В погоне за падающими стройматериалами

Финансовые сложности, которые испытывают большинство застройщиков, заставляют их искать новые технологии, удешевляющие себестоимость строительства. Произошедшее снижение стоимости стройматериалов еще не значит, что себестоимость упала пропорционально, уверяют они.

По мнению директора по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игоря Лучкова, реальные цены на строительные материалы снизились более чем в 2 раза по сравнению с докризисным периодом. "Однако данная статистика — неофициальная: производители не раскрывают настоящих цен. Официальная информация не всегда дает объективную картину", — предупреждает он.

Андрей Ходулин, начальник отдела материально-технического снабжения компании Setlprof, отмечает, что с начала этого года наблюдается тенденция к снижению цен на различные строительные материалы. "Например, цены на разные виды и марки кирпича за первое полугодие упали примерно до 30 процентов. Также за последние полгода упала стоимость газобетона — на 20-25 процентов. Сейчас снижение цен на кирпич прекратилось. А газобетон даже чуть-чуть подорожал — на 3-4 процента. Хотя еще встречаются сезонные акции у некоторых производителей. Подобная ситуация вызвана в первую очередь сокращением спроса на эти стройматериалы. Это объясняется падением темпов строительства, тем, что многие новые проекты оказались заморожены. Однако совсем рынок не перестал функционировать: строительство идет, потребность в стройматериалах никуда не исчезла. Как не исчезла и потребность населения в новом жилье. И можно с полной уверенностью сказать, что как только экономическая ситуация стабилизируется, довольно быстро восстановятся и темпы строительства, и спрос на стройматериалы", — отмечает господин Ходулин.

Максим Ялыгин, генеральный директор ООО "Гласс Дизайн", при этом отмечает, что если говорить о строительных материалах, ввозимых из-за границы, то на них цены подросли в прямом соотношении с курсом валют, т. е. примерно на 20%. "Однако стало гораздо проще получить у производителей и поставщиков максимальных дисконт. Если раньше значительные скидки давались только постоянным клиентам, сейчас, учитывая пониженный спрос, поставщики заинтересованы в привлечении покупателей. В том числе и ценой раздачи бонусов. В отдельных случаях уступки могут составлять до 45 процентов от цены, указанной в прайсе", — рассказал господин Ялыгин.

Несмотря на то, что в настоящее время стройматериалы упали в цене, себестоимость строительства снижается непропорционально. Это объясняется структурой себестоимости. Материалы в структуре себестоимости квадратного метра занимают лишь около 25%. Еще 25-30% — оплата труда строителей и рабочих, проектно-изыскательские работы, использование подъемно-транспортного оборудования и техники, накладные расходы строительной компании. Итого в среднем 54% от себестоимости — это затраты на строительно-монтажные работы. Однако нужно отличать себестоимость строительно-монтажных работ от общей себестоимости строительства.

Есть еще целый ряд расходов, которые несет каждый строитель: затраты на земельный участок (покупка или аренда прав) — около 16%, затраты на подключение к сетям (водопровод, отопление, электричество, канализация) — около 12%, платежи за услуги различных согласующих государственных организаций — около 5%, проценты за кредит — около 8%. Наконец, чтобы продавать жилье, необходима реклама и офисы продаж — затраты на них составляют около 5%.

Цена земельного участка определяется в договоре или условиях аукционной покупки, и она не подлежит изменению. Условия предоставления кредитов также неизменны, что определяет постоянные расходы на их обслуживание, а в условиях девальвации валютные кредиты даже становятся дороже в рублевом эквиваленте. "Монополисты и согласующие организации не спешат снижать свои тарифы. Снижаются в цене только материалы. Таким образом, даже если цены на стройматериалы снижаются на 40 процентов, то себестоимость строительства квадратного метра при этом снизится только на 10 процентов", — говорит руководитель отдела маркетинга СО "М-Индустрия" Максим Потапов.

Два кита

Михаил Бимон, директор консалтингового центра "Петербургской недвижимости" считает, что в настоящее время на рынке вновь вводимого жилья примерно 30% — панельное и 70% — монолитное в различных сочетаниях и кирпичное. "В основном в будущем будут развиваться две технологии — монолитная (в сочетании с различными материалами наружных стен, например кирпичом) и панельная. Если говорить о возведении жилья одного класса, себестоимость панельного дома ниже, чем монолитного. Однако у нас в городе активно разрабатывается новая технология — каркасное домостроение из сборного железобетона, себестоимость которого сопоставима с панельным домостроением, при этом такой тип конструкций позволяет работать более гибко, использовать такие планировочные решения, которые невозможны в панельных домах. Здесь материал наружных стен может быть любым, а дом построен фактически на несущих колоннах с перекрытиями. Технология эта достаточно старая, однако она долгое время не использовалась по нескольким причинам. Дело в том, что производство таких конструкций требует большого объема, это не штучный товар. К тому же нужно обеспечить необходимый уровень качества, что ранее не всегда удавалось, и поэтому в умах зародилось не слишком позитивное отношение к этой технологии, которое в настоящее время надо преодолевать. Сейчас покупатели уже более позитивно настроены, внешний вид такого дома не отличается от панельного, а строит такие дома и продает в них квартиры "Ленстройтрест"", — говорит господин Бимон.

