Первая региональная управляющая компания, специализировавшаяся на формировании закрытых паевых инвестфондов недвижимости (ЗПИФ) «Маяк Эссет менеджмент» — банкротится. Как стало известно „Ъ“, с иском о признании компании несостоятельной обратилась налоговая инспекция, задолженность компании перед которой составляет около 1 млн рублей. Участники рынка считают, что причина неудач регионального оператора ПИФов — неверная стратегия и почти 25%-ное падение арендных ставок на коммерческую недвижимость.
Заявление о признании ООО «Маяк Эссет менеджмент» банкротом в арбитражный суд направила инспекция федеральной налоговой службы (ИФНС) России по Железнодорожному району Екатеринбурга в июле этого года. В настоящее время в компании введена процедура наблюдения до января 2010 года, арбитражным управляющим назначен член НП «Саморегулируемая межрегиональная общественная организация „Ассоциация антикризисных управляющих“» Владимир Медведев. Сумма кредиторской задолженности компании только перед налоговиками составляет 1 млн рублей, в судах рассматривается еще 6 исков от кредиторов на общую сумму 1, 3 млн рублей. «Насколько мне известно, менеджмент компании намерен урегулировать вопрос в досудебном порядке и не доводить дело до внешнего управления. Однако ситуация тяжелая, активов явно не хватает», — говорит Владимир Медведев. Связаться с руководством «Маяк Эссет менеджмент» вчера не удалось, телефоны компании были отключены.
• ООО «Маяк Эссет менеджмент» создана в 2006 году, специализировалась на формировании ЗПИФ недвижимости. В управлении компании находятся три паевых фонда — ЗПИФ «Демидоff рентная недвижимость», ЗПИФ «Демидоff коммерческая недвижимость» и ЗПИФ Смешанных инвестиций. Суммарная стоимость чистых активов фондов на 1 августа 2009 года составляет 146 млн рублей. Учредителями компании, согласно данным СПАРК, являются ЗАО «Маяк Урала» (считается подконтрольной ее гендиректору Алексею Чемоданову) (96, 42%) и входящая в ЗАО «Маяк Урала» ООО «ФИНК Уралконтинент» (3, 58%). Уставный капитал 20 млн рублей. По итогам 1 полугодия 2009 года чистый убыток компании составил 1, 4 млн рублей.
По словам экс-директора «Маяк Эссет Менеджмента» Олега Школика (возглавлял компанию с мая по октябрь 2007 года — „Ъ“), в основном в ПИФы вносились активы учредителей или аффилированных с ними лиц, а доля внешних инвесторов была не очень высокой. По его словам, первый ЗПИФ недвижимости — рентный — предполагал получение дохода от управления недвижимостью, которая уже была построена и внесена в фонд. Это были складские помещения и торговые площади в Екатеринбурге и Свердловской области. Другой ЗПИФ планировалось создавать для привлечения инвестиций под строительство торгово-развлекательного центра в Северном управленческом округе Свердловской области. «Но, насколько мне известно, оба продукта должной доходности не показали (с начала года ЗПИФы «Маяк Эссет менеджмента» упали на 15% — „Ъ“)», — рассказал Олег Школик.
По мнению участников рынка, положение «Маяка» усугубила ситуация на рынке недвижимости. «С начала года мы наблюдаем резкое падение как цен на коммерческую недвижимость, так и цен на жилье, например, арендные ставки снизились на 20- 25%, соответственно говорить о прибыльности ПИФов коммерческой недвижимости не имеет смысла. Отток пайщиков из таких ПИФов начался еще в конце 2008 года», — говорит директор уральского филала НАУФОР Радик Ахмедшин. С ним соглашается и директор «Ява-управление финансами» Константин Селянин: «Когда я был руководителем „Аккорд Инвеста“ мы продавали ПИФы недвижимости „Уралсиба“, и своим клиентам еще в октябре советовали выйти из этих фондов. В итоге с начала года с переоценкой стоимости чистых активов такого рода ПИФов цена их паев упала на 25-40%, а отток пайщиков до сих пор продолжается». В такой ситуации банкротство компании для пайщиков — проблема. Несмотря на то, что по действующему законодательству собственность ПИФа не попадает в конкурсную массу управляющей компании, пайщикам, скорее всего, придется его распродавать. «Формально у инвесторов есть два пути: провести тендер среди управляющих компаний, которые возьмут в управление их фонд, или закрыть фонд и, распродав имущество, разделить доход. Первый вариант еще ни разу в нашей стране не применялся, а при реализации второго варианта большие сложности возникнут с продажей недостроенного объекта — его практически невозможно оценить и продать по привлекательной цене», — говорит господин Селянин.