Область обитания
сектор рынка
В последние год-полтора вопрос о том, может ли подмосковное жилье высокого класса стать реальной альтернативной столичным новостройкам, утратил свою остроту. В силу сложившейся экономической ситуации девелоперы новые жилые объекты на рынок как Москвы, так и Подмосковья почти не выводят, и хотя критического минимума объем первичных предложений еще не достиг, сфера покупательских интересов уже сама собой вышла за пределы МКАД.
Парковка на двоих
В Москве выработались довольно жесткие критерии жилья бизнес-класса. Минимальные требования — это наличие у дома или группы домов собственной придомовой территории с максимально развернутой внутренней инфраструктурой, большие квартиры с хорошо продуманной внутренней геометрией, позволяющие воплощать разнообразные планировочные решения, а также высокое качество строительства в целом.
В течение последних пяти лет подмосковные комплексы бизнес-класса тоже успели подтянуться к московским стандартам. И те и другие возводятся по индивидуальным проектам, с использованием современных технологий и качественных отделочных материалов, не отличаются по уровню тепло- и шумоизоляции, да и инженерия, благоустройство и ландшафтный дизайн придомовой территории подмосковных объектов тоже ничем не хуже, чем в московских новостройках. "А по некоторым параметрам новостройки городов Подмосковья даже превосходят столичные,— говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— Например, возможность получить живописный вид из окон. В Москве очень редко есть возможность построить жилой комплекс по соседству с парком или лесопарком, такие проекты единичны. В Подмосковье таких примеров гораздо больше. Например, в Химках завершается строительство ЖК бизнес-класса "Парк Толстого", расположенного прямо возле канала имени Москвы".
Однако покупателю в придачу к московскому качеству строительства и подмосковным ценам хочется получить и столичный уровень инфраструктуры и иного комфорта, не ограниченные одними видовыми характеристиками. И прежде всего интересует высокая транспортная доступность. Чем Ленинградское шоссе, и Химки в частности, похвастаться не могут. Впрочем, ЖК "Парк Толстого" расположен всего в пяти минутах ходьбы от железнодорожной станции, что дает ему неоспоримое преимущество: появляется возможность добираться до Москвы на электричке.
Но бывают у подмосковных жилых комплексов такие проблемы, которые с первого взгляда и не разглядишь. Возьмем, например, 25-этажный ЖК "Статус", который сейчас возводится в городе Королеве (7 км от МКАД по Ярославскому шоссе). В плане архитектуры это одна из самых интересных подмосковных новостроек — башня с диагональным решением фасада, на каждом этаже которой запланировано по четыре квартиры площадью от 68 до 90 кв. м. В комплекс лаконично вписана широкая пятиэтажная нежилая часть, в которой будут расположены и собственная инфраструктура дома, и внешние торгово-развлекательные и офисные зоны. Добавим к этому, что возводится комплекс в самом центре города, где также имеется разнообразная инфраструктура, добавляющая ему дополнительных очков. Сейчас, пока дом находится на стадии монтажа коробки, стоимость квадратного метра в нем начинается от 100 тыс. рублей, что для здания с такой архитектурой вполне оправданно.
Однако есть у строящегося комплекса одна неприятная особенность: в его подземном паркинге предусмотрено лишь полсотни машино-мест. Что, конечно же, не соответствует ни статусу "Статуса", ни его размерам. И хотя застройщик предполагает решить эту проблему, разместив дополнительные парковочные места на придомовой территории, благоприятное в целом впечатление оказывается несколько подпорченным. Правда, откровенно говоря, и в московских новостройках далеко не всегда тщательно продумывают систему автостоянок.
Время и деньги
Все же главным фактором при выборе подмосковных новостроек остается транспортная доступность. И чем ближе к МКАД они расположены, тем выше интерес к ним. Довольно удачным в этом плане может показаться Красногорск, въехать в который можно по одному из самых комфортных шоссе — Новорижскому. Есть и второй путь — по Волоколамскому шоссе, что только добавляет красногорским новостройкам популярности.
Вот только внутри самого города дорожная ситуация оставляет желать лучшего: давно спроектированные старые узкие улицы с трудом справляются с транспортными потоками. Поэтому дорога от центра Москвы до одной из самых интересных новостроек Красногорска — ЖК "Красногорье DeLuxe ski-club & water house" — может занять часа полтора, хотя в удачный день тот же путь можно проделать за 45-50 минут. Но это, пожалуй, единственный недостаток жилого комплекса. В остальном он достаточно удачный.
Расположенный на периферии активно застраивающейся в последние годы Павшинской поймы, по соседству с круглогодичным горнолыжным спуском, в непосредственной близости от Москвы-реки, он представляет собой мини-городок их трех 21-этажных башенок-парусов, окруженных несколькими 7-этажными корпусами и таунхаусами. Поэтому и квартиры здесь самые разнообразные по площадям — от 44 до 226 кв. м.
