Склады Европы достигли дна
Объем инвестиций в складскую недвижимость в Европе в первой половине 2009 года снизился на 50%. Впрочем, как отмечают аналитики, активность инвесторов в этом направлении стала возрастать. Ставки доходности на рынке складской недвижимости находятся на грани стабилизации.
Согласно последнему отчету компании Jones Lang LaSalle о состоянии рынка складской недвижимости, рынок арендаторов ограничен слабыми экономическими показателями. Общий объем инвестиций в складскую недвижимость в Европе составил 2,2 миллиарда евро в первой половине 2009 года, что на 45% ниже объема, зафиксированного во втором полугодии 2008 года, и на 50% ниже объема первого полугодия 2008 года.
Крис Стейвли, глава отдела европейских инвестиционных рынков компании Jones Lang LaSalle говорит: "Несмотря на то, что в целом инвестиционная активность оставалась низкой в первом полугодии, во втором квартале объемы инвестиций стабилизировались, а настроения инвесторов улучшились более, чем это отражают объемы сделок. Полное восстановление зависит от кредитных рынков и рынка арендаторов, а они в ближайшее время останутся ослабленными. Однако мы ожидаем, что объемы сделок продолжат увеличиваться, а интересы инвесторов будут сосредоточены на небольшом предложении наиболее качественных активов на основных рынках".
Из-за сильной коррекции цен, которая началась еще в конце 2007 года, доля сделок на британском рынке складской недвижимости значительно увеличилась; объем инвестиций в складскую недвижимость в Великобритании в первом полугодии 2009 года составил половину от общеевропейского показателя. Однако на основных западноевропейских рынках объем сделок составил всего 750 миллионов евро — на 61% ниже показателя первого полугодия 2008 года и на 40% ниже показателя второго полугодия 2008 года. Самое значительное падение инвестиционной активности было зафиксировано в Германии, где объем оказался на 80% ниже показателя первого полугодия 2008 года и на 86% ниже показателя второго полугодия 2008 года.
Данные отчета Jones Lang LaSalle также показывают, что ставки доходности на рынке складской недвижимости находятся на грани стабилизации. Ставка капитализации в европейском секторе складской недвижимости составила 8%, вслед за ростом на 60 базисных пунктов (б. п.) в четвертом квартале 2008 года, 40 б.п. в первом квартале и 30 б.п. во втором квартале 2009 года.
Крис Стейвли добавил: "Рынок Великобритании стал первым, на котором было зафиксировано снижение ставки капитализации. Это произошло из-за повышенной конкуренции за высококачественные активы. На нескольких рынках, в том числе на основных западноевропейских, ставки начинают приближаться к долгосрочным средним показателям, а некоторые рынки продолжают демонстрировать ставки капитализации ниже среднего показателя. Многие из этих рынков, особенно в Центральной, Южной и Восточной Европе, в последние годы пережили период бурного развития, и можно ожидать, что там ставки капитализации стабилизуются на уровне ниже своего среднего показателя".
Объем арендованных площадей на основных европейских складских рынках, проанализированных в отчете Jones Lang LaSalle, составил 4,7 миллиона кв. м в первом полугодии 2009 года. По сравнению с предыдущим полугодием, это на 28% ниже, а по сравнению с первым полугодием 2008 — ниже на 36%.
Учитывая спад спроса со стороны арендаторов и сложности с получением кредитов, девелоперская активность за последние 12 месяцев значительно снизилась. Тем не менее, по данным исследований Jones Lang LaSalle, объем площадей, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года, составил 3,6 миллиона кв. м, что всего на 25% ниже, чем в предыдущем полугодии. По сравнению с существующим предложением, объем новых площадей, выводимых на рынок, оставался довольно большим в Польше и Чехии, благодаря новым проектам, строительство которых началось в 2008 году.
Александра Торноу (Alexandra Tornow), глава отдела складских и логистических исследований стран Европы, Ближнего Востока и Африки компании Jones Lang LaSalle, комментирует: "Хотя условия приобретения кредитов несколько упрощаются, развитие складской недвижимости по-прежнему страдает от финансовых ограничений. Ожидается, что уровень спроса останется ограниченным в ближайшие 12-18 месяцев, и это значительно сократит количество новых проектов".
Госпожа Торноу далее прогнозирует: "Тем не менее мы ожидаем, что благоприятные условия для арендаторов улучшат динамику спроса в 2010 году. Многие компании будут стараться занять площади, от которых они отказывались из-за нехватки средств. Более того, учитывая предпосылки роста ВВП в 2011 году, что повысит объем международной торговли, доля вакантных площадей может быстро сократиться. Девелоперам потребуется некоторое время на то, чтобы адекватно среагировать на растущий спрос, и ограниченная девелоперская активность может привести к краткосрочному дефициту складских площадей в 2011 году".