Нельзя не достроить
В отличие от многих других регионов, в Воронеже кризис не смог остановить развитие рынка коммерЧеской недвижимости. Все дело в эффекте инерции. Большинство проектов были на активной стадии строительства, поэтому останавливать их не имело смысла. В итоге в ближайшие два года общая площадь торговой недвижимости в городе прирастет более чем на 300 тыс. кв. м. Обострение конкуренции, по словам экспертов, неизбежно.
В Воронеже за несколько месяцев до кризиса стартовало несколько амбициозных девелоперских проектов, которые должны коренным образом изменить лицо местного рынка коммерческой недвижимости. Основными из них, безусловно, являются замыслы Воронежской девелоперской компании (ВДК) и ассоциации «Галерея Чижова». Основной владелец ВДК Евгений Хамин и его партнер гендиректор холдинга «Мебель Черноземья» Николай Послухаев еще в 2007 году заявили о намерении построить сити-парк «Град» в пригороде Воронежа (Рамонский район) площадью более 150 тыс. кв. м на участке напротив поселка Ямное (ранее на него претендовал и шведский концерн IKEA). Объем вложений в первую очередь, как тогда заявлялось, должен был составить 4,4 млрд рублей. В дальнейшем концепция проекта претерпевала некоторые изменения, но сейчас, согласно информации на сайте ВДК, общая площадь «Града» составит 177,3 тыс. кв. м, аренднопригодными будут 122,3 тыс., из них 92 тыс. придется на торговую зону (продуктовый гипер, DIY, магазины мебели, бытовой техники, спортивных товаров), а порядка 30 тыс. – на развлекательный сегмент (боулинг, мультиплекс, фуд-корт, океанариум). Отдельно в проект войдет большая парковая зона, отчасти схожая по концепции с расположенным неподалеку спорткомплексом «Олимпик». Общий объем вложений должен составить порядка 8 млрд рублей. Также Евгений Хамин делает акцент на социальную составляющую. В частности, в августе был заложен первый камень в строительство в «Граде» церкви во имя святых Петра и Февронии.
Когда проект только анонсировался, аналитики предсказывали ему проблемы с подбором арендаторов. Действительно, до последнего времени, несмотря на то что «Град» давно находится в активной стадии строительства, ВДК не называла ни одного партнера. Было известно лишь, что переговоры велись с DIY-ритейлером Castorama, однако в итоге стороны не сумели договориться, и Castorama зашла в Воронеж самостоятельно. Такое молчание породило скептические настроения на рынке, и ряд аналитиков, а также и самих девелоперов на условиях анонимности стали выражать сомнение, что у «Града» в условиях кризиса есть будущее. Впрочем, основной финансовый партнер Евгения Хамина и Николая Послухаева по проекту, Центрально-Черноземный банк (ЦЧБ) Сбербанка России, не приостановил его финансирования и продолжает сохранять уверенность в успехе. В частности, председатель ЦЧБ Александр Соловьев отмечал, что «новое и уникальное зачастую вызывает у других участников рынка непонимание». «Могу напомнить, что в торгово-развлекательный центр „Московский проспект“ (реализованный проект ВДК общей площадью около 65 тыс. кв. м. – G) в свое время, на стадии его строительства, тоже многие не верили, а в итоге он стал весьма успешным», – напоминал господин Соловьев. Сам Евгений Хамин отмечал в разговорах с корреспондентом Guide, что переговоры с потенциальными арендаторами и покупателями площадей в «Граде» активно ведутся. В начале сентября ВДК собиралась объявить названия первых «якорей». Однако на момент подписания номера Guide в печать они еще не были озвучены.
Ассоциация «Галерея Чижова» депутата Госдумы Сергея Чижова и его партнеров, в свою очередь, заканчивает крупный девелоперский проект на базе принадлежащего ей универмага «Россия» в центре города на улице Кольцовской. Общий объем вложений в многофункциональный комплекс составит, как заявляется, 6,5 млрд рублей. Как и «Град», «Галерея Чижова» не стала приостанавливать строительство объекта, однако в новых условиях изменила его концепцию. Компания исключила из нее 22-этажную гостиницу на 220-240 номеров. «Мы посчитали, что строительство гостиничного сегмента слишком рискованно и сильно удорожает реализацию всего проекта», – пояснял такое решение гендиректор «Галереи Чижова» Андрей Климентов. Между тем первую очередь торгового центра (ТЦ) общей площадью 80 тыс. кв. м и офисного центра на 14 тыс. кв. м компания намерена запустить в конце сентября (пригодная для аренды площадь строящегося объекта значительно меньше: у ТЦ она составляет 30 тыс., а у офисного элемента – 7,9 тыс. кв. м). Тогда же должен начаться демонтаж универмага «Россия», операторы которого переедут в достраиваемый объект. «В новый комплекс переедут большинство арендаторов из универмага „Россия“, в том числе „М.Видео“ и „Детский мир“, а также появится ряд новых, например, второй в Воронеже магазин Mango на более чем 500 кв. м», – рассказал Андрей Климентов. Вторая очередь комплекса общей площадью 50 тыс. кв. м планируется к запуску в 2010 году. Продуктовый гипермаркет, один из ключевых «якорей» проекта, откроется именно в ней. Пока название арендатора на площади не раскрывается, но, по данным Guide, в проект войдет французская сеть Carrefour.
