Дом с секретом
Ипотечных заемщиков, которые из-за невозможности нести кредитное бремя вынуждены продавать недвижимость, купленную в кредит, пока немного. Однако эксперты прогнозируют рост их числа после окончания срока действия программ реструктуризации, которые банки предлагают должникам с хорошей кредитной историей в случае возникновения проблем.
Как и предсказывали эксперты, в 2009 году уровень просроченной задолженности по кредитам растет гораздо быстрее, чем кредитные портфели банков. Так, на 1 января 2009 года кредиты физическим лицам в банках Самарской области составляли 184827 млн руб., за 10 месяцев этот показатель увеличился лишь на 7,4% и составил 198520 млн руб., в то время как объем просроченной задолженности по этим же периодам увеличился на 87% (с 5233 млн руб. на 1 января к 9794 млн руб. на 1 октября). На региональном рынке ипотеки картина выглядит более оптимистичной: ипотечные кредиты в местных банках выросли на 15,1% (1 января — 3794,9 млн руб., 1 октября — 3219,2), а просрочка по ним — «всего» на 56,6% (с 35,6 млн руб. до 55,7 млн руб.).
«На сегодняшний день объем кредитов, имеющих просроченную задолженность сроком более 90 дней, составляет 8,55% от общего портфеля банка, среди них 20% — ипотечные», — говорит вице-президент, начальник управления по работе с проблемными активами банка ВТБ24 Андрей Осипов.
«По разным оценкам экспертов, уровень просроченной задолженности по ипотеке в среднем по рынку составляет до 3-5%, но эта величина некритична, — подчеркивает руководитель ККО в Самаре «Городской ипотечный банк» Елена Битяй. — Рост этого показателя носит вполне закономерный характер и связан и с падением платежеспособности населения, и с колебаниями курсов иностранной валюты (относительно кредитов в инвалюте)».
Безусловно, в этой ситуации все более актуальным становится вопрос, что ожидает заемщика в случае, если он окажется не способен исполнять обязательства по кредиту.
Дать шанс
Что касается банка, выдавая кредит, он в первую очередь заинтересован в возврате своих средств с полагающимися процентами. Безусловно, кредитное учреждение скорее предпочтет получить в итоге от заемщика все выплаты, пусть с некоторыми уступками вроде отсрочки по времени, чем заниматься продажей недвижимости, представленной в залог. Поэтому банк в первую очередь пытается договориться с должником «полюбовно». «Если возникли проблемы, не нужно пытаться от них скрыться. Как правило, всегда находится вариант выхода из затруднительного положения, устраивающий обе стороны, — утверждает Елена Битяй. — Существует ряд схем реструктуризации задолженности: отмена штрафных санкций, пролонгация кредита, снижение размера аннуитетного платежа на определенный период, предоставление отсрочки платежей по кредиту». «Для добросовестных банковских клиентов, у которых появились некоторые проблемы с платежами, банк скорее предложит реструктуризацию, чем будет обращать взыскание на залог, — говорит управляющий самарским филиалом Бинбанка Дмитрий Бобылев. — Формами реструктуризации, например, может быть понижение суммы платежей, замена залога через продажу имеющегося жилья и покупку менее дорогого». Как подчеркивает Дмитрий Бобылев, клиентам выгоднее как можно скорее сообщать банкам о возникших у них трудностях еще и потому, что в ипотечном договоре могут быть предусмотрены достаточно большие меры ответственности в форме неустойки, которые будут приплюсованы к сумме основного долга.
«Действительно, программы реструктуризации являются достаточно востребованными, — отмечает Андрей Осипов. — Помимо этого клиентам предложена возможность осуществить конвертацию валюты обязательства в целях снижения текущих валютных рисков».
