Офисное дежавю
Кризис заморозил процесс формирования рынка управления бизнес-центрами. Если до кризиса собственники коммерческой недвижимости старались отдавать управление недвижимостью на аутсорсинг, то сейчас контролировать процессы эксплуатации и взаимодействия с арендаторами, владельцы офисных центров предпочитают самостоятельно. Рынок вернулся на пять лет назад, говорят аналитики.
Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Павел Созинов рассказывает: "С начала года произошло резкое снижение процентных ставок — до 25% в рублях, до 1000-1500 рублей в месяц за "квадрат" — вполне реальная процентная ставка бизнес-центра класса А в центре города. Из тенденций можно отметить, что арендная ставка практически повсеместно перестала привязываться к валюте. Наибольшие трудности испытывают бизнес-центры, которые вовремя не успели пойти навстречу арендодателям и не снизили ставки, проблемы и у вводимых в период кризиса бизнес-центров с неустоявшимися связями с арендодателями, заполняемость их часто не превышает 50%, что влияет на отношения с уже "расположившимися" арендаторами", — говорит господин Созинов.
Участники рынка отмечают серьезные проблемы с заполнением у бизнес-центров на периферии, особенно в бизнес-центрах, заявлявших о себе как о высококлассных объектах. Деловые зоны вне исторического центра так и не состоялись, исключение может составлять только Выборгская набережная, но и здесь интерес потенциальных арендаторов сильно снизился. В период кризиса управляющие компании и владельцы объектов недвижимости склонны экономить, необоснованные увольнения сотрудников и как следствие потеря организационной структуры — повсеместное явление. "На стадии роста рынка росли и перспективы у независимых управляющих компаний. Это логично, поскольку собственнику бизнес-центра более выгодно переложить часть своей "головной боли", наняв стороннюю компанию, и спрашивать с нее со всей строгостью, нежели организовывать с нуля свою структуру. Но похоже, что с кризисом, когда каждая копейка на счету, собственники предпочитают углубляться в вопросы эксплуатации самостоятельно и полностью контролировать процесс, чтобы избежать лишних трат. Склонность брать на себя управленцами подавляющее количество функций в ущерб качеству обслуживания — кажущаяся необходимость. Работа "в ручном режиме" успокаивает владельцев бизнеса, но расшатывает его устойчивость. Поэтому уменьшение в период кризиса количества независимых эксплуатирующих компаний — реальность", — считает господин Созинов.
На плаву
Евгения Скачкова, руководитель департамента по управлению и эксплуатации недвижимости компании Maris Properties in Association with CB Richard Ellis, полагает, что рынок услуг по управлению и эксплуатации повторяет общее состояние этого сегмента бизнеса. "Цены на услуги сократились до минимума, что позволяет только держаться на плаву, но ни о каком развитии (обучение, совершенствование, перевооружение) речи не идет. Поскольку рынок управления в Петербурге не был особенно развит, то и говорить о перенасыщении не приходилось, а в кризис пострадали и были урезаны прежде всего сегменты, которые были перенасыщены и близки к избыточности. В основном многие компании, сократив бюджеты, дрейфуют в ожидании окончания кризиса. Управление и эксплуатация — это услуга, которая при больших степенях риска требует наличия команды специалистов хорошего уровня, поэтому развитие этого направления в компаниях, которые занимаются недвижимостью, происходит, когда заполнены остальные секторы рынка, а собственникам подчас на стихийном рынке спокойнее создать (переводом сотрудников, которые занимались строительством) свою управляющую компанию, тем более, если объект недвижимости достаточно велик по размерам. На данный момент ситуация на рынке по соотношению профессиональных собственных компаний практически не изменилась. Все занимаются выживанием", — говорит она.
Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости группы компаний "Аверс", согласна с тем, что кризис затормозил процессы специализации и разделения по отраслям. По ее мнению, он вернул ситуацию примерно в 2004 год. "Это видно на примере структуры ставки аренды — до кризиса в бизнес-центрах высокого класса применялась в основном чистая (triple net), с дополнительными счетами на оплату НДС, эксплуатации и коммунальных услуг, некоторых прочих услуг; сейчас повсеместно вернулись к валовой аренде (все включено). Полагаю, что количество эксплуатирующих компаний также сократилось. Вообще, рынок упростился", — говорит она.
