К сердцу арендатора подъезжают на парковке
Расходы на оборудование стоянки могут составить треть стоимости бизнес-центра
Сложные времена, наставшие для владельцев офисной недвижимости, когда бороться приходится за каждого арендатора, заставляют многие компании уделять гораздо больше внимания дополнительным сервисам. Одним из способов привлечь новых арендаторов является парковка. Несмотря на достаточно серьезные затраты, участники рынка говорят, что ее обустройство, позволяет серьезно увеличить привлекательность бизнес-центра.
Виталий Антонов, генеральный директор "Эспро Девелопмент", говорит, что до кризиса фактор достаточности парковок играл несущественную роль при выборе бизнес-центра арендатором. Более того, в ряде случаев большое количество платных парковочных мест, от которых было нельзя отказаться, рассматривалось арендаторами как дополнительная финансовая нагрузка. Сейчас же, в условиях существенного превышения предложения над спросом в офисном сегменте, бизнес-центры, не имеющие достаточного количества парковочных мест, становятся непривлекательными и вынуждены снижать ставки гораздо сильнее конкурентов.
Ценность парковки зависит от местоположения бизнес-центра. В центре городе, где парковочных мест мало, а транспортное движение активное, парковка — желательный, но не обязательный элемент объекта, говорят эксперты. Например, бизнес-центр класса А "Гениум" вообще не имеет парковки, зато расположен в начале Невского проспекта. Но парковка востребована всегда. И понятно, чем меньше парковочных мест в районе, тем выше будет цениться парковка в бизнес-центре. "Окупится паркинг в любом случае. Если взять два аналогичных бизнес-центра одного класса, расположенные рядом, то в случае если стоимость парковки не включается в арендную плату, эти объекты будут различаться не по величине ставок, а по скорости заполнения. Понятно, что более ликвидным будет объект с парковкой. Дальновидные девелоперы всегда предусматривают в объекте паркинг", — рассуждает директор по маркетингу NAI Becar Наталия Черейская.
Соответственно, собственник объекта в центре города от отсутствия парковки в бизнес-центре практически ничего не теряет, но ее наличие может существенно увеличить его доходы.
В объектах на периферии парковка обязательна, говорят участники рынка. Причем в бизнес-центрах класса А оптимальный вариант — внутренний паркинг в двух частях: служебный и гостевой.
Татьяна Яблокова, ведущий консультант департамента маркетинга и консалтинга Praktis C & B рассказывает, что при отсутствии парковки сразу отсеиваются крупные арендаторы, поскольку при запросах площадей от 400 м идет требование о наличии не менее пяти машино-мест. "То есть отсутствие парковки лишает бизнес-центр конкурентного преимущества, снижает престиж офиса и его ликвидность. Это, в свою очередь, ведет к снижению ставки или необходимости предлагать какие-то иные услуги арендаторам", — говорит Татьяна Яблокова.
Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Павел Созинов говорит, что в центре города парковка пока воспринимается как дополнительная, а не основополагающая услуга. "Иное дело — на периферии. Отсутствие парковки здесь при прочих равных не выпускает БЦ из класса С, со всеми вытекающими последствиями для владельцев по величине арендной платы", — говорит господин Созинов.
Дополнительная нагрузка
Удорожание строительства офисного объекта зависит от типа паркинга: например, в спальных районах подземный паркинг существенно затратнее, чем создание внешнего холодного паркинга.
Парковка увеличивает стоимость бизнес-центра в среднем на 20%. Если она внутридворовая, то на 10-15%. Если к тому же парковка вместительная (коэффициент обеспеченности составляет одно машино-место на 60-70 кв. м), то стоимость самого бизнес-центра может быть увеличена даже на 30%.
В простую парковку (площадка, ограждение, шлагбаум, пропускная система — автоматические шлагбаумы, фотоэлементы, системы видеонаблюдения и т. д.) инвестиции составляют до $200-250 за кв. м. Окупаемость данных инвестиций зависит от режима использования самой парковки и самой арендной платы. Если использовать парковку только под нужды бизнес-центра при стоимости машино-места в 5-6 тыс. руб. в месяц, то затраты будут окупаться лет десять. "Если предусмотреть сдачу машино-мест еще и в ночное время, например, жителям окружающих домов (почасовая оплата или, в зависимости от времени дня, ночная и дневная парковка), то окупаемость может составить менее пяти лет.
Инвестиции в многоярусный наземный паркинг — составляют $700-1000 за кв. м, в подземный — $ 1100-1400 за кв. м.
