«Потребитель стал гораздо сговорчивее»
По оценке риелторов, объемы реализации жилья в воронеже в условиях финансово-экономического кризиса упали где-то на 50%. Однако Борис Колокольников, директор агентства недвижимости «Трансферт», считает, что по сравнению с другими городами Черноземья местный рынок продемонстрировал завидную устойчивость.
GUIDE: Каковы основные потери рынка недвижимости за год после начала кризиса?
БОРИС КОЛОКОЛЬНИКОВ: Потери на самом деле колоссальные. По моим наблюдениям, объемы реализации жилья упали в Воронеже где-то на 50%. В сфере коммерческой недвижимости падение составило от 80 до 90%. Региональный рынок недвижимости фактически остановился. Особенно сильно пострадали строительные компании, поскольку они лишились не только дешевых кредитных денег, но и средств участников долевого строительства. В результате за текущий год в Воронеже не было освоено ни одной новой стройплощадки. И последствия мы скоро ощутим в виде острого дефицита жилья.
G: Какова ситуация в других городах Черноземья?
Б.К: Несмотря на глубокое снижение активности, рынок жилой недвижимости Воронежа по сравнению с другими городами Черноземья продемонстрировал завидную устойчивость. Благодаря масштабам и уровню развития малого и среднего бизнеса мы не увидели обвала цен на жилье. За период с января по август стоимость 1 кв. м в Воронеже снизилась на 10%, то есть падение составляло 1-2% в месяц. Чего не скажешь о городах с моноэкономикой, наполовину зависящей от работы одного градообразующего предприятия. Так, например, в Лисках, Липецке, Белгороде жилье упало в цене на 30% и больше. В том же Липецке до кризиса средняя цена 1 кв. м поднималась до 50 тыс., а теперь составляет 30 тыс. рублей.
G: Чем, по вашему мнению, обусловлена настолько значительная рецессия?
Б.К: С одной стороны, в недвижимости немалую роль всегда играла инвестиционная составляющая. А именно она стала основной мишенью в нынешний кризис. С другой стороны, рынок недвижимости «посадили» искусственно. Свою ключевую роль здесь сыграли средства массовой информации, заявивившие о том, чего могло бы и не случиться. Еще осенью прошлого года покупателям дали ясный посыл, что цены на недвижимость будут падать. Каждое правительственное выступление интерпретировалось как пожар: взять хотя бы для примера заявление главы Минфина Алексея Кудрина, который всего лишь выразил предположение, что такие благоприятные условия для экономики, как в 2000-2004 годах, не вернутся в ближайшие пять-десять, а может и все 50 лет. Но в прессе заявления министра интерпретировали по-другому: «Таких цен на недвижимость в России не будет в ближайшие 50 лет». Естественно, что любой здравомыслящий человек верит таким оценкам и покупку откладывает. Есть такой закон: если идея овладевает массами, то рано или поздно она становится реальностью. Людям в головы вселили убеждение «Покупать нельзя!». Вслед за падением спроса начала падать и цена. Таким образом, была заморожена целая индустрия.
G: А разве докризисные цены на недвижимость не были неадекватно завышенными?
Б.К: Чудес не бывает. Докризисная цена на недвижимость была высока, но она, тем не менее, формировалась рынком. Ее создавали объективные показатели – уровень зарплат, благосостояние населения, количество предложений на рынке. Безусловно, падение цен на жилье создало благоприятную конъюнктуру для покупателя. Но в целом оно негативно влияет на экономику. Подешевела недвижимость – значит, все сразу стали беднее, поскольку недвижимость – основной элемент капитализации и гражданина, и компании, и государства.
G: Однако российский премьер Владимир Путин недавно объявил об очередном снижении цен на недвижимость на 20%. Как заявление господина Путина повлияет на рынок?
