Меньше месяца осталось до проведения в Петербурге первого земельного аукциона на право застройки двух участков в Приморском районе общей площадью около 20 гектаров. Строительство пройдет в рамках программы, финансируемой МБРР. В декабре в Москве уже прошли торги, на которых определился главный инженер проекта. Победителем, потеснив турок, финнов и шведов, стал консорциум из трех петербургских фирм.
Музыку заказывает Мировой банк
В конце прошлого года в департаменте строительства петербургской мэрии прошла презентация проекта МБРР по кредитованию жилищного строительства. Скучное название "Жилищный проект" не привлекло широкого внимания — в городе сегодня различных жилищных проектов не меньше, чем очередников. Но, как выяснилось, проект заслуживает серьезного отношения хотя бы потому, что подразумевает вложение в городское строительство сотен миллионов долларов.
Кроме Петербурга Мировой банк намерен реализовать свой жилищный проект еще в пяти российских городах — Москве, Твери, Новгороде, Нижнем Новгороде и Барнауле. В марте прошлого года МБРР утвердил выделение займа правительству России в сумме $400 миллионов с общим сроком погашения 17 лет. Чуть ли не половину этих средств планируется освоить в Петербурге. Проект предусматривает финансирование трех видов инвестиций: в инженерную подготовку территорий, непосредственно в строительство и в развитие рынка стройматериалов.
В части инженерной подготовки территорий заемщиками выступают местные муниципалитеты, которые и владеют землей. Они на конкурсной основе (таково обязательное условие банка) должны выбрать подрядчиков для инженерной подготовки земельных участков. При этом кредитная линия будет открыта только тогда, когда местные власти обеспечат нормативно-правовую базу, гарантирующую права собственности на землю. Из шести городов, охваченных жилищным проектом, в наибольшей степени эта система развернута в Петербурге, что и позволило ему первому встать в очередь за деньгами МБРР.
Мировой банк, выделяя кредиты, ставит свои условия. Главное — банк не собирается выступать а capello. Сумма его кредитов не превышает 80% стоимости проекта. Кроме того, уже достигнуто соглашение о том, что завышение стоимости кредитов со стороны коммерческих банков, уполномоченных заниматься этим проектом, будет строго караться финансовыми санкциями со стороны федерального правительства. Введены также ограничения на финансирование крупнопанельных домов, поскольку эксперты банка считают, что этот вид строительства неэффективен с точки зрения снижения затрат. В соответствии с этими условиями в Петербурге сегодня готовится пять проектов, которые претендуют на кредиты Мирового банка. Среди них жилищное строительство в Приморском районе, под которое планируется получить около $20 млн, реконструкция центральной части (около $50 млн на инженерную подготовку и $150-200 млн на строительство). Претендуют на участие в программе и проекты по реконструкции тепло- и водоснабжения.
За деньги МБРР можно и землю продать
Как рассказали корреспонденту Ъ в департаменте строительства мэрии Петербурга, пустыри "Каменка" и "Коломяги", пионеры жилищного проекта, поделены на 17 участков (лотов), которые и будут выставлены на земельный аукцион. Площади участков весьма различны — от 0,1 до 2 га. Все они предназначены под строительство жилых домов — индивидуальных, домов средней этажности и т. д. Скорее всего, там будут построены и объекты коммерческого назначения — офисы, филиалы банков, магазины, но это уже на усмотрение победителей тендера. По правилам конкурса, выигравший его получает все, в том числе и возможность осуществить на выигранном участке собственные проекты. Кроме того, впервые в Петербурге застройщики будут продавать жилую площадь вместе с земельным участком.
Начало торгам было положено в Москве, где определился главный инженер проекта. Почему в Москве? Таковы были условия банка, который, видимо, счел, что близость к правительству — дополнительная гарантия серьезности мероприятия. Интересно и то, что петербургскому департаменту строительства стоило немалых трудов убедить специалистов МБРР в необходимости подготовить тендерную документацию не только на английском, но и на русском языке. И как оказалось, убеждали не зря. В торгах участвовало 14 фирм, а победил, обойдя многие западные кампании, консорциум из трех петербургских фирм — АОЗТ "Инженерстрой--Санкт-Петербург", "Спецстрой" и "Ленгазтеплострой". Победители обещали провести инженерные сети — газ, тепло, свет и т. д. — всего за $13 млн, что чуть ли не в два раза меньше, чем запрашивали западные фирмы. На работы отведено 13 месяцев.
Земельный аукцион состоится в Петербурге в начале марта. Тендер будет проводится в два этапа. Сначала квалификационный отбор, где конверты будут содержать сведения о фирмах и их предложения по проекту. Окончательный же выбор победителя будет, как обычно, зависеть от предложенной цены. С выигравшим будет заключен договор аренды сроком на 49 лет, а в дальнейшем не исключена и возможность предоставления земли в полную собственность инвестора. Плату за право застройки можно вносить постепенно, по мере выполнения городом своих обязательств. Причем застройщик, кроме этой платы и причитающихся налогов, больше никаких денег в бюджет города не перечисляет, а отчисления на развитие инфраструктуры войдут в стоимость земли, которая может быть использована в качестве залога при получении банковского кредита.
Мировой банк успокаивает, а Дума пугает
Стоит отметить, что число заявок, поданных на земельный аукцион, не так уж и велико. Потенциальных застройщиков смущает несколько моментов. Особое сомнение вызывает ограничение строительной стоимости квадратного метра жилья. Мировой банк настаивает на сумме $390 за квадратный метр, чтобы, во-первых, обеспечить доступность жилья для среднего слоя россиян, а во-вторых, быстрее и гарантированнее вернуть кредит. Реально себестоимость строительства в Петербурге уже сравнялось с рыночной ценой и достигла $450-500 за квадратный метр. Сюда следует прибавить и цену земли, которая будет покупаться на тендерных торгах. Кроме того, само строительство начнется только спустя 13-15 месяцев после проведения тендера — необходимо время на инженерную подготовку территорий. А что может произойти в России за полтора года, сейчас не предскажет даже Нострадамус.
Возможность выполнения условий МБРР выглядит тем более сомнительно, что накануне первого земельного аукциона многие инвесторы еще не оправились от результатов прошедших парламентских выборов и серьезно задумались об исходе будущих президентских выборов. В Петербурге уже зависло несколько крупных проектов, финансируемых в основном частными инвесторами, — они опасаются прихода к власти коммунистов. Но несмотря на политические волнения у российских инвесторов в Петербурге есть повод и для некоторого оптимизма: из просителей, обивающих пороги Смольного с просьбой выделить объект под вложение своих сил и средств, они превращаются в желанных гостей. В общем, это понятно: администрации было бы глупо упустить уникальный шанс серьезно оживить строительный рынок в городе — пусть и за счет МБРР.
ДАРЬЯ Ъ-БЫСТРОВА