мост Девелопмент" в Чигасово. Однако у потенциальных покупателей и здесь возникают нарекания — далековато (40 км от МКАД по Можайскому шоссе). Противоположный пример — прекрасное местоположение при плохой архитектуре: дома фирм "Центурион" и "Терра", один расположен в поселке Мещерский, другой в Барвихе. Однако в данном случае местоположение настолько удачно, что с лихвой покрывает недостатки архитектуры, и, по мнению риэлтеров, эти дома все-таки имеют шанс найти покупателя.
Даже если коттеджи сочетают в себе удачное местоположение и хорошее архитектурное решение, покупатель все равно может найти какой-нибудь незаметный на первый взгляд недостаток. Например, дома фирмы "Риэлт-Сервис" в Немчиновке. Коттеджи расположены на берегу озера в старом элитном поселке, недалеко от Москвы, имеют большую площадь — 450 м2, удобную внутреннюю планировку и приятный внешний вид, однако покупателей не устраивает отсутствие централизованной охраны.
В целом строительство загородных домов не "под заказчика" остается довольно рискованным делом. Покупатели имеют довольно различные представления о своем будущем доме, которые нечасто совпадают с представлениями строителей.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