На все 90
Квартиры в домах высокой степени готовности становятся основным востребованным продуктом в жилом сегменте. Жилья в готовых домах у застройщиков не осталось, в течение последнего года большая часть реальных сделок проходила на стадии 80-90% готовности. А с сентября наметилось устойчивое повышение спроса на «почти готовую» недвижимость в Казани. К концу года выбора среди таких предложений может не остаться.
Почти готовое Жилья в готовых домах от застройщика сейчас, как это ни парадоксально может показаться с учетом экономической ситуации, практически нет. Некоторое время назад найти можно было только «неликвиды» — квартиры больших площадей, с неудачной планировкой или видами из окна, находящиеся на первых или последних этажах. Сейчас дораспродаются и они.
«Наблюдается тенденция нехватки нового жилья в сданных домах», — констатирует начальник отдела продаж ЗАО «Баско» Юлия Сидорова. «Квартиру в сданном доме от застройщика найти маловероятно», — подтверждает генеральный директор АН «Дорогой дом» Александр Шамов. Причем готовое жилье востребовано вне зависимости от ценовой группы. Не осталось квартир в сданной секции «Вишневого сада» — а это один из наиблее дорогих комплексов в Казани. «К моменту сдачи двух домов, строительство которых в этом году завершила компания «Унистрой» в комплексах «Огни Казани» и «Янтарные башни» у застройщика квартир в них не осталось», — говорит руководитель отдела продаж ООО «Риэлти» (строительная компания «Унистрой») Хамида Бадрутдинова.
Логично, что следующими по востребованности становятся квартиры в практически достроенных домах, готовых на 80-90%. Вторичное жилье, которое до последнего времени по ценам превосходило аналогичное первичное, сейчас дешевеет. «Покупатели предпочитают вкладывать средства в приобретение новой недвижимости. Растет спрос на первичное жилье. Если до последнего времени все боялись покупать строящееся жилье, то сейчас спрос зависит от степени готовности», — говорит генеральный директор компании «Симург rielt» Альберт Салахов.
Но эта тенденция справедлива в первую очередь в отношении жилья, скажем так, массового. К этой категории мы относим, во‑первых, жилье экономкласса, и во‑вторых, — жилье, первоначально позиционировавшееся в недорогом сегменте «бизнеса», но сейчас в большинстве своем слившееся с «экономом». Именно массовое жилье активно возводилось на волне строительного бума полтора-два года назад, поэтому львиную долю недвижимости высокой степени готовности сейчас составляет жилье такого типа, заложенное в этот период. Комплексы, строительство которых близится к завершению, — в подавляющем большинстве начали строить полтора - два года назад, до кризиса. «Основная часть введенного жилья и домов высокой степени готовности были заложены еще полтора года назад, до кризиса. Количество такой недвижимости на рынке уменьшается», — отмечает Александр Шамов. В этом году многие застройщики, планировавшие новое строительство, в том числе такие крупные застройщики, как «Фон», «Унистрой», «ЮИТ - Лентек», «Солнечный город» и другие, временно «заморозили» площадки на начальной стадии строительства новых комплексов.
Другой сегмент, пользующийся спросом — жилье высокой степени комфортности. На стадии ввода квартир в таких домах также практически нет, хотя предпосылки для этого отличаются от действующих в экономсегменте. В отличие от массового жилья, сокращения объемов здесь не произошло. Так, например, по словам Юлии Сидоровой, компания «Баско» начинает строительство двух домов в центре города, по улицам Горького и Каюма Насыри, которые будут относиться к группе жилья высокой степени комфортности. Проектирование новых жилых комплексов этой категории жилья, как отмечают архитекторы, не только не сворачивается, но и даже немного превышает объемы прошлого года. Однако при этом количество предложений, несмотря на активное строительство, не велико, а покупательская способность категории населения, на которую рассчитано комфортное жилье, в этом году осталась стабильной.
Первые «ласточки» От 30 до 35% квартир в домах, рассчитанных на массового покупателя, сейчас продается в период от уровня 70% готовности до сдачи дома. Остальные квартиры, как правило, были проданы еще до кризиса, а в последний год, на фоне общего снижения количества сделок с недвижимостью основное количество сделок приходится на «почти готовое» жилье. В частности, в доме по улице Адоратского-Чистопольская (застройщик — «Баско»), который находится на стадии сдачи, проданы все квартиры. В доме по улице Чистопольской, готовность которого на настоящее время составляет 80%, реализовано 85% квартир. «До декабря прошлого года в первом из них было продано 65-70% квартир, во втором — около 50%. Все остальное было продано уже в этом году, причем количество продаж заметно возросло в сентябре-октябре», — отмечает Юлия Сидорова. В строящихся «Унистроем» ЖК со сроком сдачи в конце этого - начале следующего года большая часть квартир также уже раскуплена ближе к финишу. «В доме по ул. Вишневского-Достоевского, (срок сдачи — 1 кв. 2010 года) из 180 квартир не продано всего 10. Во втором доме ЖК «Огни Казани», который должен быть сдан в четвертом квартале этого года, всего не продано около 30% квартир. Больше всего нераспроданных квартир — 60% в доме со строительным номером 69-22 («Янтарные башни»), завершение строительства которого приходится на второй квартал 2010 года», — отмечает Хамида Бадрутдинова.
