Осенняя оттепель
В преддверии зимнего периода «вышел из спячки» рынок загородной недвижимости. Такой вот «каприз природы» преподнесла эта осень. Реагируя на позднюю «оттепель», во многих организованных коттеджных поселках под Казанью в начале осени возобновились работы по строительству, а отложенный покупательский спрос стал воплощаться в реальные сделки.
Впервые за год В октябре цены на загородные коттеджи впервые поползли вверх. Согласно сложившейся практике, рост цен связывается с увеличением спроса. Но на этот раз причиной подъема цен стало только обычное увеличение степени объектов. После некоторого затишья застройщики и финансовые структуры, заинтересованные в скорейшей реализации проектов, возобновили работы по благоустройству и обеспечению сетями поселков. «Сейчас в целом расценки на загородную недвижимость возросли. Причиной этого стали внутренние процессы, протекающие у каждого конкретного девелопера. Многие из них смогли найти источники финансирования для продолжения строительства. Это в свою очередь повысило привлекательность поселков в глазах покупателей», — отмечает начальник отдела маркетинга и рекламы девелоперской компании «АК БАРС Эстейтинг» Максим Николаев. В период с конца лета подвижки наметились во многих коттеджных поселках в окрестностях Казани. Для покупателей это служит доказательством перспективности вложений.
Развязывая пояса «С декабря 2008 года потребительский спрос с учетом общей экономической ситуации сместился с загородной недвижимости бизнес-класса в сегмент недорогого жилья», — говорит Максим Николаев. Эту тенденцию отмечает и ряд других экспертов. На начало лета, покупали в основном недорогие дома по ценам, уступающим городским квартирам аналогичной площади. В частности, они были вариантом для тех, кто не хотел откладывать улучшение жилищных условий «на потом», а приобрести городскую квартиру не мог из-за проблем с выдачей ипотечных кредитов.
Сейчас загородные поселки экономкласса начинают терять привлекательность, которую давала им невысокая стоимость. Чтобы сохранить конкурентоспособность в своем сегменте, застройщики продолжают снижать цены или переходят на продажу участков без подряда. «В этом году динамика спроса отражала сезонные колебания: весной активнее смотрели и покупали землю с подрядом на условиях поэтапного финансирования, в конце лета и сентябре предпочтения сместились в сторону готовых домов. В октябре покупатели рассматривали варианты строительства загородных коттеджей в расчете на весну следующего года», — рассказывает генеральный директор компании «Симург- риелт» Альберт Салихов.
Три непроданных из 11 построенных домов первой очереди поселка «Сокуры» также реализуются с заметным дисконтом. Цена за квадратный метр дома с учетом чистовой отделки и земельного участка площадью около 10 соток прошлой зимой составляла 28 тыс. руб. за кв. метр. Весной дом с чистовой отделкой оценивался в 25 тыс. за метр, черновой — в 24. Сейчас «квадрат» с учетом чистовой отделки обойдется в 23 тыс. руб., а с черновой застройщик готов продавать за 20 тыс. В дальнейшем застройщик предполагает реализовать новую концепцию поселка, еще больше ориентированной в сторону социального жилья. По словам Альберта Салихова, сейчас ведутся переговоры с инвестором о комплексной застройке всей территории. На площади в 10 гектаров предполагается строить дома от 70 до 100 кв. метров и участками 5 соток (сейчас около 10). По расчетам застройщика, этот формат сейчас наименее рискован с точки зрения инвестиций. «Мы проанализировали ситуацию и считаем такой формат наиболее востребованным на рынке: помимо частного потребителя они могут быть реализованы в рамках государственных жилищных программ для военных, молодых семей», — считает господин Салихов.
Растущий бизнес Элитных поселков у нас на сегодня не существует. Этим термином риелторы и застройщики обозначают более дорогую ценовую группу бизнес-класса. «На фоне колебаний курса доллара и перспективы снижения ставок по депозитам этот сегмент вновь стал привлекательным для инвестиций. Я замечаю, что неожиданно большим интересом стал пользоваться дорогой сегмент загородной недвижимости со сроком сдачи через полтора - два года», — отмечает аналитик «АК БАРС Эстейтинг» Максим Николаев. В течение года бизнес-класс находился в состоянии «заморозки». Так же, как и в экономичном сегменте загородной недвижимости, здесь ряд застройщиков перешел на продажу земельных участков без подряда — например, на это сделали акцент в «Никольской усадьбе». Участки под самостоятельную застройку наряду с готовыми коттеджами летом активно предлагались в большинстве организованных поселков. «Весной обычного сезонного повышения интереса не произошло, летом ситуация продолжала находиться в положении «отложенного спроса», но к сентябрю - октябрю спрос начал возвращаться на уровень прошлого года», — говорит Максим Николаев.
