Заложники собственных залогов
Банки столкнулись с проблемами реализации залогового имущества. Несовершенное законодательство делает невозможным изъятие дефолтного жилья. Закон запрещает выставлять заемщика на улицу, но строить дешевое жилье под расселение для своих не справившихся с обязательствами клиентов банки не готовы. Они, как и их должники, ждут решительных мер от государства.
На очередной «КонсилиумЪ» «Finance», посвященный проблемам досудебной и судебной реализации залогового имущества физических лиц, собрались начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 Сергей Олонцев, руководитель по рискам КМБ-банка (ЗАО) Татьяна Юрлова, ведущий юрисконсульт по работе с проблемными кредитами РЦ «Приволжский» КМБ-банка (ЗАО) Ирина Михеева, руководитель судебно-арбитражной практики «Яковлев и партнеры» Михаил Черепнов, управляющий филиалом «Нижегородский» банка «Глобэкс» Николай Русов, управляющий филиалом «Нижегородский» ОАО «Собинбанк» Ирина Егорова, руководитель отдела мониторинга проблемных активов нижегородского филиала ЗАО «Москомприватбанк» Александр Пантелеев, руководитель нижегородского представительства ПАУ ЦФО Олег Вдовин, заместитель начальника отдела организации работы по оценке и реализации имущества должников управления Федеральной службы судебных приставов Татьяна Круглова, директор ЗАО «Консалтинг-спектр» Ольга Стенякина. Вели встречу редактор «Finance» Наталья Мельченко и генеральный директор ЗАО „КоммерсантЪ“ в Нижнем Новгороде» Андрей Кияшко.
Наталья Мельченко. Как при судебной, так и досудебной реализации залогового имущества физических лиц банки и заемщики сталкиваются с рядом проблем. Попробуем разобраться, есть ли на данный момент технологии и механизмы, помогающие решать эти проблемы.
Олег Вдовин. Давайте сразу расставим все точки над «и». Банкам не интересна судебная реализация, потому что она влечет за собой большие издержки. Сейчас банки стараются договариваться с заемщиком. Тогда у них есть шанс вернуть назад свои вложения и заработать. Но «плохих» заемщиков, с которыми нужно договариваться, становится все больше и больше.
Ирина Михеева. Хотелось бы отметить, что среди заемщиков по программам автокредита и ипотеки мошенников немного. В основном это люди, которые из-за сложных экономических условий столкнулись с финансовыми проблемами. Поэтому банки и стараются помочь им преодолеть сложности.
Николай Русов. Залоги на данный момент являются одной из острых проблем всей банковской системы. Судите сами: в Российской Федерации набранная банками залоговая масса оценивается в 25 трлн руб. При этом валовый продукт России чуть менее 40 трлн руб. Сравнение чисел показывает, что такое количество залогов реализовать на рынке невозможно. Вполне вероятно, что придется реализовывать (или вводить управление там, где это возможно) по залогам, составляющим 15–30% залоговой массы. Причины ясны: существенно снизились доходы как частных предпринимателей, так и наемных служащих. Плавная девальвация, повысившая стоимость доллара на 20–25%, привела к трудностям обслуживания валютных кредитов.
Сергей Олонцев. Мы занимали активную позицию на рынке потребительского кредитования, наш ипотечный портфель на сегодняшний день по Нижегородской области равен 3 млрд рублей. Поэтому мы одни из первых столкнулись с проблемой плохих долгов. Сейчас есть достаточное количество программ (АИЖК, собственных программ банка), помогающих заемщику реструктурировать свой кредит. Суть программ – дать заемщику время восстановить свою платежеспособность. Для тех, кто не питает иллюзий на будущее, есть программа «Витрина заложенного имущества». Банк помогает клиентам продавать имущество и даже предоставляет кредит по докризисным ставкам новым покупателям. На сегодня в Нижнем Новгороде уже прошли три сделки по этой программе.
Николай Русов. Я заходил на ваш сайт и хочу отметить, что стоимость объектов, выставленных на продажу по этой программе, существенно превосходит рыночную.
Сергей Олонцев. Сейчас принято решение, что при наличии заинтересованного в объекте покупателя банк будет опускаться по стоимости. А так называемые «хвосты», которые неизбежно будут оставаться при такой схеме, заемщик будет гасить потом самостоятельно. Сейчас как раз мы готовимся провести такую сделку. И в дальнейшем стоимость залогов банк декларировать не будет, а стоимость объекта будет координироваться с пожеланиями покупателя.
Андрей Кияшко. В Москве скидка по залоговым квартирам варьируется от 5% до 10%. Какой дисконт готов предоставить нижегородский банк от стоимости долга на фиксированный текущий момент?