Поскольку возводился комплекс совместно с застройкой всей Павшинской поймы, вблизи его сформировался и полный комплекс новой инфраструктуры — детские сады, школы, гаражный комплекс, магазины. Правда, крупные торговые центры обосновались все же на другом берегу Москвы-реки, на внешней стороне МКАД. Ближайшим московским конкурентом "Красногорья DeLuxe" можно назвать строящийся неподалеку от станции метро "Строгино" жилой комплекс бизнес-класса "Янтарный город". При этом цены в комплексах соотносятся друг с другом как 1:2. "В ЖК "Янтарный город", строительство которого завершается в 2010 году, стоимость квадратного метра начинается от 165 тыс. рублей, а в сдающемся в нынешнем году "Красногорье DeLuxe" цены стартуют с отметки 81 тыс. рублей за 1 кв. м,— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— Но как только будет открыта станция метро "Волоколамская", которая улучшит транспортную доступность в Красногорске, с высокой долей вероятности можно ожидать сокращения разрыва в ценах".
То, что порядок цен диктует именно транспортная доступность, легко наблюдать в тех зонах, где в силу географических особенностей города подмосковные объекты оказываются ближе к МКАД, чем их ближайшие московские конкуренты. Один из таких комплексов — стоящийся на 30 га ЖК "Бутово парк", который расположен на пересечении Варшавского и Расторгуевского шоссе в 2,5 км от кольцевой дороги. Некоторое время назад даже такое небольшое расстояние преодолеть было затруднительно: дорога ныряла под узкий мост, по обе стороны от которого даже в будни скапливался автотранспорт. Теперь часть шоссе немного расширили, что заметно сократило пробки.
Территориально относящийся к подмосковной деревне Бутово, строящийся комплекс разместится по обе стороны Расторгуевского шоссе, въезд на которое впоследствии украсят аркой, логично объединяющей все новостройки в единое целое.
Пока в этом районе довольно пустынно, существующая застройка располагается несколько в стороне, что дает комплексу важное преимущество по сравнению с любым московским комплексом-конкурентом: он возводится по соседству с лесом. Но нынешняя уединенность имеет и другую сторону медали — потребность создать полноценный инфраструктурный комплекс. Поэтому кроме жилья здесь планируют построить выходящий фасадом на Варшавское шоссе торговый комплекс (с кинотеатром и многочисленными кафе), а также медицинский центр и физкультурно-оздоровительный центр с бассейном. Планы обширные, поэтому строительство растянется на несколько лет, а первую очередь (два жилых дома) планируется завершить в следующем году. На данный момент цены в ЖК "Бутово парк" варьируются от 69 тыс. до 83 тыс. рублей за 1 кв. м. Что несильно отличается от цен его ближайшего столичного конкурента ЖК "Бунинская аллея", добираться из которого до МКАД в два-три раза дольше (этот комплекс строится в удаленном столичном районе Южное Бутово).
Квартира для барбекю
Аналогичного рода жилые комплексы есть во всех городах-спутниках Москвы. "Если покупателя не смущает вопрос транспортной доступности и менее развитой инфраструктуры, то подмосковная квартира бизнес-класса — достойная альтернатива квартире в Москве,— говорит Дмитрий Таганов.— Бизнес-класс в большинстве городов Подмосковья подразумевает благоприятную экологию, высокое качество строительства и более низкие цены".
Так, в городах ближайшего Подмосковья квартира общей площадью 50-70 кв. м будет стоить примерно 4-7 млн рублей, в то время как за аналогичную квартиру в Москве придется выложить уже порядка 5-10 млн рублей. Однако есть в Подмосковье и особый класс многоквартирных домов, заметно выходящий за эти ценовые рамки, где квартиры стоят по $1-1,5 млн и более. Располагаются дома на подмосковной "золотой миле" — Рублево-Успенском шоссе, и уже в силу этого их можно смело относить к верхнему сегменту бизнес-класса или даже к элитным объектам. Поэтому московских аналогов найти им совсем непросто. Если, конечно, не искать их на совсем уж удаленной от МКАД Остоженке и ее окружении. А если вести сопоставление по размеру бюджета, то похожие предложения можно обнаружить среди немногочисленных московских элитных объектов вне Садового кольца.
Один из таких загородных многоквартирных комплексов — расположенный в престижной Жуковке ЖК "Chalet-Жуковка", построенный по проекту итальянского архитектора Джулиано Моретти. Это очень эффектный 30-квартирный дом с благоустроенным внутренним двором с ландшафтным дизайном, малыми архитектурными формами и деревянной беседкой и большим подземным паркингом. В каждой квартире есть камин и своя веранда для барбекю. "Это первый уникальный проект такого уровня, предложивший покупателям квартир некий новый концепт престижного и модного проживания с эксклюзивным уровнем обслуживания,— рассказывает руководитель отдела управления реализацией компании "Калинка-Риэлти" Алена Бригаднова.— К услугам жильцов — бассейн, естественный солярий на веранде, room-service "Веранда у дачи", детская игровая зона и многое другое".
Еще один высококлассный жилой комплекс на Рублево-Успенском направлении — ЖК "Жуковка-1". На его территории в 15 га разместились детский сад и колледж, теннисные корты, бассейны, футбольное поле, специальная площадка для барбекю, салоны красоты, поликлиника, рестораны и магазины. Стоимость квартир в этом жилом комплексе — от $1,5 млн. Конечно, расположенные на Рублево-Успенском шоссе жилые комплексы особой транспортной доступностью похвастаться не могут, но по количеству инфраструктуры дадут фору большинству столичных объектов. Так что сравнивать Москву и многоэтажное Подмосковье можно. Абсолютно по всем параметрам. И, похоже, Подмосковье во многих случаях выигрывает.