Дача удаленного доступа

За границей Московской области, в сопредельных регионах сейчас строится и продается не менее двух десятков коттеджных поселков, рассчитанных прежде всего на московского покупателя. Это не результат кризисного маркетинга, как может показаться на первый взгляд,— почти все эти поселки начали строиться несколько лет назад. Просто граница московской дачной зоны сдвигается все дальше, за сто и более километров от МКАД.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Дальше — лучше

Дальними дачами еще два-три года назад эксперты называли поселки, расположенные в 40-50 км от кольцевой автодороги. В принципе это правильное определение: даже два раза в неделю преодолеть такое расстояние в подмосковных пробках — серьезное испытание. Дело в другом: увеличение расстояния в два и три раза не делает дачи значительно более дальними: даже на самых проблемных подмосковных трассах пробки рассасываются после 70-80-километрового столбика.

При этом экологическая привлекательность местоположения возрастает прямо пропорционально расстоянию от МКАД. Да, собственно говоря, и просто привлекательность. Лесное окружение, близость водоема, отсутствие других поселений в непосредственной близости и городских (а то и промышленных) пейзажей в пределах видимости — редкое сочетание для ближнего Подмосковья, зато обычное для дальнего.

А если уж потенциальный покупатель готов приобрести дачу "где подальше", то почему бы не сделать следующий шаг и не начать строительство в соседней области? В таком случае как девелоперы, так и жильцы поселков получают существенные преференции — снижение затрат на строительство и в последующем экономию на эксплуатационных расходах. Благодаря этому в организованных коттеджных поселках за пределами Московской области установился относительно низкий уровень цен: "входной билет" стоит от 2,5-3 млн руб.

Ресурсы экономии

"В 2007 году, когда мы начинали наш проект поселка "Вестфалия" в Заокском районе Тульской области, цены на землю были в два раза ниже, чем в соседних районах Московской области,— говорит управляющий директор компании Peter Haus Ольга Вагнер.— Сейчас корректное сравнение провести трудно из-за волатильности рынка в кризисной ситуации. Но плата за подключение к сетям по-прежнему в два раза ниже, чем в Подмосковье. Другое дело, что в Заокском районе получить техусловия на подключение к электроэнергии уже практически нереально — мощности исчерпаны".

"Перевод земли из сельскохозяйственной в категорию "индивидуальное жилищное строительство" в Калужской области стоит примерно вдвое дешевле, чем в Московской области",— добавляет руководитель отдела продаж компании ООО "Акуловские пруды" Олег Комаров.

И это еще не самые серьезные преференции, которые может получить застройщик, шагнувший за областную границу. "В Гагаринском районе Смоленской области вообще отсутствуют платежи за подключение к сетям, что позволяет нам добиваться низкой конечной стоимости домовладений,— утверждает партнер программы "Новые дачи" Иван Синицын.— Во многом благодаря этому фактору домовладение в поселке "Гагаринлэнд" стоит на 50% дешевле, чем схожие проекты на территории Московской области".

Еще один ресурс для экономии — использование местной рабочей силы на стройках. Средние зарплаты в регионах существенно (порой в несколько раз) ниже, чем в Московской области, при этом создание рабочих мест является дополнительным стимулом для того, чтобы добиваться лояльности местных властей. После того как поселок построен, из местного населения рекрутируются рабочие в эксплуатационные службы. Охрана, вывоз мусора, обслуживание и ремонт — все это, как правило, отдается на откуп местным жителям или фирмам. Соответственно, и коммунальные платежи оказываются меньше, чем на московской территории.

"Мы рассчитываем, что ежемесячная плата (без учета газа и электричества) составит 4 тыс. руб., при том что средняя площадь дома в "Акуловских прудах" — 155 кв. м",— говорит Олег Комаров. "Стоимость ежемесячных коммунальных платежей в "Заречье вилладж" (Тульская область) составляет около $100, что приблизительно в три раза ниже платежей в поселках аналогичного уровня, расположенных в Подмосковье",— утверждает куратор поселка "Заречье вилладж" компании "Инком-недвижимость" Сергей Бабунашвили.

Жители дальних поселков смогут также немало сэкономить на электроэнергии. В Московской области тариф составляет 2,06 руб./кВт. А например, в Смоленской — 1,41 руб., в Калужской — 1,83 руб.