Сегодня в 75% бизнес-центрах города используются внутридворовые и оборудованные уличные парковки.
По мнению специалистов NAI Becar, оптимальное количество парковочных мест в бизнес-центрах различается в зависимости от стандартов страны, региона и даже района. Например, в Польше стандартно 1-1,5 машино-места на 100 кв. метров полезной офисной площади, в США — 3,5, в России — 1 машино-место. Если речь идет о центре города, то достаточно 1-2 машино-мест на 200-300 кв. метров. В Англии стандарт — 1 машино-место на 1000 кв. метров.
В результате последнего исследования компании Praktis C & B в конце сентября средняя обеспеченность машино-местами в бизнес-центрах Петербурга составляла одно машино-место на 140 кв. м арендопригодной площади бизнес-центра.
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, говорит, что сейчас комитет по градостроительству и архитектуре не пропускает проекты с недостаточной парковкой. "Хотя по факту зачастую инвесторы заложенные в проект парковочные места перепрофилируют под иные цели", — отмечает она.
Андрей Вересов, директор по развитию компании "МИР недвижимости", считает, что для более эффективного использования территорий следует строить многоуровневые парковки с автоподъемниками.
Оптимальное количество
По результатам опроса управляющих бизнес-центров (конец сентября 2009), машино-места на территории парковок в БЦ в 78% случаев предоставляются платно (в т. ч. включение в арендную плату за офисные помещения), в 9% случаев — бесплатно, в остальных применяется комбинированная схема.
Средняя стоимость парковочного места на уличной или внутридворовой парковке стоит в среднем 5 000-7 000 руб./мес., в центральных районах стоимость достигает 15 000 руб./мес. Стоимость машино-места во встроенном, полузаглубленном или многоэтажном паркинге в среднем составляет 6 000-8 000 руб., в центральных районах достигает 15 500 руб. в месяц.
Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in Association with CB Richard Ellis, при этом отмечает: "Паркинг в БЦ обладает интересной особенностью — все арендаторы на первой встрече требуют наличия большого количества парковочных мест. Но по факту далеко не все готовы платить за эти машино-места, поэтому во многих случаях значительная часть парковки остается невыкупленной. Поэтому мы рекомендуем девелоперам не упирать на дорогую подземную парковку и по максимуму использовать открытую площадку, если есть такая возможность".
По мнению Алексея Федорова, гораздо больше на цену влияет не тип паркинга, а локация объекта — можно найти варианты и открытой стоянки по 15 000 руб., и подземной — по 3 000 руб. "В некоторых случаях парковка используется как разменная монета в маркетинге и в переговорах: "Да, арендная ставка у нас на 50 руб. выше, чем у наших конкурентов, но мы же даем еще два парковочных места бесплатно!". Как правило, необходимость платить за парковку не является для арендаторов чем-то пугающим, за эту услугу клиенты готовы платить. Да, практика оплаты парковки применяется и на развитых рынках", — говорит господин Федоров.
Ирина Солонова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, говорит, что в последнее время некоторые бизнес-центры отказывались от платы за парковку. В условиях кризиса управляющие предпочитали давать дополнительные бонусы арендаторам, нежели снижать напрямую ставки аренды. И в качестве дополнительного бонуса очень часто шло бесплатное парковочное место (или несколько). "Сейчас ситуация изменилась, ставки аренды достаточно серьезно упали, и стало понятно, что для удержания арендаторов и для привлечения новых необходимо снижение именно ставок. И большинство бизнес-центров идут на это. Поэтому для компенсации затрат и возвращается плата за парковку, — говорит госпожа Солонова. — Думаю, что отказ от бесплатной парковки не может отпугнуть арендаторов, ведь всегда есть возможность не оплачивать ее, а искать паркинг на ближайших улицах, что сейчас часто и происходит".
Екатерина Марковец, говорит, что поскольку развитого рынка купли-продажи бизнес-центров в Санкт-Петербурге нет, то и выявить какую-то статистику по поводу увеличения стоимости бизнес-центра за счет парковки тоже невозможно. "Удивительно то, что если у бизнес-центра, выставленного на продажу, есть большая открытая парковка, то большинство продавцов объектов при формировании цены объекта предполагает возможность последующей застройки данной парковки вторым корпусом со встроенным паркингом. И до кризиса это также нормально воспринималось потенциальными покупателями объектов", — говорит госпожа Марковец.