Удержать объект
Константин Меркель, старший консультант департамента офисной недвижимости Colliers International, считает, что для существующих проектов кризис не оказал существенного влияния на модель управления. "Если собственник бизнес-центра до кризиса создал собственную управляющую компанию, то в кризис он вряд ли станет привлекать стороннюю УК. Если же на объекте изначально работала профессиональная УК, то собственник будет стараться всеми возможными способами снизить стоимость услуг нанятой компании, чтобы избежать головной боли при организации собственной УК. В большинстве случаев эксплуатирующие компании в результате давления собственника соглашаются на минимально возможную рентабельность, чтобы удержать объект в своем управлении", — рассуждает господин Меркель.
В отношении новых офисных центров, которые только вводятся в эксплуатацию, модель управления в каждом случае зависит от конкретного проекта. "Для сети бизнес-центров, расположенных в одном городе, эксплуатацию с большой долей вероятности будет осуществлять "карманная" УК собственника. Если же у собственника ряд проектов в разных регионах, то он скорее предпочтет услуги профессиональной сетевой УК, либо в каждом городе будет выбирать местную профессиональную эксплуатирующую компанию. В случае единичного проекта выбор все еще зависит от настроя собственника и его готовности отдать управление объектом в "чужие" руки. Кризис только выделил эту черту: часто, если основная деятельность заморожена, то собственник с большей готовностью идет на вовлеченность в процессы управления, если же наоборот — заставил сосредоточиться на основной деятельности, то у владельца бизнеса попросту нет времени на непрофильный бизнес, и он предпочитает нанять профессиональную УК. К сожалению, до сих пор экономическая успешность деятельности УК не играет первостепенной роли при выборе эксплуатирующей организации. Хотя сейчас как раз самое время передать функции эксплуатации в руки профессионалов, так как это рентабельнее для проекта в целом", — полагает Константин Меркель.
Представители этого вида бизнеса уверяют, что смена эксплуатирующей компании всегда болезненна для обеих сторон — и для компании-поставщика услуг, и, что менее очевидно, для собственника бизнес-центра. Перспектива создания собственной эксплуатирующей структуры — весьма трудоемкий процесс, и обычно собственник объекта понимает всю его сложность, поэтому даже в кризис стороны стараются найти компромисс. Обычно владельцы бизнес-центров стараются сохранить аутсорсинг на услуги технической эксплуатации, клининга и охраны, так как организация собственных служб сразу влечет за собой целый комплекс проблем: необходимы дополнительные инвестиции, в том числе в административный ресурс, а также на покупку оборудования; аутсорсинговые компании обладают возможностью предоставлять определенный кредитный лимит (до трех месяцев), в то время как в отношении работников собственных служб подобные задержки по заработной плате критичны; необходимость постоянного контроля всех, даже самых мелких, вопросов, так как именно работа управляющей компании является показателем успешности бизнес-центра и подтверждением его статуса.
"Нужно отметить, что собственники некоторых объектов (обычно небольших по площади, до 10 000 кв. м) вынуждены были пойти на организацию собственных служб даже в ущерб качеству обслуживания. Но эта тенденция не повлияла на устойчивость крупных профессиональных управляющих компаний, так как их бизнес опирается в первую очередь на управление и эксплуатацию крупных объектов, которые генерируют основной денежный поток. Поэтому потеря нескольких мелких объектов не могла серьезно пошатнуть бизнес профессиональных управленцев", — считает господин Меркель.
Генеральный директор ООО "АйБи Фэсилити" (входит в структуру "АйБи Групп") Сергей Попов говорит, что преимущество в привлечении управленцев на аутсорсинге, помимо всего прочего, состоит и в том, что есть отдельный вид работ, лицензию на выполнение которых имеют только определенное количество организаций. "Скажем, в зависимости от сложности объекта недвижимости, для эксплуатации инженерных систем могут привлекаться от трех до двадцати компаний", — говорит он.
При этом Наталья Корнилова из УК BlackStone Keeping Company отмечает, что цены на услуги управленцев значительно изменились. "Если год назад средняя стоимость услуг эксплуатационных компаний составляла 8-12 долларов за метр в год, то сегодня это 2,5 доллара. А порой цены доходят и до 0,9-1,2 доллара за метр. И, разумеется, многие компании в такой ситуации вынуждены были прекратить свою деятельность на этом рынке", — говорит она.
Наталья Корнилова уверена, что рынок эксплуатации бизнес-центров вряд ли сейчас способен "переварить" более десятка крупных компаний. "Лидеров, ведущих рынок, задающих темп и стандарты может быть порядка шести. Плюс еще обязательно нужны небольшие компании. Дело в том, что лидеры часто утрачивают маневренность, готовность идти навстречу клиентам, уходят "с волны". А маленькие компании, только формирующие свои преимущества, в этом смысле могут быть как раз очень интересны. Очевидно одно: чем меньше компаний на рынке, тем выше цены", — полагает она.