Б.К: На мой взгляд, по строителям нанесен очередной удар и в без того нелегкое для них время. Повторяется ситуация минувшей осени, опасность которой в том, что население может снова впасть в ступор и перестать покупать жилую недвижимость. У меня создается ощущение, что в России не любят строителей. Либо кто-то хочет взять сферу под тотальный контроль. Сейчас, кстати говоря, самое благоприятное время. Главное – сдерживать спрос, а провести реструктуризацию долга строительной компании, не справившейся с погашением кредитов, – дело техники. Показательна история фирмы «Дон-Строй», которая была вынуждена по займам ВТБ расплачиваться частью своего бизнеса по строительству жилых домов.
G: Как, по вашей оценке, отреагировал на финансово-экономический кризис риелторский бизнес? Были ли зафиксированы в Воронеже случаи закрытия агентств?
Б.К: Не могу говорить за всех. Однако я случаев закрытия агентств недвижимости в Воронеже не знаю. «Трансферт» продолжал работать в прежнем режиме. Мы сократили расходы на имиджевую рекламу, зато активно развивали свою интернет-базу недвижимости.
G: Заметна ли сейчас хоть какая-то активность на рынке?
Б.К: Движение постепенно восстанавливается. Участники рынка недвижимости первыми ощутили на себе воздействие кризиса, они же первыми будут из него выходить. С июля спрос на жилье начал заметно активизироваться. К примеру, в августе агентство «Трансферт» совершило на 20% больше сделок, чем в июле, в сентябре – на 30% больше, чем в августе.
G: Другие категории недвижимости – земля, офисы, магазины – также начинают пользоваться спросом? Каков его характер – речь идет о сезонном факторе или начале выхода из комы?
Б.К: В основном люди сейчас покупают все-таки жилье. Продажи земельных участков и коммерческой недвижимости почти не осуществляются. Их мало. То есть покупателя интересует только потребительская ценность недвижимости. Фактор сезонности почти не ощутим. На мой вгляд, налицо все признака начала посткризисного восстановления, точнее, его первого этапа, который впоследствии потянет за собой инвестиционные покупки.
G: Как, на ваш взгляд, будет развиваться рынок в Воронеже в ближайшее время?
Б.К: Если не последует очередных громких заявлений в СМИ, то можно рассчитывать на небольшой, но стабильный рост стоимости 1 кв. м – в пределах 1-2% в месяц. Кроме тенденции, связанной с возвращением на рынок покупателя, к такому повороту событий подталкивают удорожание энергоносителей и непрекращающаяся инфляция. С 1 января грядет увеличение пенсий на 30%, что означает поступление новых средств в экономику. Есть все основания полагать, что так или иначе часть денег вскоре проявится на рынке недвижимости.
Спрос оживится и за счет ипотеки. Недавнее снижение ставки рефинансирования Центробанком, а вслед за ним и ставок ипотечного кредитования коммерческими банками уже выразилось на практике ростом числа таких сделок. Категория потенциальных заемщиков вновь расширилась, что привлекло на рынок новую волну покупателей. Особая роль ипотечных денег в сфере продаж недвижимости заключается в том, что они генерируют целую цепочку сделок, прежде чем уходят на другие рынки. Кроме того, в Воронеже доходы населения за год упали не столь катастрофично, как ожидалось. Средний уровень заработных плат сократился, но незначительно. Как видите, объективных факторов, способных стимулировать спрос на недвижимость, достаточно много. Но готов ли рынок предложения ответить тем же? Несколько месяцев назад покупатель не спешил – просматривал по 20 квартир, прежде чем определиться с конкретным вариантом. Сегодня потребитель ведет себя уже по-другому – он стал гораздо сговорчивее. И понятно: хорошие предложения быстро «вымываются» с рынка, их число сейчас почти не увеличивается – в основном по причине замораживания новых строек. Думаю, что скоро наступит дефицит хороших предложений, а цена за 1 кв. м жилья в Воронеже может быстро вернуться на докризисный уровень.