Жилищный подрос
Cогласно данным госстатистики, цены на жилье в воронеже и курске начали расти. Gока – на 1,5-2% в месяц. риелторы, тем не менее, уже говорят о прохождении дна кризиса и предсказывают дальнейший уверенный рост, объясняя свои прогнозы ожидаемым ближайшей весной дефицитом предложения. Небольшое увеличение спроса проявилось в сентябре-октябре. Отраслевые аналитики предсказывают, что в течение 2010 года цены на жилье вырастут на 10%, отыграв значительную часть потерянного за время кризиса.
СТАТИСТИКА ПАДЕНИЯ В течение последнего года цены на жилье во всех регионах снижались, хотя и с разной скоростью. По данным аналитиков, спрос на жилье в крупных городах за время кризиса снизился практически вдвое (в частности, по данным Людмилы Зайцевой, президента Гильдии риелторов Черноземья) и останется в целом на том же уровне какое-то время. Покупатель в значительной степени перешел на вторичный рынок. Как говорят эксперты, способность даже крупных известных застройщиков завершить начатые проекты вызывала сомнение у потенциальных клиентов «долевки». «Основной спрос в сегменте новостроек сосредоточился на объектах высокой стадии готовности эконом-класса, причем, опасаясь риска незавершения строительства, покупатели практически не рассматривают строящееся жилье. Другой причиной снижения спроса на новостройки является снижение качества сдаваемых объектов», – отметили в агентстве МИАН.
Не менее важным фактором стало сокращение объемов ипотечного кредитования и резкое ухудшение условий ипотеки. Средняя ставка по кредитам выросла до 18-20% годовых против 12-13% на начало кризиса. Причем финансисты не просто подняли проценты, но довели размер ставок до так называемого заградительного уровня более 20% годовых (например, у Альфа-банка – до 24,5%, а у Райффайзенбанка – до 20,5%).
Пик спада в строительном секторе пришелся на период с ноября 2008-го по март 2009 года. Впоследствии цены во многих городах России продолжали снижаться значительно меньшими темпами. В целом, согласно данным МИАН, с января по сентябрь 2009 года в сегменте новостроек они упали на 7-29%, вторичное жилье подешевело на 11-33% (в среднем по России – 20-25%). В Липецке и Курске снижение цен (считая от максимального докризисного уровня) составило порядка 25%, несколько меньше, около 23%, – в Белгороде. Наиболее стойкими оказались цены в Воронеже, где, по разным оценкам, снижение составило 11-13%. По последним (октябрьским) данным Ассоциации строителей России (АСР), средняя цена квадратного метра в новостройках Липецка находится на уровне 33,7 тыс., в Белгороде – 35 тыс., в Воронеже – 34 тыс. рублей.
Участники рынка утверждают, что современные цены на жилье вплотную приблизились к себестоимости возведения домов. АСР оценивает себестоимость строительства квадратного метра жилья в Белгороде в 28 тыс., в Воронеже и Липецке – в 29 тыс. рублей. Заметно ниже расходы курских и тамбовских строителей – примерно 25,5 тыс. рублей. Как пояснили в АСР, себестоимость включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ, а также длинный перечень расходов, непосредственно не связанный с возведением дома. В частности – плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, платежи за развитие инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%), за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, санэпидемстанция, МЧС России), составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов. Названные траты застройщиков составляют от 20 до 30% в себестоимости жилья. Себестоимость самих работ и цены на стройматериалы снизились меньше, чем цены на жилье, – на 10-12%.
Как прогнозируют в АСР, в ближайшее време стоимость стройматериалов и себестоимость строительства в России больше падать не будет. Напротив, возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость.
ТЕНДЕНЦИЯ РОСТА Несмотря на существенное падение выручки, строители пока демонстрируют неплохие результаты работы. Волны банкротств строительных компаний и появления большого числа обманутых дольщиков не произошло. В Воронеже, например, практически весь недострой образовался до финансового кризиса. К дольщикам «Социальной инициативы», ВСК-2000, «Строймонтажа-99» и «Строй-арта» добавились разве что 120 клиентов ЗАО «Монолитстрой», не сумевшего в заявленные сроки достроить дом на улице Ломоносова. А в Орле регулярно устраивают пикеты дольщики жилищной корпорации «Орловщина», оставившей незаконченными проекты на Московском шоссе и улице Фомина.