В отличие от экомкласса существенного снижения цен на бизнес-класс не произошло. Например, в «Западной Ореховке» в феврале цены поднялись на 10%. Дом площадью в 185 кв. метров, который в январе стоил 6 млн 600 тыс. руб., с февраля продавался уже за 7 млн. 200 тыс., и в течение лета цены не менялись, сейчас цена составляет те же 34-42 тыс. руб. за кв. м в зависимости от площади. При 100% оплате можно получить скидку всего 5%.
В коттеджном поселке «Вороновка» за год цены практически не менялись: кирпичный дом с участком 9 соток можно приобрести за 35 тыс. руб. за кв. метр, при 100%-ой оплате цена составляет 30 тыс. Стоимость по спецпредложениям — 25 тыс. за кв. метр. Дополнительная площадь земельного участка продается по 100 тыс. за сотку.
В «Казанской усадьбе» дисконт в размере 3,5% летом распространялся только на 100%-ую оплату стоимости коттеджа, расположенного в так называемой элитной части коттеджного поселка.
В «Загородном клубе» в октябре цены не сильно изменились по сравнению с уровнем января этого года. Например, коттедж по проекту «Богдан» (первый этаж — из керамического кирпича, второй из рубленого бревна) площадью 159 кв. м и участком 10,5 соток в январе стоил 6,2 млн руб. В случае 100%-ой оплаты можно получить скидку. Так, летом аналогичный коттедж нам были готовы уступить за 5,58 млн. С августа и по сей день цена установлена на отметке 6,19 млн.
С сентября цены в ряде случаев пошли вверх. Например, в «Казанской усадьбе» коттедж площадью 212 кв. метров, без цокольного этажа, с гаражом и участком 9 соток, который в течение года можно было приобрести за 8,5 млн руб., сейчас уже стоит 9,6 млн. Коттедж площадью 400 кв. м летом при условии полной оплаты продавался за 12,5 млн руб., а сейчас подорожал до 14,6. В расчете на квадратный метр цена ориентировочно поднялась с 42,5 до 48 тыс. руб.
Безальтернативная «вторичка» Больше всего подешевела вторичная загородная недвижимость, реализуемая частными лицами, а в ряде случаев, банками по закладным. Значительная часть предлагаемых новых коттеджей сосредоточена на территории сельских поселений, находящихся вблизи Казани: Царицыно, Вознесенье, Алдан, Салмачи. По данным риелторов, максимальное снижение цен на такую недвижимость в этом году достигало 25%. Сезонного повышения спроса здесь не наблюдалось. «Покупают недвижимость сейчас либо умные, либо хитрые. Первые ищут качественное жилье, соответствующее их требованиям. Вторые готовы приобретать коттеджи по «срочной продаже» с дисконтом 40-60 %», — считает директор агентства недвижимости «Дорогой Дом» Александр Шамов. Дома, находящиеся за пределами организованных поселков, уже не соответствуют требованиям большинства потенциальных покупателей. В итоге складывается парадоксальная ситуация: интерес покупателей к загородной недвижимости в целом растет, в то время как частники не могут реализовать свои дома. По данным Александра Шамова, сейчас 80% покупателей находятся в поиске от 2 до 6 месяцев. В то же время всего около 5% строящихся коттеджей соответствуют требованиям рынка по архитектуре, инженерным коммуникациям, инфраструктуре, площадям.
Цены вверх Этот год продиктовал свои условия, порой идущие вразрез с многолетней «климатической нормой». Так, повышение спроса, связанное с активизацией самих застройщиков, пришлось на конец августа, сентябрь. Сейчас, как отмечают застройщики, «продажи находятся на среднем уровне».
В течение года прайсовые цены на загородную недвижимость поменялись незначительно, исключение составил экономсегмент. Дисконт на загородную недвижимость в окрестностях Казани не превышал 15%. Сейчас цены растут в тех коттеджных поселках, где строительные работы близятся к концу.