Сергей Олонцев. У нас дисконт может быть и выше. Мы готовы двигаться по цене.
Наталья Мельченко. Мы внимательно следим за рынками недвижимости и автомобилей и видим, что на данном этапе они находятся в аморфном состоянии. Застройщики и агентства недвижимости сидят без работы. Как же банкам удается реализовывать залоги?
Ирина Егорова. Рыночная стоимость – это та, по которой на рынке можно реализовать эту недвижимость. А сейчас рынок стоит. Поэтому вне зависимости, по какой стоимости – залоговой или рыночной – банк пытается реализовать имущество, мы попадаем в сложную ситуацию. Например, один объект по кредитам юридических лиц мы не можем реализовать за 40% его стоимости.
Олег Вдовин. Сейчас банкам не выгодно реализовывать залоги. В связи с обесцениванием квадратного метра реализация не дает полного погашения.
Татьяна Круглова. При этом, если банк реализует имущество через торги в порядке судебной реализации, он может потерять до 30% от стоимости объекта. Технология, отработанная по имуществу юридических лиц, следующая: судья выставляет на реализацию имущество в соответствии с договором залога. Если на первых торгах объект не купили, цена опускается и проводятся вторые торги. Таким образом, по закону цена может быть опущена на 25%. Если и по этой стоимости объект никто не купил, мы рекомендуем банку забрать объект себе.
Олег Вдовин. Но и оставлять залог до лучших времен тоже проблематично. Банк обязан зарезервировать на балансе в размере 100% стоимость проблемного кредита и принять его на баланс. Механизмов принятия на баланс непрофильных активов тоже пока нет, да и банки боятся этой процедуры. Им ведь придется содержать этот актив, а закон запрещает эти расходы относить на себестоимость. А потом еще придется оплачивать расходы по реализации.
Татьяна Юрлова. Поэтому сейчас создаются организации, в которые банки выводят имущество должников и управляют им. Такую структуру уже создал Сбербанк, ВТБ и другие банки. Они самостоятельно управляют вверенной им недвижимостью, сдают ее в аренду, дабы покрывать хоть какие-то текущие расходы. Думаю, в ближайшее время подобный долговой центр будет создан практически при каждом банке. В дальнейшем необходимо создание общей межбанковской базы, в которой будет собрана информация обо всех дефолтных объектах. А при нормализации ситуации в экономике банки начнут реализовывать эту недвижимость по разумным ценам.
Наталья Мельченко. А как обстоят дела с судебной реализацией имущества граждан?
Ирина Егорова. Если у заемщика нет желания договариваться с банком, нам приходится идти в суд. И мы видим, что все больше и больше заемщиков утверждаются в своей безнаказанности. У них сформировались собственнические интересы, и они не собираются расставаться с квартирой. При этом точно так же сформировалось понимание, что банки бессильны перед создавшейся проблемой. Они так и говорят: «Вы мне ничего не сделаете и из квартиры не выселите. Потому что у меня несовершеннолетний ребенок». И они перестают платить, понимая, что государство не даст сделать из заемщика бомжа. К тому же в прессе поднимется волна общественного негодования: мол, банки хотят выселить человека на улицу. Но не надо забывать, что деньги на приобретение квартир давали банки. И мы хотим только одного – чтобы нам их вернули.
Михаил Черепнов. На данный момент существует лишь теоретическая возможность изъятия у заемщика квартиры. Практически же выселить человека из квартиры, являющейся его единственной жилплощадью, невозможно. По крайней мере, я не слышал о таких случаях.
Сергей Олонцев. Мы столкнулись с тем, что отсутствует механизм изъятия имущества у физических лиц. И пока он не будет прописан, банкам придется тяжело.
Олег Вдовин. Мой знакомый банкир несколько лет назад был с тематическим экскурсом в США. И приезжая в небольшие города, он расспрашивал местных жителей, что будет, если они не заплатят ипотечный кредит. Оказалось, что подобные случаи были, людей выселяли из домов за одну просрочку платежа, и они жили в палатках на лужайке, а дети ходили чистить зубы в школу. При этом у соседей подобные случаи не вызывали шока. Потому что в зарубежных странах гражданин несет ответственность за свои действия. Если договор подписан, ты обязан его исполнить. А у нас в стране все несколько иначе. Во-первых, ставки по ипотечным кредитам у нас самые высокие в мире. Это следствие кредитно-финансовой политики, проводимой государством. Но, по Салтыкову-Щедрину, суровость закона компенсируется его неисполнением. Такова действительность. И в этой действительности нам необходимо выстраивать отношения. Правда, не очень понятно как. В процедуру банкротства к нам попадают индивидуальные предприниматели. И мы сейчас приходим к тому, что гражданина, не выполнившего свои обязательства, из квартиры выселить можно. Случаи по ипотечным дефолтам перестали быть единичными. Большая часть квартир находится в центре города и имеет большую площадь, чем предусмотрены социальными нормами – 13 метров на человека.