Третий крупный объект, который сейчас активно достраивается, – ТРЦ «Арена». Его реализует ООО «Талай» на бульваре Победы. Проект общей площадью 65 тыс. и торговой 46 тыс. кв. м, по словам гендиректора компании Александра Маркова, должен быть запущен до конца текущего года. Общий объем вложений составит более 2 млрд рублей. Основные его «якоря» были известны около года назад: европейский ритейлер бытовой техники Media Markt, а также сеть кинотеатров «Люксор». Продуктовый сегмент займет супермаркет «Биоп» (Billa). Девелоперы рассчитывают, что в будни «Арену» будет посещать порядка 20 тыс., а в выходные – от 25 до 40 тыс. человек в день.
В Левобережной части Воронежа на бывшей территории ОАО «Воронежская электронно-лучевая трубка» завершается строительство ТРЦ «Максимир», общая площадь которого – более 50 тыс. кв. м. Проект также реализует ВДК, но его совладельцем выступает бизнесмен Борис Нестеров. Он также вызывал скептические оценки аналитиков, в частности, с точки зрения своей локации – в промышленном районе. Впрочем, в его пользу говорит то, что в той части города нет концептуальных ТРЦ с торговой и развлекательной зонами. По поводу «якорей» проекта до недавнего времени тоже была неясность. Впрочем, известно, что переговоры велись с Billa, однако успехом они так и не увенчались. Сейчас с наибольшей вероятностью, по данным Guide, с продуктовым гипером «Карусель» в проект войдет X5 Retail Group. Сам господин Нестеров заявил, что на значительную часть площадей уже есть арендаторы, а проект он рассчитывает запустить в ближайшие месяцы, в скором времени начнется его PR-кампания.
Ни один из крупных девелоперских проектов, стартовавших в Воронеже, не был заморожен в условиях кризиса. Пожалуй, даже наоборот: ряд девелоперов ускорили работы, чтобы скорее запустить свои ТРЦ и начать получать от них прибыль. Ситуацию на рынке торговой недвижимости в столице Черноземья можно признать нетипичной, поскольку во многих других городах России стройки замораживались. В Черноземье, в частности в Липецке и Белгороде, на стадии проектов были приостановлены более половины анонсированных ТРЦ. В то же время ситуация в Воронеже удивительна лишь отчасти. Просто так сложилось, что, когда разразился кризис, все крупные проекты уже были в активной стадии строительства. Сработал, можно сказать, эффект инерции: деньги вложены, процесс пошел, поэтому останавливать работы не имело смысла. Впрочем, стоит отдать должное и самим девелоперам, которые не испугались, несмотря на панику на рынке, продолжать начатое. Да и главный финансовый партнер всех крупных ТРЦ города – ЦЧБ Сбербанка России – заявил, что все начатые объекты будут сданы.
Насколько вырастет конкуренция, когда к середине 2010 года запустятся все строящиеся комплексы, предсказать трудно. Стоит учитывать, что в ближайшие два-три года ожидается ввод ТРЦ «Мега» площадью не менее 150 тыс. кв. м шведского концерна IKEA, который купил под проект участок на примерно 100 га в Новоусманском районе. Сейчас, по данным Guide, IKEA (она стремится зайти в город с 2005-го) решает вопросы с документацией и дорожными развязками, но строить ТРЦ, судя по всему, будет на 100%. Пока оценки будущей потребительской активности и посещаемости строящихся ТРЦ есть только на бумаге, а между тем в городе до недавнего времени самым крупным объектом в сфере коммерческой недвижимости был «Московский проспект», и он в разы меньше большинства строящихся. Как отметил один из девелоперов, «сейчас анализ емкости рынка проводить трудно, поэтому мы рады, что IKEA входит в город: шведы в своем деле собаку съели, и раз они, даже несмотря на другие масштабные проекты, приобрели под Воронежем участок, значит, уверены, что рынок вместит все анонсированные ТРЦ».