Время на сдачу
Стремление любыми силами сохранить свои позиции на строительном рынке стало главной линией поведения застройщиков в Казани в последние несколько месяцев. В первую очередь девелоперы стараются завершить уже начатые объекты, строящиеся с привлечением дольщиков. Частой практикой при этом становится перенос сроков сдачи жилых домов на более поздний период.
Отложенный результат Относительно ситуации в других регионах строительный сектор в нашей республике пока достаточно прочно держится на ногах. По итогам первого полугодия этого года в Республике Татарстан объем ввода жилья составил 101% к этому же периоду прошлого года. В республике Башкортостан, для сравнения, жилья сдано на 4% меньше, чем год назад. В то же время во втором полугодии темпы несколько замедлились.
«На территории Татарстана строительство ведется на 214-ти жилых объектах, половина всех начатых строек стоит, оставшиеся ведутся вялыми темпами», — посетовал на последней коллегии министерства строительства, архитектуры и ЖКХ министр Марат Хуснуллин.
Как правило, работы приостановлены на жилых домах низкой степени готовности, не поступивших в продажу, или на домах, которые возводятся за счет собственных резервов компаний. До лучших времен свернуты и проекты, находящиеся на начальной стадии. По такому пути пошли многие застройщики, в том числе — «Фон», «Унистрой», «Берег», «Сити-Строй» и другие. Все они в первую очередь стараются достроить дома, где уже есть проданные квартиры. «С сентября мы начнем проверять, как застройщики выполняют обязательства по долевому строительству, — говорит первый заместитель руководителя исполкома Казани Эмиль Хуснутдинов. — Согласно республиканскому законодательству, исполком является уполномоченным органом по контролю в сфере долевого строительства. Ежеквартально мы получаем отчеты от застройщиков о текущем ходе строительных работ. Но, учитывая нынешнюю ситуацию, проверять строительные компании, у которых мы видим наличие определенных проблем, мы будем не только по отчетам, но непосредственно выезжая на предприятия, знакомясь с его экономическим состоянием, и проверяя баланс и использование полученных от дольщиков средств, которые должны направляться исключительно на строительство. Наша задача — выявить застройщиков, которые рискуют не выполнить взятые на себя обстоятельства или используют серые схемы заключения договоров. Это делается для того, чтобы заранее исключить возможность появления новой волны обманутых дольщиков».
Еще весной исполком Казани предлагал строительным компаниям, испытывающим сложности с завершением домов, где уже есть проданные квартиры, концентрироваться в первую очередь на одном из объектов, чтобы предоставить в нем квартиры дольщикам других недостроенных домов. «Но пока казанские застройщики надеются завершить строительство, не прибегая к такому способу. Перевод дольщиков нескольких строящихся домов в один — задача не простая. Строители надеются все-таки завершить все объекты, в которые уже вложены значительные ресурсы», — отметил Эмиль Хуснутдинов.
ИТЦ Тем не менее, один застройщик — компания «Инновационно-технический центр» — подписала себе «волчий билет»: ИТЦ оставил без квартир дольщиков дома по улицам Краснококшайская — Баруди. «Единственный дом на счету этого застройщика должен быть сдан 31 августа 2009 года. Однако до сих пор лишь частично возведен каркас. Последние полтора года на строительстве 279‑квартирного дома, в котором проданы 102 квартиры, подвижек заметно не было», — отмечает Эмиль Хуснутдинов. Пока ИТЦ — единственный застройщик в Казани, дольщики которого со всей вероятностью пополнят списки обманутых. Квартирный вопрос в их отношении будет решаться уже с привлечением властей и правоохранительных органов.
«В остальных случаях застройщики сильно от сроков не отстают и от своих обязательств не отказываются, хотя к ряду из них есть вопросы», — говорит Эмиль Хуснутдинов.
БАУЕР КАЗАНЬ Процедура банкротства была начата в отношении компании ООО «Бауер Казань». Компания еще раньше заморозила работы на двух из трех высотных домов на Танковом кольце, продолжая строительство первой из начатых высоток. 1 сентября этого года, согласно проектной декларации, подошел срок сдачи первого дома. По данным исполкома, на настоящий момент в нем продано 73 квартиры из 81 по проектной декларации. На сайте компании на продажу предлагается еще три квартиры. «В ближайшее время мы будем встречаться с руководством компании и выяснять, каково ее финансовое состояние и есть ли возможности для завершения строительства», — отмечает Хуснутдинов.
