На прошедшей нынешним летом в Петербурге всероссийской конференции "Приватизация земли и развитие рынка недвижимости" председатель ГКИ Сергей Беляев был максимально оптимистичен, пообещав, что уже к осени все препятствия для выкупа земли приватизированными предприятиями будут устранены и земельный рынок России расцветет, как весенний сад. Но осень, как известно, пора увядания, и оптимизм одного из главных приватизаторов страны оправдывается пока только в Петербурге, продолжающем прочно удерживать звание "пионера приватизации". В других регионах России ситуация иная. Подтверждает это и недавно проведенный по заказу Госкомимущества петербургским Леонтьевским центром анализ земельного рынка в тридцати российских регионах. Ъ первым знакомит читателей с результатами этого исследования.
Во всей России...
Оставляя пока за рамками исследования Петербург, первенство по количеству выкупленных земельных участков занимает в России Поволжский район, а именно Саратовская область, где 194 предприятия выкупили землю общей площадью 422 гектара. Основные покупатели — предприятия АПК, строительного комплекса, пищевой и легкой промышленности. Наблюдается активность земельного рынка и в Южном регионе, особенно в Краснодарском крае, где выкуплено 158 участков общей площадью 1011 гектаров. Здесь — сказывается курортная специфика района — покупали землю в основном предприятия торговли, бытового обслуживания и общепита.
Лидируют по размерам площадей выкупленной земли Новгородская область, где предприятия лесной промышленности выкупили 3706 гектаров, и Вологодская — 1082 гектара. И хотя лесов, полей и рек хватает и в других регионах страны, таких, как Восточно-Сибирский и Дальневосточный, там процесс выкупа земельных участков практически не начинался. Объяснения подобной медлительности, скорее всего, следует искать не в экономической, а в политической сфере — известно, что в ряде областей Сибири и Дальнего Востока администрации придерживаются консервативных позиций в вопросе о частной собственности на землю. Во всяком случае, на Сахалине, Камчатке, в Пензенской области решено до принятия земельного кодекса землю не приватизировать, ограничиваясь долгосрочной арендой. Такой же позиции придерживается и аграрное руководство.
Наиболее высокие цены на землю пока держатся в Тульской области — около $30 тыс. за гектар. В большинстве же обследованных районов средняя выкупная цена составила менее $3 тыс./га. И что весьма показательно, в регионах-"передовиках" (Краснодарский край, Саратовская область) средняя выкупная цена находится на самом минимальном уровне — менее тысячи долларов с гектара. Как показало исследование, кроме предприятий торговли и сферы услуг (как правило, в центральных районах городов) особой активностью в приватизации земли также отличаются предприятия пищевой, лесной и химической промышленности, а также АПК.
Вывод объемного исследования Леонтьевского центра вряд ли порадует оптимистов от приватизации — на практике примерно в половине регионов России выкуп земли еще не начался или совершены всего 1-2 показательные сделки. Не только местные органы не торопятся продавать землю, но и большинство приватизированных предприятий не бегут подавать заявки на выкуп земли. Причины, скорее всего, традиционные — в первую очередь, недоверие к политике правительства, во вторую — отсутствие излишних, а зачастую и самых необходимых средств, в-третьих, несовершенство экономической и юридической базы по коммерческому использованию земли. По мнению исследователей, для расширения масштабов земельной приватизации необходимо ускоренное формирование инфраструктуры земельного рынка и для начала — становление регистрационной системы (земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость), развитие ипотеки, формирование новой системы градостроительного регулирования, включая подготовку зональных планов использования земли, имеющих силу закона. Кстати, противники частной собственности на землю тоже будут разочарованы. Полученные результаты никак не подтверждают мифы аграриев о том, что российскую землю распродают направо и налево. Удельный вес выкупленных сельскохозяйственных земель ничтожно мал по сравнению с выкупленными земельными участками под приватизированными предприятиями. Сегодня вообще основным мотивом выкупа земли является наличие инвестиционного проекта, в котором инвестор обещает деньги только при оформлении собственности на землю.
Всего в 30 обследованных регионах России по состоянию на 1 сентября 1995 года земельные участки выкупили 546 предприятий, общая площадь которых составила около 18 тысяч гектаров. По оценкам Леонтьевского центра, к концу года более 1000 предприятий в России выкупят в собственность земельные участки общей площадью более 30 тысяч гектаров.
...и в Петербурге
Проведенное исследование подтвердило историческую роль города на Неве в процессе земельной приватизации. Город лидирует не только по количеству выкупленных участков, но и по их стоимости. Так, первые участки в Петербурге были проданы по цене $80 тыс./га. После снижения президентским указом выкупной цены в 20 раз, предприятия стали выкупать землю по $10-15 тыс./га. С 1 июля 1995 года в городе изменены ставки земельного налога — в среднем увеличены в 4 раза. Благодаря введенной системе зонирования в центре они возросли в 16 раз, на окраинах — остались на прежнем уровне, а кое-где и снизились. Теперь в центральных кварталах города цена земли может достигать $400 тыс./га, снижаясь по мере удаления от Невского проспекта до $2 тыс./га. В итоге средняя цена участков под приватизированными предприятиями составляет $40-60 тыс./га, а в центральных районах — $200 тысяч.
В Петербурге на 1 сентября на выкуп земельных участков подана 781 заявка, продано --106 участков, получено 7255,448 млн рублей. Средства от приватизации земельных участков поступают в городской (77%) и федеральный (10%) бюджеты.
На днях Петербург собирается поставить еще один рекорд на местном уровне, продав самый крупный участок земли за последнее время, — АООТ "Октябрьский электровагоноремонтный завод" уже заключило с Фондом имущества договор купли-продажи 44 гектаров на сумму 3060 млн рублей. На выкупленных территориях планируется реализовать инвестиционную программу объемом в DM5 млн — 20% акций предприятия принадлежит немецкому вагоностроительному концерну DVA. Вслед за Октябрьским заводом рискнули стать земельными частниками и такие питерские гиганты, как ЛОМО и АО "Электросила", уже подготовлены договоры на приватизацию их земельных участков. Правда, рискнув заняться выкупом земли до декабрьских выборов в Думу, руководители "Электросилы" попытались застраховаться от политической нестабильности, настояв на включении в договор купли-продажи земельного участка пункта о возмещении затрат (около 3,5 млрд рублей за территорию в 50 га), если с принятием многострадального Земельного кодекса сделки с городской землей будут запрещены. Спасет ли подобная подстраховка деньги "Электросилы" — покажет время. Тем более что его у предприятий, подавших заявку на приватизацию земли, обычно предостаточно. Даже во флагмане приватизации Петербурге от подачи заявки до фактического вступления в права владения землей проходит более полугода, а вовсе не положенный законом месяц. Впрочем, различия в темпах и методах приватизации земли в России исследователи напрямую связывают с властью: реформаторской в регионах с высокой инвестиционной привлекательностью и консервативной — в наиболее отсталых и кризисных. Правы те, кто утверждает: вопрос собственности, в том числе и на землю, — в первую очередь вопрос власти.
СЕРГЕЙ Ъ-ВЛАДИМИРОВ