Заемщиков, не справившихся с ипотекой, не так много, как прогнозировалось в разгар кризиса. И все же банки чаще, чем раньше, сталкиваются с необходимостью продажи квартир и другого залогового имущества. Это для банков непрофильная деятельность, и в последнее время одна за другой открываются площадки для торговли залоговым имуществом. Их создатели планируют зарабатывать на проценте от сделок или хотя бы просто брать плату за распространение информации о лоте.
Свой молоток
Крупнейший кредитор страны, Сбербанк, с целью продажи имущества должников создал Российский аукционный дом (РАД) совместно с Фондом имущества Санкт-Петербурга, Гильдией управляющих и девелоперов и ООО "Русский ювелир".
Первые торги состоялись 26 октября. Было продано три земельных участка с производственными зданиями в Санкт-Петербурге. Представители РАД считают это успехом, как и тот факт, что на торгах удалось добиться превышения первоначальной цены — пусть всего на 5%. "Начальная цена составляла 80% от рыночной стоимости, как это установлено законом в том случае, если заемщик и кредитор не договариваются об ином,— объясняет начальник пресс-центра РАД Алина Куберская. — На сегодняшнем кризисном рынке сделка на сумму 300 млн руб. — сама по себе событие. А то, что эта сделка была в отношении заложенного имущества и прошла с превышением начальной цены,— событие вдвойне, поскольку заложенное имущество традиционно считается проблемным активом".
Площадки для продажи имущества, которое кто-то уже пытался купить в кредит, открываются не только в доле с крупнейшими банками.
Некоторые эксперты считают, что единственный недостаток залоговой квартиры — психологический: покупатель может опасаться такой сделки, хотя с правовой точки зрения продаваемые из-под залога квартиры не хуже любых других. Убедить покупателей в том, что приобретать имущество банковских должников — это нормально, призвана и система "КредиТорг".
При помощи системы, которая начинает работать в последних числах октября--начале ноября, собираются организовывать аукционы и осуществлять прямые продажи имущества.
Всего к реализации через ТИС "КредиТорг" в первый день работы представлено товаров примерно на $100 млн. Это 77 объектов недвижимости и более 200 транспортных средств. Ассортимент планируется расширить, в базе появится инвестиционный товар: незавершенное строительство, предприятия-банкроты, а также действующие компании. В будущем ТИС "КредиТорг" собирается заниматься и более узкими направлениями, например продажей яхт, частных самолетов, антиквариата. "У нас будет специальная товарная группа, включающая антиквариат,— делится планами управляющий партнер ТИС "КредиТорг" Александр Терехин.— Мы знаем, что такие группы залогового имущества существуют, хотя это редкие случаи, когда деньги получают под залог картин, это скорее профиль ломбардов. Но мы стремимся к тому, чтобы наш комплекс услуг был максимально широким".
По словам Терехина, покупатель не оплачивает никаких комиссий и дополнительных сборов, а платит непосредственно за сам товар и установленные законодательством пошлины при регистрации. Система будет получать определенный процент именно с продавца (банка, лизинговой компании и проч.): "С каждым продавцом у нас отдельные договоренности, но в среднем 3-3,5% независимо от категории товара".
РАД зарабатывает по такой же схеме: он получает 5% стоимости каждого проданного лота.
Хотя кризис, вопреки прогнозам, и не привел к массовому выбросу на рынок залогового имущества, его реализация, похоже, становится отдельной сферой торговли со своими правилами игры.
Неплатежеспособная статистика
"Недавно судебный пристав наложил арест на имущество должника по кредиту, представлявшее собой предметы исторической и культурной ценности: собрание сочинений "История от консульства до империи" в двадцати томах, изданное в Париже в 1851 году, военные нагрудные знаки XVIII-XIX веков, картины, монеты, драгоценности",— рассказали "Деньгам" в управлении Федеральной службы судебных приставов (УФССП) по Москве. По данным столичных приставов, с начала 2009 года в Москве состоялось более 400 арестов только по заложенному имуществу.
Количество неплательщиков по ипотечным кредитам в России растет, но медленнее, чем обещали пессимисты. Уровень просроченной задолженности в ипотечном портфеле, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за шесть месяцев (с 1 апреля по 1 октября 2009-го) вырос всего на 5%, с 87 842 закладных до 92 373. При этом во II квартале 2009 года было выдано чуть меньше 31 тыс. рублевых ипотечных кредитов, тогда как во втором квартале 2008-го — почти 190 тыс.
