Измерить глубину дна
К середине 2009 года, по данным Гильдии управляющих и девелоперов, в Петербурге в замороженном состоянии оказалось 8 млн кв. м строящегося жилья. Цены продолжают падать. По прогнозам аналитиков, ценовым дном рынка станет 30 тыс. рублей за квадратный метр строящегося панельного жилья и 40-45 тыс. — в кирпично-монолитных домах. Впрочем, будет ли достигнуто это дно, категорически утверждать они все же не берутся.
По словам руководителя аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, падение цен на жилье составило с начала кризиса от 15% до 25% в зависимости от местоположения строящегося объекта. Наибольшее снижение цен произошло на квартиры в домах, расположенных на окраинах и пригородах Санкт-Петербурга. По его данным, в общей сложности приостановлено строительство около 8 млн кв. м жилья. Доля замороженных проектов составляет около 75-80%, в том числе среди продаваемого жилья — 25-30%. Средняя стоимость квартир на первичном рынке, по данным "Бюллетеня строящейся недвижимости" на 29 июня 2009 года, составила 73 тыс. рублей; цены на жилье за июнь по сравнению с маем упали еще на 2,9% в рублях или на 3,9% — в долларах США. При этом разница в цене для объектов низкой и высокой степени готовности достигает 30-35%.
Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в июне 2009 года по сравнению с маем снизилась на 0,23% и составила 19,69%. "Покупательская активность на первичном рынке снизилась за прошедший месяц более чем в 2 раза. Активность покупателей, наблюдавшаяся в феврале-марте 2009 года, закончилась. Падение числа сделок и первичных обращений началось в апреле, усугубилось в мае и стало еще большим в июне. Государственные меры по стимулированию конечного спроса на жилье практически отсутствуют. Объем выданных ипотечных кредитов за год упал в 3,6 раза. Крупнейшие кредиторы строительного сектора, Сбербанк и ВТБ, с начала 2009 года сократили объемы кредитования строителей на треть. В целом по рынку объем кредитов девелоперам сократился в 5 раз. Сбербанк и комитет по строительству Петербурга договорились о выборочном финансировании недостроенных жилых домов. Для завершения строительства необходимо 20 млрд рублей. Финансирование объекта будет осуществляться при условии соблюдения ФЗ N214. Запускается процесс перекредитования застройщиками для погашения предыдущих займов и выкупа облигаций по повышенным ставкам с целью недопущения банкротства", — рассказал господин Соколов.
"Безусловно, падение цен на жилье стало большим благом для покупателей. За последние годы цены на жилье резко выросли, существенно обогнав темпы роста платежеспособного спроса. Это произошло за счет двух факторов — массового развития ипотеки и так называемых инвестиционных покупателей. Как только эти два фактора исчезли — цены пошли вниз", — рассуждает Андрей Соколов. По его прогнозам, в течение ближайших нескольких месяцев рынок будет приближаться к своему дну — 30 тыс. рублей за панельное жилье и 40-45 тыс. рублей за кирпич-монолит. "Дойдет ли рынок до своего ценового дна — зависит от нескольких факторов: курса рубля к доллару, состояния платежеспособности населения, темпов инфляции, процентов по ипотеке, финансового положения застройщиков", — при этом оговаривается господин Соколов.
Ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев сообщает, что в первом полугодии 2009 года введено в эксплуатацию 717 тыс. кв. м жилой недвижимости, этот показатель практически соответствует значению первого полугодия 2008 года. "По итогам 2008 года объем ввода жилой недвижимости составил 3,2 млн кв. м. Столь высокий показатель по итогам 2008 года достигнут в том числе за счет приемки ряда объектов с предписаниями к доработкам. Таким образом, ряд объектов, запланированных ко вводу в 2009 году, был принят в 2008-м, что скажется на официальных объемах ввода по итогам 2009 года в виде снижения показателя", — отмечает господин Фадеев. По прогнозам специалистов GVA Sawyer, объем ввода жилой недвижимости в 2009 году составит около 2,2 млн кв. м (из них доля бюджетного жилья — 0,45 млн кв. м), что на 31% меньше, чем в 2008 году.
В перспективе ближайших трех лет прогнозируется снижение доли предложения на первичном рынке в сторону увеличения доли вторичного рынка.
Разумеется, строители, в отличие от аналитиков, как и на предыдущих стадиях кризиса, продолжают упорно прогнозировать наступление дефицита жилья и как следствие — рост цен на него. Илья Еременко, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"", говорит: "Спрос в настоящее время сконцентрировался на готовых домах и объектах высокой и средней степени готовности. Уже к началу лета подобное предложение сократилось по сравнению с январем текущего года на треть. Если отдельно рассматривать наиболее ликвидный сегмент — квартиры небольшого метража и рациональных планировочных решений, то за первые 5 месяцев этого года наличие такого жилья в строящихся домах средней и высокой стадии готовности сократилось более чем в 2 раза. Кроме того, сейчас скорость строительства снизилась. Поэтому к осени мы ожидаем дефицит подобного ликвидного предложения. Именно сокращение доли ликвидных, а следовательно — и более дорогих квартир в предложении является основной причиной плавного снижения средних цен на жилье на первичном рынке. Все большую часть предложения составляют квартиры в домах на ранних стадиях строительства, которые, естественно, выставляются на продажу по более низким ценам. Таким образом, осенью ожидается дальнейшее расслоение рынка: сохранение стабильного спроса на ликвидное жилье (и, следовательно, стабилизация цен) и снижение ценовых ожиданий застройщиков, чьи объекты не соответствуют покупательским предпочтениям в части планировочных решений, качества строительства и т. д.".