Как сообщили в компании «Тандем Д», квартиры в строящемся комплексе «Экопарк «Дубрава» распродаются так же на стадии завершения и сдачи. Две из четырех сданных 17‑этажных «свечек» проданы полностью. Еще в двух аналогичных домах, сданных в апреле и в мае этого года реализовано в общей сложности 165 из 190 квартир. Из них основная часть была продана с начала года, когда дома поступили в продажу. Первая секция этого комплекса сейчас находится на уровне 70-80% готовности.
В домах высокой степени готовности, возводящихся в «Солнечном городе», также свободных квартир от застройщика практически не осталось. «В третьем пусковом комплексе «Солнечного города», строительство которого близится к завершению, продано 90% квартир. В 6-14 секциях четвертного комплекса, которые сдаются в конце этого года, продано более 90% квартир», — говорит специалист отдела продаж компании «Фон» Елена Тихонова. «В четырех домах, готовящихся к сдаче в конце года, у нас осталось всего около 10% квартир», — отмечает генеральный директор компании «Солнечный город» Павел Кострикин.
«Подводные камни» Высокий процент востребованности массового жилья на завершающей стадии строительства не всегда связан исключительно с предпочтениями покупателей. В ряде случаев сроки сдачи дома могли переноситься, причем неоднократно: то есть во время всего периода пролонгации работ покупатели воспринимали объект как жилье, которое будет завершено в ближайшее время, а значит, надежный объект для инвестиций.
Впрочем, перенос сроков может сыграть и противоположную роль. Так, в доме на Седова (застройщик «Брик»), при 80% готовности, продано всего 60% квартир. «Большая часть жилья была реализована до декабря прошлого года, за этот год продажи носили разовый характер. Сейчас мы в первую очередь сосредоточились на завершении строительства дома. Продажи квартир, как мы надеемся, начнутся на этапе сдачи дома, когда покупатели убедятся, что мы выполняем взятые на себя обязательства», — отмечает заместитель генерального директора компании Артем Куклин.
Второй нюанс — часть жилья в комплексах экономкласса была «пристроена» застройщиками в рамках государственных социальных программ. Так, два из восьми домов «Серебряного берега» (застройщик «Сувар Казань») были переданы Госжилфонду РТ, а часть квартир в «Лесном городке» передана военным. В «Солнечном городе» по соглашению с МВД министерству отходит 10% всех квартир, которые предназначаются для решения квартирного вопроса сотрудников этого ведомства.
Степень готовности не всегда является решающим фактором при выборе жилья. Так, по словам Елены Тихоновой, «в строящемся доме на Адоратского, который сейчас находится на уровне 2-3 этажа и должен быть готов только к концу следующего года, уже продано около 100 из 234 квартир, основная часть приобреталась физическими лицами. На средних этажах (с 3 по 6) однокомнатных квартир в продаже уже нет». Но в отношении «Фона», вокруг состоятельности которого последний год циркулировало много различных слухов, цифра в 40% проданных квартир на стадии строительства третьего этажа кажется завышенной. По крайней мере, для открытых продаж частным лицам. «Важную роль играет хорошая репутация застройщика, или уровень доверия к продавцу. Если она есть, квартиры покупают и в начатых недавно строящихся домах. Но, как правило, наиболее надежным остается жилье 90% готовности», — говорит Александр Шамов.
В предчувствии дефицита Несмотря на то, что востребованность жилья высокой степени готовности складывается из ряда факторов, не последнее значение среди которых имеет участие застройщиков в государственных жилищных программах, факт остается фактом — интересного покупателю жилья сейчас не много.
По данным мониторинга рынка ИАРТ, в августе-сентябре началось повышение спроса на недвижимость, а уже в ноябре начала ощущаться нехватка наиболее покупаемых сейчас 1-2 комнатных квартир небольшой площади в домах высокой степени готовности, где преимущественно остались 3-4 х комнатные квартиры от 100 кв. метров.
По мнению Павла Кострикина, ввод жилья в декабре на ситуацию
не повлияет, поскольку основная часть квартир в сдающихся домах уже распродана. Если тенденция сохранится и в следующем году, можно предположить, что продаваться начнет и строящееся жилье на более ранних стадиях. В последний год значительная часть жилых проектов на начальной стадии была свернута, поэтому в перспективе новостройки, рассчитанные на массового потребителя, могут оказаться в дефиците. В декабре «Жилой дом» выяснит, каков объем закладывающихся в конце этого года жилых комплексов, и насколько велика вероятность такого прогноза развития событий.