Не все должники, конечно, расстанутся с купленными на ссуды квартирами: кто-то договорится с банком о реструктуризации долга, кто-то вернет платежеспособность — это, в частности, касается долларовых заемщиков, попавших под удар в период пиковой стоимости американской валюты. "Примерно 20% заемщиков, серьезно просрочивших выплаты по кредиту, добровольно погашают задолженность до вынесения судебного решения",— говорит Ирина Поддубная, заместитель генерального директора коллекторского агентства "Секвойя Кредит Консолидейшн". В АИЖК нет точных данных о тех, кто решил вообще отказаться от ипотеки. По разным оценкам, таких людей в этом году может быть несколько тысяч.
Залоговая квартира, если заемщик не платит, может быть, строго говоря, реализована по двум схемам: или человек договаривается с банком о продаже залога в досудебном порядке, или по решению суда. Если должник не исполняет решение, судебный пристав вправе наложить арест на имущество. Такое имущество передается на реализацию в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). "От имени Росимущества назначается поверенный. После реализации имущества в течение десяти дней деньги перечисляются на счет взыскателя",— сообщили в столичном УФССП.
"Если квартира является единственным жильем для должника и членов его семьи, изъять ее за долги нельзя — будет нарушено конституционное право должника на жилище,— напоминает Ирина Поддубная.— В остальных случаях взыскание на предмет ипотеки может быть обращено в судебном порядке".
Имущество, арестованное судебными приставами, по закону должно быть выставлено на открытые торги с предварительном уведомлением о них в СМИ (в специализированном бюллетене "Московские торги"). Информация о таких торгах есть на сайтах Росимущества и ФССП. Скажем, на сайте ФССП на момент подготовки этой публикации в разделе "Сведения об арестованном имуществе, выставленном на торги" можно было узнать о шести квартирах в Москве. Самый дорогой вариант — трешка общей площадью 76,4 кв. м в начале Кутузовского проспекта со стартовой ценой 15,8 млн руб. Самый дешевый — двушка общей площадью 44,4 кв. м на Клинской улице, стартовая цена 4,8 млн. В обоих случаях для участия в торгах требуется обычный в таких случаях задаток 5%. Если цену перебивает другой покупатель, задаток заявителю возвращают.
Отказ по собственному желанию
"Конфискации подлежит только заложенное имущество и только в установленном законом порядке, однако при работе с должниками им настоятельно рекомендуется добровольно реализовать другое имущество, включая мебель, бытовую технику, ювелирные изделия и драгметаллы, а также недвижимость и автомобиль",— рассказывает Олег Коган, директор по взысканию просроченной задолженности Альфа-банка. В такой ситуации банк интересует не столько само имущество, сколько его стоимость и скорость реализации. Для реализации движимого имущества должник сопровождается в ломбард, где он может заложить имущество и получить средства для погашения долга. Также должникам предлагается разменять существующую жилую площадь на меньшую с доплатой, чтобы перенаправить вырученные средства в банк. Необходимые средства могут быть выручены и путем продажи дачи, земельного участка или гаража. "Банк не принимает какое-либо имущество в качестве компенсации, поскольку операции по постановке данного имущества на баланс, а также управление этим имуществом приводит к значительным затратам,— объясняет Коган.— Вместо этого банк помогает должникам перевести имущество должника в ликвидность, чтобы таким образом расплатиться по долгам".
На сайтах крупнейших банков можно найти предложения о приобретении залоговых квартир, причем зачастую с переуступкой выгодной ипотеки: или сохраняется процент двух-трехлетней давности, под который брал кредит неисправный должник, или кредитное учреждение устанавливает новую ставку, но все равно несколько ниже рынка. "Таких продуктов "под ключ" нет, это частные случаи,— предупреждает генеральный директор ипотечного брокера "Легкокредит" Кирилл Суслов.— Все зависит от банка. Банку нужна не квартира, а деньги, поэтому он может и согласиться на переуступку ипотеки".
Отчуждение квартиры по суду — это, конечно, крайняя черта, до которой большинство потерявших платежеспособность заемщиков стараются не доходить. Универсальной схемы досудебного выхода из-под кредита в обмен на залоговое имущество нет, общее одно: условия выхода из игры должник должен согласовывать с банком. "Если человек желает отказаться от ипотеки и продать залоговое имущество, ему необходимо получить разрешение кредитора на продажу и найти покупателя, после чего будет осуществлена трехсторонняя сделка,— рассказывает Ирина Поддубная.— Схема может быть такой: должник находит покупателя, покупатель согласуется с кредитором, сделка осуществляется на территории банка, и денежные средства сразу идут в банк. Отличие от обычной сделки в том, что все действия будут согласовываться с банком, и банк будет тщательно проверять нового покупателя. Коллекторское агентство, по согласованию с банком-кредитором, может содействовать должнику в процессе отчуждения квартиры".