Впрочем, по его словам, в целом перспективно и панельное домостроение. "Однако, что касается увеличения объемов строительства панельных домов, быстро это не произойдет, потому что мощности домостроительных комбинатов в настоящее время загружены. Есть планы по модернизации и расширению производств, увеличению мощностей, но это процесс небыстрый. Поскольку панельные дома строятся быстрее монолитных, то в процессе строительства сейчас примерно 20 процентов — это жилье, возводимое по указанной технологии. А по вводу в эксплуатацию в конце года обычно 30 процентов таких домов", — говорит он.

Экономить на монополистах

"Все более перспективными становятся технологии, позволяющие снизить себестоимость строительства и дальнейшую эксплуатацию зданий. Особенно актуально это становится сегодня, когда экономить стараются почти все. Не секрет, что сейчас одна из самых затратных статей расходов при строительстве новых объектов — это энергоресурсы. Снизив эти "неизбежные" отчисления монополистам, мы повышаем рентабельность бизнеса, — рассказывает Максим Потапов. — Например, "М-Индустрия" уже несколько лет активно развивает технологию сборно-монолитного каркасного домостроения "Плантек". Эта технология не только позволяет собрать весь каркас здания без применения электросварки, значительно снизив энергоемкость, но и дает возможности использовать для изготовления наружных и внутренних стен любые современные, в том числе облегченные строительные материалы с низкой теплопроводностью. С учетом более высокой скорости возведения энергозатраты на стадии строительства снижаются на 40 процентов. А использование энергосберегающих материалов для стен может дать еще большую экономию, особенно тем, кто в дальнейшем сам эксплуатирует построенные здания".

Игорь Кривошеев, начальник бюро ГИПов компании Setl City, говорит, что существует множество способов сэкономить энергоресурсы. "Например, за счет использования теплоизоляционных красок, энергоэффективных стекол в окнах, неэнергоемкого оборудования при освещении мест общего пользования, пластиковых труб в системах канализации, медных проводов вместо алюминиевых, применения грамотных архитектурных и объемно-планировочных решений, коллекторных систем разводки труб в системах отопления и водоснабжения. Известно, что теплопотери минимизируются при оптимальном соотношении площади и периметра здания. Также для более эффективного отопления помещений и горячего водоснабжения можно установить систему индивидуального подбора режима подогрева воды не на весь дом, а на этаж, и даже на отдельную квартиру. Поэтажные системы отопления и горячего водоснабжения сейчас применяются в зданиях высотой до 30 этажей. Это позволяет не только экономить ресурсы, но и создавать комфортные условия проживания за счет практически моментального нагрева воды до заранее выбранной температуры в системе горячего водоснабжения и подбора с точностью до одного градуса температуры воздуха в помещении. Энергосберегающие технологии недорогостоящи, проблема заключается в том, что надо уметь их проектировать и строить. А у нас пока мало квалифицированных специалистов, обладающих достаточным набором знаний и навыков работы с этими технологиями", — рассуждает господин Кривошеев.

Все на экологичность

Генеральный директор ООО "ЭнСиСи Недвижимость" Юусо Хиетанен полагает, что в стремлении к удешевлению строительства важно не забывать об экологичности используемых материалов: "За последние годы ситуация на рынке строительства изменилась. Причем Россия следует тенденциям Европы в области экодевелопмента. Уже давно ведутся разговоры о том, что в России может быть введена экологическая сертификация девелоперских проектов. Я считаю подобную инициативу закономерной, т. к. потребители в последнее время все больше внимания уделяют экологическим характеристикам объектов. К тому же "зеленое здание" оказывает минимум воздействия на человеческое здоровье и окружающую среду при помощи более оптимального расположения дома на местности, применения дизайна и материалов, позволяющих рациональнее использовать солнечный свет, ветер и воду, потреблять меньше энергии, а также осуществлять демонтаж таких домов с меньшим вредом для окружающей среды и меньшими энергозатратами".

Роман Русаков