Не все складно
Качественные склады, удовлетворяющие запросам международных компаний и крупных ритейлеров, появились в Воронежской области около года назад. Продолжающееся с тех пор падение арендных ставок позволило операторам пользоваться услугами логистических комплексов класса «А» по цене вдвое меньше докризисной. Несмотря на падение доходов населения и явно уменьшившийся спрос
на складские помещения, местные девелоперы намерены завершить ранее начатые строительные проекты
НЕ УСПЕЛИ И в «жирные годы» рынок логистических центров в Воронеже нельзя было назвать хорошо развитым. Как считалось, он отстает от столичного как минимум на шесть-семь лет. До настоящего времени в коммерческом использовании находятся не более 40% всех складов в регионе, остальные эксплуатируются собственниками, как промышленными, так и торговыми предприятиями, исключительно для собственных нужд. По данным местных риелторов из компании «Адвекс», в общем объеме рынка недвижимости склады занимают 20-25%. Значительная часть сделок (до 40%) по аренде приходится на небольшие помещения площадью от 100 до 500 кв. м, которые используют мелкие фирмы.
Компании среднего уровня, которые специализируются на торговле продовольственными товарами либо бытовой техникой и электроникой, предпочитают помещения площадью порядка 1,5-3 тыс. кв. м. Не считая складов Юго-Восточной железной дороги, наиболее крупными действующими складами до недавнего времени являлись «Терминал-центр» (25 тыс. кв. м), «Воронеж-каскад» (24 тыс. кв. м), помещения «Воронежснаба» (20 тыс. кв. м), «Химоптторг», а также комплекс по улице Волгоградская, 30 (19 тыс. кв. м).
Совокупная площадь логистических центров в Воронеже оценивается в 500-550 тыс. кв. м. Более точный объем подсчитать практически невозможно из-за непрозрачности рынка и постоянных перемен. Около 80% складского хозяйства Воронежа – помещения, которые условно можно отнести к классам «C» и «D», доставшиеся региону в наследство от СССР: либо бывшие производственные здания, либо ангары, подвалы, овощные базы и другие нежилые помещения. Основная их часть сконцентрирована на въездах в город со стороны московской, курской и ростовской трасс, а также железнодорожных линий.
В течение последних двух лет в регионе появилась качественная складская недвижимость категорий «А» и «В». Введены в эксплуатацию логистические комплексы ООО «Воронежская логистическая компания» (бренд Direct Logistics) бизнесмена Александра Бакирова и группы «Каскад», управляющей сетью терминалов в десяти регионах. Первый с проектной площадью складских и вспомогательных площадей в 150 тыс. кв. м (пока действует первая очередь на 25 тыс. кв. м), расположенный неподалеку от международного аэропорта «Воронеж», был запущен около года назад. Второй логоцентр с площадью складов 23,5 тыс. кв. м находится на юго-западном выезде из города.
Крупные сетевые ритейлеры, такие как «Эльдорадо» или «Техносила», предпочитали арендовать склады в Воронеже, а не приобретать их в собственность или строить. Торговые компании объясняли свою политику динамикой рынка, быстрым изменением потребностей и логистических цепочек. Исключением стала, например, курская группа компаний «Готэк», крупнейший производитель упаковочных материалов в России, которая построила в Воронеже собственный склад площадью 17 тыс. кв. м. Оригинально решила проблемы логистики и корпорация «ГриНН» бизнесмена Николая Грешилова. Входящая в компанию сеть продовольственных гипермаркетов «Линия», присутствующая во всех регионах Черноземья, одновременно является и системой складов.
Что касается рынка комплексных логистических услуг, в частности 3PL, то в Воронеже, как, собственно, и во всем Центральном Черноземье, он просто не успел сложиться. Единственным действующим местным 3PL-оператором можно назвать Воронежскую логистическую компанию, которая, впрочем, также сдает часть своих площадей в аренду.
СКЛАДЫ ОПУСТЕЛИ До минувшего года рынок складской недвижимости в Воронежской области с некоторым отставанием, в первую очередь в силу меньшей доходности, повторял путь развития других секторов коммерческой недвижимости, торговых и офисных помещений, проходя по этапам использования советского наследства – эпохи капремонта и переоборудования, а затем и строительства с нуля современных комплексов. Больше года назад складов в регионе не хватало, спрос на качественные помещения в полтора раза превышал предложение. Договоры аренды подписывались задолго до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем доходность логистических комплексов в Воронеже, как и в целом по России, была в два раза выше, чем в Европе, – около 15%. Что касается арендных ставок, то в течение ряда лет они росли на 25-30% ежегодно.
Признаки кризиса на рынке складов начали появляться в середине первого квартала 2009 года. Ключевые операторы качественных площадей, сетевые ритейлеры, утверждали, что новогодние распродажи прошли не хуже, чем годом ранее. Последовавший за ними спад объясняли сезонным фактором, однако вскоре стало очевидно, что уменьшение потребительского спроса населения из-за снижения его доходов затянется надолго. В сегменте бытовой техники и электроники продажи упали на 15-30%. Впрочем, на складском бизнесе тенденция отразилась не сразу – из-за накопленных ритейлерами запасов. К тому же заметного спада продаж не ощутили компании, продукция которых носит ярко выраженный сезонный характер или относится к нижнему ценовому сегменту.