Впрочем, некоторые эксперты считают, что рынку только предстоит столкнуться с основным валом отказов по уплате кредита. Рост их числа возможен не только за счет появления новых «проблемных» заемщиков, но и с учетом тех, кто сегодня решил прибегнуть к реструктуризации задолженности. «Действительно, заемщики весьма неохотно расстаются с недвижимостью, приобретенной в ипотеку, программы реструктуризации оказались востребованы рынком, — отмечает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. — Однако, например, программа АРИЖК предполагает, что человек, получивший отсрочку в выплате кредита, в течение года восстановит свою платежеспособность, найдя новую работу. Учитывая, что уровень безработицы в РФ сохраняет растущий тренд и в 2010 г. может составить 10%, до 40% владельцев ипотечных квартир, подавших заявку на реструктуризацию долга, не смогут восстановить свою платежеспособность в течение года». Таким образом, считает эксперт, основной объем продаж залогового имущества придется на следующий год или на несколько ближайших лет. «Потенциальный объем продаж ипотечных квартир в связи с непогашением кредита в указанной перспективе я оцениваю на уровне 50-80 млрд руб., — говорит госоподин Осин. — Если, конечно, программы реструктуризации не будут пролонгированы».
Без вариантов
Если заемщик не может справиться с ответственностью по кредиту, единственной возможностью урегулировать ситуацию с долгом становится продажа квартиры. Банк и заемщик могут прийти к этому решению по обоюдному согласию. Если должник отказывается от продажи квартиры, кредитное учреждение инициирует защиту своих интересов в судебном порядке. Впрочем, однозначно не удастся обойтись без судебного участия, если в процессе оформления ипотеки требовалось согласие или разрешение другого лица или органа, а также если ипотечное имущество находится в общей собственности.
Безусловно, ситуация, когда залоговое имущество реализуется в добровольном порядке, для банка гораздо более интересна. В первую очередь, потому, что в таком случае кредитное учреждение не несет расходы по судебному и исполнительному производству. Кроме того, досудебная процедура обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество занимает меньше времени. Возможно, поэтому заемщик может рассчитывать на помощь в продаже квартиры. «Порядок реализации залогового имущества каждый банк определяет для себя самостоятельно, — отмечает специалист по недвижимости ГК «Profiterra» Александр Ларин. — Как правило, реализацией залогового имущества занимаются заемщики или риэлторы, работающие с банком, но некоторые банки занимаются реализацией самостоятельно. При этом банк может предложить выгодные условия кредитования по залоговым квартирам для новых собственников этих квартир».
К примеру, в настоящее время в банке ВТБ24 реализуется программа «Витрина залогового имущества», в рамках которой банк оказывает помощь в реализации любых видов имущества. Все действующие предложения по имуществу заемщиков собраны в базу данных, размещенную на официальном сайте банка. «Банк идет навстречу клиенту, сопровождая такие сделки, помогая в поиске покупателей, в том числе с предоставлением для них льготных условий кредитования», — отмечает Андрей Осипов. По мнению Андрея Осипова, этот опыт может заинтересовать другие банки вплоть до появления единой базы залогового имущества, которая еще более эффективно поможет привлекать потенциальных покупателей.
Для клиента преимуществом в продаже квартиры по договоренности с банком может служить тот факт, что существенные условия сделки, такие как цена реализации, покупатель, схема реализации имущества, в таком случае определяются по договоренности между банком и заемщиком. А вот в случае продажи залогового имущества по решению суда оно реализуется через публичные торги либо аукцион, и хотя должник также может принимать участие в установлении начальной продажной цены этой недвижимости, в конечном итоге он рискует не только остаться без денег и квартиры, но еще и должным. «По результатам таких торгов ему может быть возвращена денежная сумма, но за вычетом суммы основного долга, начисленных процентов, пени, штрафов, оплаты расходов по торгам, оценке, госпошлин, т.е. в итоге неплательщик может быть переселен в жилье меньшей площади, жилье социального найма или остаться вовсе без квартиры», — отмечает Елена Битяй.
«Если в связи с изменением цен на рынке текущая стоимость заложенного имущества не покрывает задолженности по кредиту, банк может согласиться с реализацией актива, если предложенная цена продажи соответствует рыночной и вероятность реализовать имущество по большей цене при исполнительном производстве минимальна, — отмечает Андрей Осипов. — Необеспеченный остаток задолженности по кредиту, оставшийся после продажи залога, заемщик будет должен погасить из иных источников или предоставить дополнительное обеспечение остатка. В случае внесудебной (добровольной) реализации залога, даже по цене ниже первоначальной залоговой стоимости, обременение прекращается».