БАСКО Письма с предложением подписать дополнительное соглашение о переносе срока строительства второго дома жилого комплекса 71 а, по улице Чистопольской, на конец декабря этого года получили и дольщики «Баско». Директор ЗАО «Баско» Ильнур Сабирзянов так прокомментировал ситуацию: «На строительном рынке сейчас я не знаю ни одного застройщика, который не переносил бы сроки сдачи своих объектов. На самом деле важно не то, переносит застройщик сроки или нет, а продолжает ли строить. В конце весны наша компания в силу ряда причин была вынуждена снизить темпы строительства, но ни на один день работы по возведению жилых домов не останавливалась. К настоящему времени мы вышли на докризисные темпы строительства. У компании есть все возможности завершить строительство трех домов, строящихся с привлечением дольщиков, в соответствии с декларируемыми сроками. Первый из двух домов в 71а квартале будет сдан в ноябре — декабре этого года, второй — в первом квартале 2010 года, дом на Щапова — в конце 2009 года». Как было отмечено на коллегии Министерства строительства РТ, до конца года компания планирует ввести 45 тыс. кв. м жилья. По словам Ильнура Сабирзянова, покупательский рынок сейчас оживляется и рассчитывать на дальнейшее падение цен не стоит. «Мы находимся в средней ценовой категории и отслеживаем ситуацию на рынке. Сейчас наблюдается тенденция к некоторому повышению цен и не исключено, что квадратный метр в наших домах так же может несколько подорожать», — подчеркивает Ильнур Сабирзянов.
БРИК Эта компания должна была завершить строительство дома на улице Седова в апреле этого года. Как отметили в самой компании, сдача дома была передвинута на конец декабря этого года и уложиться в новый срок вполне реально. «Брик» на сегодняшний день возвела несколько домов в разных районах города.
«Все дома, строительство которых вела наша компания, кроме одного, сданы. Некоторые сложности у нас были по срокам ввода дома по ул. Седова, — рассказывает Артем Куклин, заместитель генерального директора ЗАО строительная группа „Брик“. — Сейчас рабочие уже приступили к чистовой отделке квартир. В доме на Седова по долевому строительству продано 60% квартир. Финансированием строительства сейчас занимается наш соинвестор, одна из банковских структур, она же и будет являться распорядителем оставшихся нераспроданных квартир. Это распространенная для Казани практика завершения строительства. Могу заверить наших дольщиков, что компания „Брик“ работает исключительно в рамках Федерального законодательства и чистоту сделки гарантирует. Сейчас цены на оставшиеся квартиры значительно снижены. Все квартиры в доме по ул. Седова сдаются с чистовой отделкой. Сейчас их можно купить по цене 35–36 тыс. руб., раньше они продавались по цене от 40 тыс. руб. за кв. м. Мы сознательно пошли на этот шаг с тем, чтобы быстрее сдать дом, минимизировать убытки и сохранить свое доброе имя».
ПАРТНЕР Комплекс на улице Односторонняя Гривка, возводящийся ООО «Партнер», в заявленный срок — ноябрь 2008 года — сдан не был. Можно предположить, что экономический кризис в нашей стране вряд ли имел отношение к данной компании, поскольку срок сдачи комплекса приходился на самое его начало. При подготовке этого материала журналист «Жилого дома» разместил на форуме Портала недвижимости Казани обращение к дольщикам различных строительных компаний. Мы предложили им поделиться проблемами, возникающими в связи со сроками сдачи жилья. Примечательно, что единственным откликнувшимся на него стал дольщик ООО «Партнер».
По словам Руслана Ибрагимова, части дольщиков было предложено подписать соглашения по пролонгации сроков сдачи дома до лета 2009 года, позже в качестве финальной даты значился ноябрь этого года. Дольщикам такой срок кажется сомнительным. «На сегодня готово около 70 процентов комплекса — три из четырех пятиэтажных секций построены, последняя поднята на 2 этажа. Интересно, что квартиры в доме продолжают продаваться, причем если в начале лета метр стоил 32 тыс. руб., то сейчас — уже 36», — отмечает Руслан Ибрагимов. Пытаясь ускорить строительство, дольщики обращались в мэрию и Минстрой. В последние дни августа на площадку действительно привезли кран. «Мы встречались с руководством компании. Господин Котляревский заверил, что, несмотря на перенос сроков, свои обязательства она выполнит», — подчеркнул Эмиль Хуснутдинов.