Тем не менее сокращение грузопотоков привело к уменьшению потребности арендаторов в складах, что в первую очередь сказалось на наполняемости логистических комплексов. По разным данным, в настоящее время простаивают от 30 до 50% помещений. Ряд сетевых компаний (в частности «Техносила) вообще отказались от аренды склада в Воронеже и снабжают свои гипермаркеты в Черноземье с центральных логоцентров под Москвой. Девелоперы вынуждены идти навстречу арендаторам: уменьшать минимальные площади, корректировать ставки, сужать или, напротив, расширять пакет предоставляемых услуг (что, разумеется, тоже влияет на стоимость). На ряде складов их владельцы пытаются сохранить клиента, введя помесячную оплату вместо поквартальной. Сами арендные платежи с начала года опустились почти вдвое, в том числе по ранее заключенным договорам. Даже в классе «А» базовая ставка составляет около 300 рублей за 1 кв. м. По отзывам участников рынка, в целом же такие меры дают результаты, хотя по-прежнему на большинстве объектов остаются вывески «Сдается в аренду».
СТОЛИЧНЫЙ ОПЫТ Как утверждают эксперты, во многом именно из-за своей недоразвитости, в частности отсутствия 3PL-операторов, воронежский логистический бизнес не столкнулся с большинством тех проблем, которые испытывают московские логисты. По словам председателя совета директоров логистической группы SLG Владимира Елина, участники российского рынка в условиях финансового кризиса наблюдают прежде всего «значительное падение потребления услуг 3PL-операторов практически по всем направлениям (транспорт, складская логистика, таможенные услуги) в связи с уменьшением продаж в сетевых супер- и гипермаркетах, повсеместным свертыванием программ строительства жилого сектора, а также из-за замораживания ряда региональных госпрограмм. Вторая проблема – давление клиентов в части снижения нормы доходности с переводом большинства услуг в рублевый эквивалент. Третья – отсутствие возможности финансирования разрывов хозяйственной деятельности. «Банки не хотят финансировать предприятия в период падения спроса на их услуги из-за боязни потерять кредитные ресурсы», – утверждает Владимир Елин. Четвертая проблема, по его словам, заключается в давлении на бюджет логистических операторов арендных платежей, зафиксированных, как правило, либо в долларах, либо в евро, что дополнительно снижает рентабельность.
В результате более 50% снятых ранее площадей в Москве пустует (к слову, чуть больше, чем в Воронеже). «Причина в том, что ожидания логистической компании по их заполнению не оправдались. Дело осложняется еще и тем, что площади были арендованы в 2007-2008 годах. В то время рынок был на стороне арендодателя, и договор аренды заключался на пике арендных ставок на долгие сроки с очень жесткими условиями по досрочному расторжению договора», – рассказал Валентин Туртиа, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. Как отмечают игроки рынка, арендаторы продолжают уходить, даже несмотря на штрафы.
«До финансового кризиса они готовы были арендовать большие площади, но сегодня их потребности сократились как минимум вдвое. Кроме того, в нынешней финансовой ситуации потенциальные арендаторы просто опасаются принимать решения об аренде склада. Во-первых, они надеются на скорое падение ставок аренды. Во-вторых, многие предприятия столкнулись с падением объемов продаж и сейчас не могут предсказать дальнейшее развитие своего бизнеса, а соответственно, и потребность в новых складских площадях», – комментирует Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg. Ну и, наконец, часть потенциальных арендаторов из-за ситуации на рынке кредитования просто не имеют средств на аренду.
Все названные проблемы привели к замораживанию строек девелоперами, специализирующимися на возведении логоцентров. В Москве и Московской области было заявлено к строительству 6 млн кв. м складов до 2010 года, общий объем вложений на 2007 и 2008 годы составлял $10 млрд. Уже к весне объем заявленных к реализации площадей в Москве и области сократился на 1 млн кв. м (500 тыс. кв. м вместо 1,5 млн кв. м).
НЕСГИБАЕМЫЕ НОВОСТРОЙКИ Единственное позитивное следствие финансового кризиса заключается, возможно, в том, что себестоимость строительства снизилась на 15-20%, однако все равно осталась достаточно высокой. По разным оценкам, участки в регионах России подешевели в два-пять раз. Кроме цены земли, а также фундаментных и основных строительных работ, себестоимость, по словам девелоперов, включает в себя значительные затраты на складское оборудование, системы безопасности, информационное обеспечение товаропотока (WMS). Сейчас строительство логистических комплексов класса «B» в Воронеже колеблется от $500 до 600 за 1 кв. м, а объектов категории «А» может превышать $1 тыс.
До кризиса срок окупаемости подобных проектов оценивался банкирами и участниками рынка в шесть-семь лет, а в настоящее время отраслевые аналитики говорят о 12-14 годах. Соответственно, получить финансирование банка под подобный проект в современных условиях на отечественном кредитном рынке невозможно в принципе.