Впрочем, отмечает Александр Осин, в текущих условиях квартира с обременением, хоть по суду, хоть добровольно, в любом случае будет продаваться с определенной скидкой по отношению к рынку. Как правило, уступка в цене составляет порядка 5% от рыночной стоимости жилья. Кроме того, нужно готовиться к дополнительным скидкам, если необходимо продать квартиру срочно. «Сейчас ситуация на данном сегменте испытывает влияние общего «сжатия» рынка торговли недвижимостью, объем операций на котором по сравнению с докризисным периодом сократился в три-четыре раза, — говорит Александр Осин. — Соответственно, продажа квартиры может занять несколько месяцев, для элитной недвижимости — более года. Если кредитору потребуется срочно продать жилье, стоимость его издержек может оказаться равной 20-30% от рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости».
«Некоторые банки идут на снижение стоимости до рыночной или чуть ниже рыночной, чтобы расстаться с проблемными активами. Но есть и обратные примеры, когда банк удерживает стоимость залоговых объектов выше средних ценовых показателей рынка, что приводит к существенному увеличению времени экспозиции объекта в рекламе и поиска покупателя», — отмечает Александр Ларин.
Стоит отметить, что при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке для должника может открыться плюс в возможности подать в суд заявление об отсрочке реализации имущества на срок до года. Этот срок дается должнику для того, чтобы все-таки найти возможность удовлетворить требования кредитора.
Не терять бдительности
Что касается покупателя, то от него, по словам экспертов, требуется одно — отследить, чтобы перед сделкой купли-продажи с недвижимости был снят залог (если изначально нет договоренности о переоформлении долга на нового собственника). «Заемщик, согласно договору с банком, как правило, не может продавать или передавать в залог квартиру до полного погашения кредита, — отмечает Александр Осин. — Возможно получение разрешения кредитора на данные действия по договоренности сторон: кредитора, заемщика и стороны, желающей купить или взять в залог данную квартиру». «На наш взгляд, риски приобретения заложенной квартиры по договору купли-продажи с согласия банка не превышают рисков покупателя, приобретающего квартиру, не обремененную залогом, — утверждает Дмитрий Бобылев. — Главное для покупателя в данном случае убедиться, что уплачиваемые им денежные средства за приобретение квартиры будут направлены на погашение кредита продавца, тогда залог этой квартиры автоматически прекратится».
По словам Андрея Осипова, при досудебной реализации недвижимости покупателю стоит обязательно обратить внимание на то, чтобы сделка по продаже имущества проходила с согласия банка–кредитора. «Очень важно, чтобы банк четко контролировал, что средства в оплату имущества направляются на погашение задолженности по кредиту, — подчеркивает Андрей Осипов. — Банк контролирует легитимность сделки (проводится согласование форм договоров, проверяются полномочия сторон на заключение сделки, банк участвует в регистрационных действиях), движение денежных средств (средства вносятся или перечисляются покупателем на счет заемщика в банке, при необходимости с заемщика заблаговременно берется заявление на полное или частичное погашение задолженности по кредиту). В противном случае есть риск, что продавец воспользуется полученными деньгами по собственному усмотрению, в этом случае обременение с имущества банк не снимет». В целом, по словам Андрея Осипова, оптимальной для покупателя является схема сделки, при которой происходит одновременная регистрация прекращения обременения недвижимости и переход права собственности к покупателю. При этом может использоваться схема расчетов через банковскую ячейку или аккредитив. В таком случае риск получить в собственность квартиру, по которой по каким-либо причинам еще не прекращено обременение, минимален. Однако чаще банки дают согласие на прекращение обременения только после фактического погашения задолженности по кредиту, соответственно, между оплатой имущества и снятием обременения может проходить какое-то время.