Татиммобилен По данным исполкома, компания уведомила своих дольщиков, заключивших договоры на строительство квартир в масштабном комплексе «Магеллан», о переносе сроков сдачи. Согласно последней редакции проектной декларации он был изменен на февраль 2010 года. Более полугода башни комплекса практически стояли.
«Компания мощно вошла на строительный рынок с проектом ЖК „Магеллан“, но потом активность заметно снизилась. Я думаю, у нее есть возможность выправить положение дел. Для того, чтобы не распылять силы, мы будем рекомендовать пока переключиться на завершение одного из домов комплекса и перевести туда дольщиков со всего комплекса», — сказал Эмиль Хуснутдинов.
При этом в последние два месяца на площадке «Магеллана» действительно наблюдается некоторая активность, работы сосредоточены преимущественно на одном из наиболее достроенных корпусов. Редакция журнала «Жилой дом» связалась с одним из руководителей компании Алексеем Есиным, однако от комментариев он отказался. Как нам удалось выяснить из собственных источников, «Татиммобилен» на 100% принадлежит иностранной компании, зарегистрированной на Кипре. Возглавляет «Татиммобилен» Андрей Крылов, представитель банковской группы «Зенит», которая, по всей вероятности, может выступать в качестве соинвестора «Магеллана». Группа «Зенит» безусловно является солидной финансовой структурой, но, принимая во внимание размах и масштабность ЖК «Магеллан», завершение строительства вряд ли стоит ожидать раньше чем через 1,5–2 года. И это при условии стабильного финансирования.
Фон Работы на объектах компании, строящихся с привлечение дольщиков, не останавливались. В то же время сроки завершения изменились. У части дольщиков это вызывает беспокойство. «Четвертый пусковой комплекс, строящийся „Фоном“ в „Солнечном городе“, где мы приобрели трехкомнатную квартиру площадью 92 метра по цене 2 млн 131 тыс., должен быть готов этим летом. Это указано в так называемом „предварительном договоре“, который мы заключили в феврале 2008 года. Дом до сих пор не сдан», — рассказывает покупательница квартиры Светлана Ивановна (фамилию она просила не называть). При этом в договоре есть пункт, где говорится, что основной договор должен быть заключен в течение 60 дней после регистрации объекта продавцом, но не позднее 1 июля уже 2010. «Мы уже не знаем, когда реально сможем справить новоселье», — сетует покупательница.
«В Казани с привлечением средств частных инвесторов ведется строительство 3‑го и 4‑го комплексов в „Солнечном городе“. Третий комплекс по графику сдается по очередям, и мы надеемся сдать его полностью в IV квартале 2009 года или завершить строительство лишь с небольшим отставанием от графика, — рассказывает заместитель генерального директора по связям с общественностью компании „Фон“ Лилия Лысенко. — Четвертый комплекс планируется завершить к концу первого квартала 2010 года».
На площадке «Солнечного города» сейчас действительно достаточно оживленно. Но, судя по возведенным объемам, соблюдение заявленных сроков потребует напряженной работы: на конец августа в комплексе № 3, который должен быть введен в первую очередь, коробки 4‑й, 5‑й и 6‑й секций подняты до уровня 5–6 этажей. Между тем для его завершения предстоит еще провести остекление, сделать фасадные работы и внутреннюю черновую отделку.
По словам Лилии Лысенко, «в Казани „Фон“ также начал строительство нового жилого дома по улице Адоратского, который будет сдан в 2010 году. Квартиры в нем уже поступили в продажу и реализуются в соответствии с ФЗ № 214 „О долевом строительстве“. В Набережных Челнах комплекс „Яшьлек“, который компания строит с привлечением средств дольщиков, будет сдаваться по очередям». В компании отмечают, что даже если в ряде случаев сроки сдачи могут быть несколько сдвинуты, «Фон» выполнит свои обязательства перед дольщиками. С юридической точки зрения «Фон» действительно не в чем упрекнуть. Фактически же после покупки дольщикам в ряде случаев приходится ждать по 2–3 года.
СИТИ-СТРОЙ Компания «Сити-строй» ведет строительство трех жилых комплексов — по улицам Зинина, Восстания и Чистопольской — Абсалямова. Расстановка приоритетов помогает сокращать отставание от графика.