Если залоговые квартиры, по оценкам риэлтеров, и продаются с дисконтом, то его размер не превышает среднего уровня скидок в нынешней ситуации просадки рынка. А тут еще обременение — регистрация ипотеки в Федеральной регистрационной службе. При продаже залоговой квартиры регистрация прав новых собственников и погашение обременения происходит одновременно, но этот процесс может затянуться по сравнению с обычной сделкой.
Продажа имущества должников является для банка непрофильной деятельностью. "Это требует большого штата людей зачастую при небольшой себестоимости имущества и длительных сроках реализации",— говорит юрисконсульт антиколлекторского агенствоа Onlyway Андрей Власс.
В принципе сделать привлекательным залоговое жилье на фоне обилия предложений квартир без обременения и могут специализированные торговые площадки.
Залоги с наваром
У залоговых квартир свои плюсы. Такая квартира уже прошла проверку правовой чистоты при выдаче кредита, и новый покупатель может быть абсолютно уверен в ее истории. Цены на такие квартиры в основном рыночные. Но возможен и дисконт, если кредиторам нужно быстрее получить деньги.
Специализированная площадка, которая сможет аккумулировать залоговое имущество из всех регионов России, будет успешной, если станет готовить сделки и помогать в их проведении, то есть, попросту говоря, снимет эту головную боль с кредитных организаций. По словам Александр Терехина, возможны прямая продажа, офлайн- или онлайн-аукционы.
"Мы делаем все, чтобы обезопасить участников сделки — для проведения расчетов, в частности, привлекаем независимые банки. Правила подготовки и проведения торговых операций нотариально удостоверены и не могут быть изменены до полного завершения сделки",— объясняет Александр Терехин.
ТИС "КредиТорг" может брать на себя и организационные функции по проведению открытых торгов имуществом, переданным на реализацию Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (ФАУГИ).
Все участники аукциона вносят обеспечительный платеж — 5% стоимости товара. По итогам проведенного аукциона подписывается протокол, который имеет силу договора. После подписания договора купли-продажи, в соответствие с правилами, покупатель должен внести всю сумму сделки в течение трех-пяти дней. Возникающие права на недвижимость регистрируются в Федеральной регистрационной службе.
Для продажи имущества, от которого кредиторы и должники избавляются в досудебном порядке, создаются и другие ресурсы, зарабатывающие не на проценте от сделок, а на публикации объявлений о продаже.
Сайт sale-on.ru выступает посредником между юрлицами. Сайт vikupai.ru предлагает интересные варианты как для юридических, так и для физических лиц. Этот ресурс был запущен в июне 2009 года компанией ФИКС, которая занимается продвижением интернет-проектов. Штаб-квартира проекта находится в Казани, однако на сайте публикуется и информация о недвижимости по всей России (сейчас в базе данных — более 500 квартир, она ежедневно пополняется). "Мы работаем как информационный портал, а не как посредник при заключении сделок,— объясняет Майя Костоусова, директор по маркетингу компании ФИКС.— Публикуем информацию о залогах на сайте и прямые контакты продавца — потенциальный покупатель с ним связывается сам. Сотрудничаем более чем с сорока кредитными организациями".
Пока проект существует за счет компании ФИКС, но с начала следующего года его планируется вывести на окупаемость за счет платы за размещение информации. "Ежедневно сайт посещает 100-350 человек, к 2010 году мы увеличим их число до 5 тыс. человек в день, так как интерес пользователей к залоговой недвижимости растет в геометрической прогрессии",— говорит Майя Костоусова.
РАД, учрежденный при участии Сбербанка, планирует открыть филиалы в Москве и Краснодарском крае. По словам Сергея Рачковского, начальника отдела по связям с общественностью управления общественных связей Сбербанка России, доля просроченных кредитов физических лиц в Сбербанке выросла с 1,7% на 1 января этого года до 3% по состоянию на 1 октября. Самая высокая доля просрочки — в сегменте жилищных кредитов. Похоже, будет чем торговать независимо от экономической ситуации.