По данным Росстата, объемы сданного в эксплуатацию жилья практически во всех регионах Черноземья превышают показатели минувшего года. Если в целом по России количество завершенного жилья выросло примерно на 2%, то в Воронежской области введено в эксплуатацию на 19% больше, чем за аналогичный период 2008-го. Всего в регионе за три квартала сдано 560 тыс. кв. м. Липецкие строители за тот же период превысили прошлогодний уровень ввода жилья на 30%, введя в эксплуатацию 360,6 тыс. кв. м (в самом Липецке – 134,7 тыс., а в другом крупном городе региона, Ельце, – 14,9 тыс.). В Белгороде было построено и сдано 137,9 тыс. кв. м с ростом на 9%. В Курске до конца года планируется ввести в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м жилья. В Тамбовской области сейчас ведется строительство 58 многоквартирных жилых домов, из них 46 в областном центре. Ожидается, что результат по году достигнет около 560 тыс. кв. м. Серьезно «просело» строительство только в Орле. По информации вице-мэра Николая Лякишева, в первом полугодии было сдано в эксплуатацию всего около 50 тыс. кв. м, что вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Тем не менее чиновники рассчитывают, что до конца года будет сдано около 200 тыс. кв. м (в 2008-м – около 230).
Впрочем, данные госстатистики следует оценивать, учитывая ряд обстоятельств. Во-первых, жилстроительство в значительной степени «переехало за город». К примеру, в Белгородской области до 70% вводимого жилья – индивидуальные дома как на селе, так и на окраинах областного центра (в Воронежской области аналогичный показатель – чуть более 50%). Строители и риелторы отмечают, что вводимое сейчас жилье (как индивидуальное, так и многоэтажное) начинало строиться до кризиса, а провал станет заметен только в следующем году. «Ничего удивительного в том, что сейчас темпы ввода жилья опережают показатели минувшего года, нет. Однако такое происходит, поскольку достраиваются объекты, которые начинались в докризисный период. А новые сейчас мало кто запускает», – полагает гендиректор группы компаний «Новые строительные технологии» Константин Ашифин. По его мнению, рынок продаж жилья гораздо более объективно отражает ситуацию, а его сейчас отличает пассивность покупателей.
По словам директора отделения МИАН в Белгороде Максима Щербака, новые объекты на сегодняшний день практически не закладываются. «Несмотря на сохраняющиеся темпы сдачи жилых площадей, в свободной продаже находятся в основном только те объекты, строительство которых было начато не позднее четвертого квартала 2007 года. Причем значительная часть новостроек не укладывается в запланированные сроки сдачи. Строительство домов на 30-60% площадок (в зависимости от региона) приостановлено, – рассказали в МИАН. – А в условиях отсутствия собственных средств и возможности привлечения банковских кредитов подавляющее большинство застройщиков не могут осваивать площадки и реализовывать новые проекты. Количество новых стройплощадок по сравнению с докризисным периодом сократилось в четыре-пять раз».
ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК), крупнейший застройщик Воронежской области, по итогам трех кварталов ввел в эксплуатацию 135 тыс., а в целом в 2009 году планирует выйти на показатель 185-186 тыс. кв. м строительных объектов. Падение к 2008 году, когда ДСК, по официальным данным, запустил 302,2 тыс. кв. м, составит порядка 40%. «Мы не планируем новых крупных проектов, пока не возникнет ясность с дальнейшим развитием отрасли в целом», – заявил недавно председатель совета директоров ДСК Сергей Лукин. ДСК запустил собственный вариант ипотеки, а фактически продажу квартир в рассрочку, но, по словам риелторов, схема особенной популярностью не пользуется. Другие застройщики не признают, что остановили или заморозили проекты, но, по данным вице-мэра Воронежа Юрия Гайдая, курирующего строительство, в городе заморожено строительство 36 многоквартирных домов.
Тем не менее квартиры в возводимых домах быстро «переваривает» рынок, кроме того, они выкупаются государством под различные целевые программы. Отраслевые аналитики полагают, что в ближайшее время можно предположить заметное сокращение количества свободных квартир, что ко второй половине 2010 года приведет к ощутимому дефициту жилья. По мнению экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», «какое-то время все рынки недвижимости будут продолжать отыгрывать макроэкономический фон: если основные экономические показатели начнут постепенно расти и отыгрывать потери, вызванные кризисом, то и падение цен на недвижимость постепенно сойдет на нет, а в ряде регионов может даже смениться небольшим отскоком вверх». В «Индикаторах рынка недвижимости» отмечают, что снижение объемов нового строительства и ожидаемый дефицит предложений с высокой вероятностью спровоцировует рост цен на жилье. Особенно тенденция станет заметна в регионах, где цены на квартиры превышают стоимость строительно-монтажных работ. Уже сейчас в прайсах застройщиков на 2010 год цена на наиболее ликвидные объекты нижнего ценового сегмента повышена на 10-15%. На ожидаемом дефиците предложения и строят свои прогнозы на рост цен опрошенные риелторы. Впрочем, они признают, что «покупатель психологически не готов даже к скорректированным кризисом ценам».