Почему бы банкам не создать некий фонд маневренного жилья где-то на окраинах города, куда можно было бы переселять не справившихся с обязательствами должников?
Ирина Егорова. Мне кажется, что подобная программа должна реализовываться с помощью государства. Ведь банки не могут одни строить еще и социальное жилье для заемщиков.
Сергей Олонцев. Получается, что молодой человек после института берет дорогое жилье в ипотеку, а через год признает себя не в состоянии платить по обязательствам и обеспечивает себя бесплатным жильем с помощью банка. По-моему, этот вариант будет пользоваться популярностью у мошенников. Лучше договариваться о добровольной реализации.
Николай Русов. Есть еще один вариант развития событий. Пять лет назад банковская система Китая столкнулась с тем, что процентов 70 потребительских кредитов не было возвращено. Люди, беря кредит, просто не до конца поняли, что их надо возвращать. И китайское государство простило долги людям. Некоторые заемщики ждут подобного чуда.
Наталья Мельченко. А пока чуда не произошло, заемщики тянут время. С квартирой этот фокус проходит, а вот с автомобилем нет. Как я понимаю, залоговые автомобили проще реализовать при помощи судебной реализации. Можно ли изменить его стоимость?
Ольга Стенякина. Существует определенная практика, сложившаяся в арбитраже. Есть залоговая стоимость автомобиля, но при этом ни в одном законе нет определения этой самой залоговой стоимости. Как показывает мой опыт работы, суды часто привлекают независимых оценщиков, для того чтобы определить рыночную стоимость на текущую дату для первоначальной стартовой цены при реализации через торги, организуемые службой судебных приставов. Часто полученная стоимость не сопоставима с теми цифрами, которые стоят в договоре залога. Практика показала, что две эти цифры могут отличаться в разы.
Александр Пантелеев. Вот конкретный пример: разница между залоговой и рыночной стоимостью автомобиля составила 480 тысяч рублей.
Михаил Черепнов. Очень часто заемщики пользуются своей возможностью понизить стартовую цену залога на аукционе. И привлекают независимых оценщиков, ссылаются на изменение рыночной ситуации. Все это делается для того, чтобы растянуть время судебного производства и лишний месяц поездить на автомобиле.
Ирина Егорова. Думаю, подобная практика больше распространена в арбитраже, где рассматриваются дела юридических лиц. Как показывает практика судов по автомобилям физических лиц, заемщики в 99% случаев соглашаются с залоговой стоимостью автомобиля. Потому что не в их интересах ее снижать – непокрытая продажей залога сумма долга ложится на их плечи. И заемщику придется ее гасить. Ведь служба судебных приставов снова и снова будет предъявлять остаток суммы к оплате. К тому же независимую экспертизу заемщику придется оплачивать из своего кармана. Но проблема, с которой мы столкнулись, заключается в изъятии автомобиля.
Александр Пантелеев. Сейчас еще не сложилась практика по задержанию машин, подлежащих аресту. Но работа идет. Знаю, что служба судебных приставов планирует закупить автосистемы, распознающие номера. Но банкам хотелось бы, чтобы во время суда машина уже находилась на хранении у специализированных организаций. Это всего лишь обеспечительная мера. Но без нее арест остается просто бумагой.
Татьяна Круглова. Служба судебных приставов столкнулась с волной обращений на взыскание по должникам банков. Сейчас идет оптимизация процессов. Иногда в процессе изъятия имущество должника вынужден забирать сам банк. Тогда служба остается без вознаграждения. И тогда содержать специализированные стоянки и обеспечивать охрану объектов становится не на что. Нужно время, чтобы все процессы смогли адаптироваться. К тому же хотелось бы, чтобы изменилось отношение общества к работе приставов. Мы просто выполняем свою работу, изымая имущество у тех, кто отказывается платить по счетам.
Николай Русов. В целом хотелось бы, чтобы в обществе изменилось отношение к банкам. Сейчас многим представляется, что злые и жадные банкиры хотят выжать из несчастных заемщиков все до последней капли. Но ведь это общеизвестный факт – долги надо возвращать. Пожалуй, следует ожидать не какого-то устрашения со стороны закона, а появления многочисленных примеров принудительного погашения кредита. Понемногу и общественное мнение скорректируется в сторону порицания людей, сумевших обмануть банк.