По данным "Петербургской недвижимости", в сегменте элитного жилья снижение цен за первое полугодие составило 6,92%. Средняя цена предложения в данном сегменте на начало третьего квартала составила 198,5 тыс. рублей за квадратный метр. По итогам первого полугодия 2009 года сегмент жилья комфорт-класса показал наибольшее снижение цен (-7,17%). Средняя цена предложения в сегменте жилья комфорт-класса на 1.07.2009 г. составила 105,2 тыс. рублей за квадратный метр.
Сегмент типового жилья за прошедшие шесть месяцев 2009 года показал наименьшее снижение цен — на 5,65%. Средняя цена предложения в сегменте типового жилья на 1.07.2009 г. составила 72,55 тыс. рублей за квадратный метр.
Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", считает, что структура спроса выглядит следующим образом: на однокомнатные квартиры приходится почти 70% спроса, 30% — на двух- и трехкомнатные. Доля квартир с большим количеством комнат, по его мнению, не превышает 1%.
Марк Лернер считает, что объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в Санкт-Петербурге за первые 5 месяцев этого года уменьшился более чем в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. "При этом за первое полугодие 2009 года, по данным "Бюллетеня недвижимости", реализовано примерно 3,7 тыс. квартир на первичном рынке. По сравнению с результатами прошлого года объем продаж снизился в 2 раза", — говорит господин Лернер. Он указывает на то, что срок экспозиции растет, сроки принятия решения относительно покупки квартиры увеличились с одной-двух недель до одного-двух месяцев. "Покупательская активность изменяется в основном не под воздействием сезонных факторов, а под влиянием ожиданий изменений в экономике", — отмечает господин Лернер.
"По итогам первого полугодия, сокращение строительных работ пока мало сказалось на предложении. По данным "Бюллетеня недвижимости", объем предложения к концу полугодия составлял 2,9 млн кв. м, что на 11,5 процентов больше, чем в первом квартале, но на 6,5 процентов меньше, чем год назад", — резюмирует господин Лернер.
По данным комитета по строительству, за первое полугодие 2009 года в эксплуатацию введено более 760 тыс. кв. м жилья (без учета ИЖС). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спад составил 8%. Показатель снижения вода жилья не столь значителен за счет сдачи объектов, строительство которых началось еще до кризиса.
Во втором полугодии прогнозируется дальнейшее снижение показателя ввода жилья. По некоторым оценкам, сокращение объемов строительства по сравнению с прошлым годом составит 50-60%.
Марк Лернер, впрочем, как и другие его коллеги-строители, не согласен с тем, что цена опустится до 30 тыс. рублей за квадратный метр. Он уверен, что дно уже достигнуто. "В настоящее время цены на первичку вплотную приблизились к себестоимости (именно этим объясняется наметившееся в последние месяцы отставание темпов падения цен на первичном рынке жилья от темпов падения цен на вторичном рынке жилья). Это явный сигнал — до пресловутого дна осталось совсем чуть-чуть, а может, мы его уже достигли. Запасы качественного жилья высокой степени готовности тают практически на глазах. Мы считаем, покупатели обратят свой взор на дома более низкой степени готовности уже осенью этого года. Через 3-4 месяца застройщики отреагируют на это разморозкой котлованов. В первой половине 2010 года мы ожидаем увидеть рост рынка, вызванный отложенным предложением и осознанием покупателей, что дешевле уже не будет", — говорит господин Лернер.
Тем не менее он признает, что для многих строительных компаний осень действительно станет очень сложным периодом, можно сказать, моментом истины. У многих компаний в сентябре-октябре наступит срок погашения кредитов, взятых год назад по ставкам 20-25% годовых, что будет для них весьма сложной задачей.
"Кроме того, не поддается прогнозированию психологический фактор, поэтому я осознаю, что любой мощный деструктивный заряд, а также недоверие россиян к антикризисным мерам, принимаемым властями, способны снивелировать все наши рациональные аналитические выкладки. Очень надеюсь, что нагнетаемая истерия и ожидание второй волны кризиса и девальвации постепенно сойдут на нет. Ведь предпосылок к ним я в настоящий момент не вижу", — заключает господин Лернер.
Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Павел Созинов отмечает, что на рынке наметилась тенденция ухода строителей в смежные отрасли, а также резкое снижение объемов строительства. "Из 100 застройщиков, которые вели строительство еще в прошлом году, продолжают активно работать не более трети. При этом темпы строительства сократились в 3-4 раза. На вторичный рынок в сторону понижения давят значительные объемы нового непроданного жилья, при этом появились относительно дешевые предложения от подрядчиков, получающих квадратные метры по бартеру. Былой интерес к строящимся объектам у инвесторов и рядовых покупателей утерян из-за активной негативной информационной интервенции на фоне углубляющегося экономического кризиса, поэтому вероятность повышения цен в этом сегменте невелика, даже с учетом интенсивно сужающегося предложения", — говорит господин Созинов.