Инфраструктура с нуля

Социальная инфраструктура плохо развита даже в ближнем Подмосковье, не говоря уж о сопредельных областях. Это, безусловно, становится одной из главных проблем застройщиков дальних дач. Как правило, девелоперы предусматривают в своих проектах минимально необходимый, базовый набор, но стараются в соответствии с дачным профилем максимально развивать рекреационную инфраструктуру.

"На территории "Заречье вилладж" будут построены магазин, аптечный пункт, кафе, а на прилегающей территории площадью 37 га расположатся спортивно-оздоровительный комплекс, горнолыжные трассы с подъемниками и пунктом проката снаряжения, парк квадроциклов и снегоходов, трассы для горных велосипедов, конюшня",— перечисляет Сергей Бабунашвили.

Встречаются и более экзотические инфраструктурные элементы. "В "Гагаринлэнде" кроме центра детского творчества, медпункта, спортивных сооружений и кафе будет ряд уникальных объектов,— говорит Иван Синицын.— Уже сейчас построена детская площадка по мотивам книги "Властелин колец", включающая мини-зоопарк. По просьбе первых покупателей мы выделили дополнительный участок земли для организации общественного сада". На дорогой подмосковной земле редкий девелопер решится отдавать большие территории под подобные проекты.

А вот образовательную инфраструктуру создать на голом месте практически невозможно, остается ориентироваться на соседние города. "А зачем, собственно говоря, школы и детсады для дачного поселка? — возражает Олег Комаров.— Наши жители будут приезжать только на выходные или в отпуск".

Но все же некоторые дальние поселки предполагают определенное количество постоянных жителей, в том числе и с детьми. "Среди наших покупателей есть люди, не связанные необходимостью постоянно ездить на работу, и это не только пенсионеры, но и представители свободных профессий,— говорит Ольга Вагнер.— Поэтому мы предусмотрели создание небольшого детского садика прямо на территории поселка, а в город Пущино будет ходить школьный автобус, до него всего полчаса езды. Пущино — наукоград, там очень хорошие школы".

Выбор направления

Если речь идет о ближнем Подмосковье, любой риэлтер легко перечислит направления в порядке убывания престижности и, соответственно, цены: Рублевское, Новорижское, Дмитровское, Киевское и т. д. А вот на стокилометровом удалении понятие престижности вообще исчезает, на первый план выходят иные факторы — пропускная способность трассы, экологичность, природное окружение, близость большой воды.

Южное направление в ближнем Подмосковье никогда не пользовалось особенной популярностью. А вот Заокский район Тульской области (100 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) наиболее активно застраивается поселками, рассчитанными на московского покупателя. "Во-первых, Симферопольская трасса — одна из лучших автомагистралей в Московском регионе, дорога от МКАД занимает меньше часа,— говорит Ольга Вагнер.— Во-вторых, прямо рядом с нами находится Заокский природный заповедник, это отличное место для прогулок. И наконец, в трех километрах от поселка — река Ока".

"Вдоль Оки неоднородные экологические условия,— уточняет начальник отдела продаж "Велес капитал девелопмент" Виктор Мартанов.— Местами побережье реки подвержено загрязнению из-за деятельности промпредприятий, например Новомосковского химзавода, Ясногорского металлургического завода. А в природоохранной зоне, где находится наш поселок "Приволье", независимая экологическая экспертиза показала, что все в пределах нормы".

Особенности природного окружения застройщики считают достаточным основанием для того, чтобы удаляться и более чем на 100 км от столицы. "Поселок "Гагаринлэнд" располагается на берегу озера площадью 14 га, в котором водятся щуки и налимы,— объясняет выбор местоположения Иван Синицын.— В сегменте экономкласса подобных проектов больше нет. Но если этого покажется мало, в 15 км от нас находится Вазузо-Яузское водохранилище, полноценная большая вода. Кроме того, поселок окружен охотничьими угодьями. Мне кажется, ради всего этого стоит потратить на дорогу лишние 20-30 минут".

Есть еще один существенный момент, который оправдывает дальнее расположение поселков. Когда будет построена центральная кольцевая автодорога (ЦКАД), 30-километровая зона вокруг Москвы фактически превратится в продолжение города, станет Большой Москвой. И за полноценным загородным образом жизни придется ехать в те места, которые сейчас называют дальними дачами.