Как и ожидалось, уже начатые проекты не были заморожены: либо потому, что находятся в высокой стадии реализации, либо потому, что девелопер нашел альтернативный источник получения средств. В Воронеже близки к завершению работы по возведению логоцентра «Аэробус» класса «А» площадью 40,4 тыс. кв. м, который строится на федеральной трассе «Дон» компаниями «Сота» (осуществляет брокеридж проекта) и «Авирон» (структура группы «Продимекс», одного из лидеров отечественного сахарного рынка). Воронежская логистическая компания (ВЛК) ведет строительство второй очереди своего логоцентра. Ее чистая арендная площадь составит не менее 24 тыс. кв. м. Возможным проект стал благодаря новому источнику кредитных ресурсов – 70% от необходимых 28 млн евро компания получила в BRE Bank (Польша) на шесть лет под 6% годовых. Правда, «в нагрузку» приобрела и польского застройщика Trasko-Inwest, что увеличило стоимость центра примерно на 10%. «Зато мы получили банковские гарантии. В случае, если строительство не будет завершено в запланированные сроки, финансовые потери нам компенсируют», – сообщил Александр Бакиров, владелец компании.
У ВЛК есть и якорный клиент – 50% площадей в строящемся объекте получит X5 Retail Group, крупнейший отечественный ритейлер (сети «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель»), который уже занимает около 60% площади в первой очереди логоцентра. Судя по коммерческим предложениям, возводя новые комплексы в условиях кризиса, воронежские девелоперы, очевидно, учли опыт московских коллег, в настоящее время переформатирующих свои объекты под потребности рынка, в частности, предусмотрев значительные площади низкотемпературных складов и холодильников.
Другие заявки на реализацию проектов по строительству качественных логистических комплексов (а за последние два года их было заявлено около десятка), очевидно, останутся нереализованными. Минувшим летом местная компания «Виль» презентовала промышленно-складской парк «Перспектива» на территории Новоусманского района и на трассе Воронеж – Тамбов (под «Перспективу» отведено более 120 га). Однако инициаторы проекта продавали даже не склады, а участки земли с подведенной к ним дорогой и коммуникациями. Здания клиентам предлагалось строить самостоятельно с помощью строительных компаний – партнеров «Виль». Несмотря на демпинговые цены (20 тыс. рублей за «сотку»), предложение не вызвало большого интереса.
И в «Соте», и в ВЛК полагают, что даже при постепенном восстановлении потребительской активности и товаропотока имеющихся площадей (с учетом достраиваемых) будет достаточно для удовлетворения спроса на логистические услуги и в течение ближайших лет дефицит складских помещений воронежскому бизнесу не грозит.
ВЛАСТЬ В ПОМОЩЬ Областное правительство тем временем рассчитывает на госинвестиции в развитие логистики в регионе. Губернатор Алексей Гордеев активно лоббирует проект по строительству многофункционального вокзала «Воронеж-3» на станции «Придача», включающего в себя, в частности, мультимодальный транспортно-логистический центр класса «А» площадью 70 тыс. кв. м. Необходимые вложения в комплекс, который предполагается построить на базе грузового двора станции «Придача», ранее оценивались в 3 млрд рублей. С такой инициативной выступала и предыдущая администрация области, она даже получила предварительное одобрение со стороны ОАО «Российские железные дороги» (РЖД), однако в дальнейшем РЖД объявили о сокращении своей инвестпрограммы и заморозили ряд амбициозных проектов, в том числе и в Воронежской области. Тем не менее возможность включения «Воронежа-3» в инвестпрограмму монополии на следующий год обсуждалась губернатором Гордеевым и главой РЖД Владимиром Якуниным в июле, а в конце августа господин Гордеев подписал соглашение с председателем Внешэкономбанка Владимиром Дмитриевым о возможном участии финансовой корпорации в ряде местных проектов, в том числе железнодорожном. Впрочем, пока договоренности существуют на уровне протокола. Учитывая, что последние месяцы РЖД заявляют о постепенном восстановлении объемов грузовых перевозок, проект «Воронежа-3», по мнению экспертов, может оказаться востребованным.
В принципе, на развитие логистического рынка играют и планы облправительства по созданию индустриального парка «Масловский», который был презентован на инвестфоруме «Сочи-2009». В ходе мероприятия Минрегион России принял на рассмотрение заявку региональных властей по софинансированию инфраструктуры проекта стоимостью 500 млн рублей. Индустриальная зона ориентирована на промышленный сектор. Ее площадь составляет 250 га. Там запланировано, в частности, размещение завода трансформаторов германского концерна Siemens и строительство Armax Group (Санкт-Петербург) комплекса по производству минеральной ваты на основе базальта мощностью 400 тыс. кубометров в год. Помимо производственной площадки, проект включает складские помещения для хранения готовой продукции. Объем инвестиций составит 3,5 млрд рублей. Предложение построить в зоне завод сельхозтехники от губернатора Гордеева получил и Claas. Очевидно, что складские мощности понадобятся не только Armax Group, но и всем потенциальным резидентам парка «Масловский».