Дворцовые амбиции
Арендаторы готовы терпеть неудобства в обмен на престиж
Уважение и почтение, солидный имидж и высокий статус, громкое имя и авторитет. Именно эти моменты интересуют арендаторов дворцов и старинных особняков Петербурга больше всего. Из-за того, что реставрация зданий требует больших денежных затрат, дворцы и крупные старинные особняки сдаются только полностью и только одному арендатору. По той же причине они арендуются сроком на 49 лет.
"Для такой компании, как наша, очень важно иметь адрес и представительский офис в центре города, а именно на Невском проспекте, — говорит исполнительный директор компании Praktis Consulting & Brokerage Сергей Федоров. — Однако здесь не так много бизнес-центров, готовых предоставить нам помещения для аренды. Чтобы решить этот вопрос, мы воспользовались альтернативным вариантом и обосновались во дворце Белосельских-Белозерских на Невском, 41".
260 квадратных метров во дворце, который находится в ведении управления делами президента, Praktis арендует под офис с 2007 года. За один квадратный метр компания платит 900 рублей в месяц. Плюс к этому отдельно оплачивает охрану помещений, коммунальные платежи и НДС. Цена, в принципе, получается такая же, как в приличном бизнес-центре где-нибудь на Петроградской стороне или Васильевском острове. Однако при этом, обретая представительство в центре Петербурга и положительное отношение российских и иностранных заказчиков, Praktis многое теряет в плане комфорта.
"Офисных удобств при аренде дворцовых площадей по минимуму, — говорит Сергей Федоров. — Здесь нет парковки, нельзя сделать помещения open space, плохо развита сервисная инфраструктура".
Позаботиться о громком имени за счет аренды дворцов могут себе позволить, в основном, крупные корпорации, старинные банки или частные собственники, у которых для этого есть средства. Ведь одно дело купить или арендовать дворец, другое — ежегодно вкладывать в реставрацию и поддержание исторического объекта по несколько миллионов рублей.
Из-за того, что реставрация зданий требует больших денежных затрат, дворцы и крупные старинные особняки сдаются только полностью и только одному арендатору. По той же причине они арендуются сроком на 49 лет.
"Если дворец будут снимать несколько компаний, никто не будет отвечать за коридоры и прочие общественные углы в здании, и в итоге ремонт их не коснется, — говорит сотрудник комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) Елена Бодрова. — Поэтому за дворец или особняк должен отвечать один арендатор. Однако, по закону, у компании, обосновавшейся во дворце, есть право на субаренду, и они могут сдавать помещения другим фирмам под офисы".
Одним из таких крупных арендаторов является ООО "Северо-Западная финансовая группа", получившая, по данным КУГИ, в 2000 году дворец великого князя Михаила Михайловича Романова на Адмиралтейской набережной с арендной ставкой 3,1 млн руб. в месяц. Проведя работы по восстановлению отдельных внутренних элементов здания, компания разделила дворец на офисную и историческую части. В офисной части сейчас располагается бизнес-центр класса "B", а в исторической проходят корпоративные мероприятия и выставки.
Как получают дворцы
Дворцы и особняки сдаются городом в аренду для того, чтобы уберечь их от износа и сохранить ценный исторический вид. Когда объект передается властями частной компании, то все затраты по приведению векового здания в божеский вид перекладываются на нее.
Решая вопрос о сдаче исторического памятника в коммерческую эксплуатацию, власти определяются с размером арендной платы, объемом средств, которые арендатор готов направить на реставрацию объекта, и сроками ее проведения. После этого город выставляет здание на торги. В аукционе на право аренды того или иного дворца обыкновенно участвуют 3-4 претендента, способных выполнить административные требования. Каждый из претендентов подает заявку со своими условиями, на которых он может получить здание, а город выбирает.
Одним из таких особо удачливых претендентов стала управляющая компания Becar, в 2002 году заключившая договор аренды бывшего особняка купца Лебедева на Пироговской набережной. В отличие от компаний, снимающих дворцы и особняки под пафосные рестораны, отели и представительские офисы, Becar после реконструкции сделала из особняка бизнес-центр "XIX век".