По словам заместителя директора компании Ильи Вольфсона, строительство всех объектов компания ведет за счет собственных средств, кредитные источники в строительство в данный момент не привлекаются. Еще летом в СМИ публиковалась реклама квартир в доме на перекрестке Чистопольской — Абсалямова. Первоначально дом планировалось сдать в этом году, сейчас срок перенесен на год. Но, как заверяет Вольфсон, переносом сроков инвесторы, которым сейчас принадлежит 5% площадей, не встревожены: «Жилье является залоговым обеспечением заемных средств и приобреталось инвесторами с расчетом „на будущее“. Если кто-то захочет взамен получить квартиру в каком-то из других домов, мы пойдем на встречу. Но пока таких обращений не поступало», — отметил Илья Вольфсон. Как сообщил нам один из покупателей квартир в этом доме, компания сама предлагала ему перезаключить договор займа на договор долевого строительства, а также, в случае желания, поменять квартиру в доме на Чистопольской на квартиру в доме на ул. Зинина. «Мы взвесили все за и против и решили оставить за собой жилье, расположенное на Чистопольской». Сейчас установлены новые сроки завершения строительства. Как отмечает Илья Вольфсон, на площадку завезены все материалы, необходимые для монтажа фасада. До конца сентября работы планируется возобновить. «Если не произойдет ничего экстраординарного, мы достроим дом к концу 2010 года», — говорит заместитель директора. Квартиры еще в двух домах, на ул. Зинина и на Восстания, реализуются по договорам долевого строительства. По данным строительной компании, в доме на Зинина продано 40–45% квартир, все договоры оформлены в ГРП. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 26 августа.
Второй объект — жилой комплекс на улице Восстания — по проекту должен состоять из 7 секций общей площадью 46 тысяч квадратных метров. В настоящее время застройщик ведет работы по возведению первых двух секций, квартиры в которых также реализуются по договорам долевого участия. В настоящее время возведена коробка, сделана кровля, остекление, подведены внешние сети. По проекту первые две секции должны быть введены в первом полугодии 2010 года, но, как заверяет Вольфсон, этот дом будет сдан раньше проектных сроков — к концу этого года. Остальные пять секций на продажу не выставлялись, их строительство ведется компанией за счет собственных средств и сейчас находится на стадии возведения фундамента.
УНИСТРОЙ Завершить сначала выставленный на продажу первый дом комплекса «Огни Казани», а затем возобновить строительство второго — таких результатов удалось добиться «Унистрою» за несколько месяцев. «Политика, выбранная нами, приносит свои плоды — в июле введен в эксплуатацию жилой дом 53/10, теперь у него есть почтовый адрес — Дружинная, 7. Мы, как и обещали, выдержали сроки, которые были заявлены в договорах», — отмечает генеральный директор управляющей компании «Унистрой» Ринат Хатимов.
«Второй жилой дом на ул. Дружинной, 53/11 („Огни Казани“) сейчас готов на 87%. Помимо него компания строит еще два дома с привлечением дольщиков — на пересечении Вишневского — Достоевского, который находится на уровне 78% готовности и жилой дом на пересечении ул.Чистопольская—Амирхана, („Янтарные башни“) — 90% готовности. Остальные дома возводятся компанией на собственные и кредитные средства», — рассказывает представитель «Унистроя». По его словам, все первоначально обозначенные в проектных декларациях сроки соблюдаются. «У нас нет ни одного замороженного объекта, для которого бы привлекались средства дольщиков», — подчеркнул Ринат Хатимов. — Все обязательства выполняются. Практики перевода дольщиков в дома более высокой степени готовности у нас нет».
Счет на месяцы Задержка сроков сдачи от двух месяцев до полугода — пока это наиболее часто встречающийся сценарий при строительстве жилых комплексов с привлечением дольщиков в Казани. О замораживании строительства домов, строящихся на средства дольщиков, речь в большинстве случаев не идет.
Некоторые застройщики готовы идти на уступки, снижая цены на квартиры в домах, которые будут завершены с отставанием от первоначальных сроков, в то же время общая тенденция со стороны застройщиков — не допустить серьезных срывов и не «уронить» рынок. «Тем, кто приобретает квартиру в незавершенном доме, я бы рекомендовал совершать сделку только в соответствии с ФЗ 214 „О долевом строительстве“. Только в случае приобретения жилья в рамках законодательства государство гарантирует защиту прав дольщика в полном объеме», — отмечает Эмиль Хуснутдинов.