"Мы предложили городу наилучшие условия аренды особняка, и он, вместе с рядом предметов декоративно-прикладного искусства, был передан нам в аренду, — говорит директор по управлению NAI Becar Наталья Скаландис. — В ходе реконструкции наша компания полностью заменила кровлю, системы отопления и канализации, заново спроектировала систему электроснабжения, сделала внутреннюю разводку, провела частичный косметический ремонт фасада и реставрацию некоторых предметов декоративно-прикладного искусства. Все это обошлось Becar в 1,5 млн у. е.".
Одним из главных условий заключения договора с КУГИ для всех арендаторов является подписание "Охранного обязательства на памятник исторический, находящийся в государственной собственности". За невыполнение какого-либо пункта "Охранного обязательства" предусматриваются штрафы от 200 до 500 МРОТ за каждый случай нарушения. И взимаются эти штрафы не единовременно, а каждый раз, когда нарушение будет обнаружено. При этом выполнение "Охранного обязательства" — задача не из простых. Основной проблемой для арендаторов, как правило, являются согласования с административными органами.
"Согласования отнимают много денег и времени, — говорит Наталья Скаландис. — Например, чтобы покрасить фасад особняка, нам необходимо получить от комитета по градостроительству, архитектуре и охране памятников (КГИОП) колерные бланки. На отправленный в КГИОП запрос нам ответили, что мы самостоятельно должны выяснить исторический цвет покраски. Для этого были проведены ленточные расчистки, стоившие компании Becar примерно 200 тысяч рублей. После расчисток мы снова направили запрос в КГИОП, но у нас запросили сметную документацию. Только после того, как мы эти документы предоставим и согласуем, нам разрешат провести реставрацию фасада".
Переписка с КГИОП может длиться год, после чего еще несколько месяцев уйдет на подготовку здания к реставрации. Все это время компания будет выплачивать штрафы за нарушение установленного порядка. Однако размеры этих штрафов будут гораздо меньше, нежели стоимость реставрации того же фасада.
Цены
Чаще всего на арендованных дворцовых площадях появляются элитные отели и рестораны, в которых проходят пышные банкеты и корпоративные гуляния.
"По-моему, это правильно. Арендовать дворцовое помещение можно только для проведения светских мероприятий, — говорит генеральный директор УК "Сенатор" Андрей Пушкарский. — Для ежедневной работы дворцы не предназначены, так как там нет всех необходимых условий для труда. Лучше устраиваться в бизнес-центрах, которые изначально строились под нужды офисных сотрудников".
По словам менеджера по управлению коммерческой недвижимостью компании Amplion Asset Management Алексея Лазутина, арендные ставки во дворцах конкурируют со ставками в бизнес-центрах класса "А". Дворец только эмоционально дороже. На практике же он по стоимости практически того же уровня, что и офисы в БЦ.
В тех же "Сенаторах" арендные ставки варьируются от 900 до 2000 руб./мес. за квадратный метр. Цена эта определяется несколькими показателями.
"Арендная ставка в БЦ зависит от объема площадей, — говорит Наталья Скаландис (NAI Becar). — Так, арендатор может снять помещение в бизнес-центре класса "А" площадью от 500 кв. метров за 700 руб./мес. за один кв. метр или 50 кв. метров за 1500 руб./мес.".
Также влияние на арендную ставку оказывают месторасположение бизнес-центра, этажность, видовые особенности, наличие или отсутствие отделки помещений. Во дворцах — аналогичная ситуация. Так, во дворце великого князя Михаила Михайловича Романова на Адмиралтейской набережной, два кабинета размером 64,3 кв. метра с видом на Неву сдаются за 1600 руб./мес. за квадратный метр. Там же пять кабинетов с туалетом, местами общего пользования и камином площадью 123,4 кв. метра сдаются уже по другой цене — 1000 руб./мес. за квадратный метр. Другой пример — дворец князя Кочубея на Конногвардейском бульваре. За одну и ту же цену, 700 руб./мес. за кв. метр, можно арендовать помещение площадью либо 86, либо 27 кв. метров.