Акционерное общество "Манежная площадь" объявило об эмиссии акций на 150 млрд рублей. Если учесть низкий номинал акций (всего 10 тыс. рублей), очевидно, что московская мэрия рассчитывает на помощь мелких инвесторов в финансировании строительства подземного комплекса. Есть над чем подумать.
Комплекс на Манежной (в народе — "яма") начал строиться в 1994 году. Тогда же распоряжением правительства Москвы было учреждено акционерное общество "Манежная площадь". Однако довольно быстро выяснилось, что одному ему весь комплекс не потянуть. И его решили разделить на три части. Первая — археологический музей. Вторая — наземная часть Манежной, которая будет принадлежать муниципалитету и станет местом отдыха. И третья — подземная часть с ресторанами, магазинами и паркингами для автомобилей. Так вот, именно на эту подземную часть комплекса и работает теперь акционерное общество "Манежная площадь".
Менеджер проекта — компания Bovis International Ltd. — рассчитала, что строительство обойдется в $330,5 млн. Мэрия Москвы уже вложила $110 млн (они и стали первоначальным уставным капиталом АО "Манежная площадь"). Большую часть оставшейся суммы правительство собирается покрыть уже полученными или обещанными кредитами. А $90 млн решено привлечь за счет эмиссии акций, первый транш которой (на сумму 150 млрд рублей, или $30 млн) начал размещаться по 12,5 тыс. рублей за акцию.
Естественный вопрос: насколько привлекательны новые ценные бумаги? Строительство под Манежной площадью — дело вроде бы весьма перспективное. Средняя ставка арендной платы за квадратный метр торговой площади составит $3,5 тыс. в год, а под торговлю планируется отдать 25 тыс. кв. м. Стоянки (на 700 автомобилей), как следует из расчетов организаторов проекта, будут заполнены в течение рабочего дня на 85%, а час парковки обойдется в $3. Предприятиям общепита будет сдано 5 тыс кв. м. по ставке арендной платы в $2 тыс. за кв. м. в год. В результате общая годовая выручка комплекса вполне может составить около $100 млн. Это во-первых.
Во-вторых, территория вокруг Манежной является наиболее посещаемой в Москве: только на станциях метроузла "Охотный ряд" — "Театральная" — "Площадь Революции" ежедневно бывает в среднем около 3,5 млн человек. По данным социологического опроса, проведенного английской компанией Management Horizons Europe совместно с МГУ, около 75% москвичей намерены посетить комплекс, когда он будет построен. И, очевидно, будут тратить там деньги. Если этот прогноз сбудется, комплекс окупится за 7,5 лет, а его акционеры смогут получать около 19% годовых в валюте.
Такие условия привлекательны прежде всего для частных инвесторов, имеющих свободные деньги. На них, очевидно, и делает ставку правительство Москвы. Однако вряд ли москвичи смогут покрыть весь объем эмиссии, тем более если учесть, что привлекаемые сейчас средства — лишь треть требуемого объема инвестиций. Во всяком случае, из 400 тыс. уже проданных акций только 30 тыс. приобретены физическими лицами. Значит, в проекте должны принять участие инвесторы институциональные.
Между тем с формальной точки зрения этот проект для них недостаточно привлекателен.
Во-первых, такие инвесторы обычно заинтересованы в контроле над объектом инвестиций и реальном участии в принятии решений. В данном случае такой возможности у них не будет: контрольный пакет акций "Манежной площади" принадлежит правительству Москвы.
Во-вторых, деньги они обычно вкладывают в ликвидные акции. А рынка акций "Манежной площади" пока нет. Совет директоров Национальной ассоциации участников фондового рынка только-только принял решение начать торговлю ими в Российской торговой системе.
В-третьих, отпугнуть инвесторов могут, как это ни странно, события, произошедшие на прошлой неделе далеко от Москвы — в Новосибирске. Местная областная администрация на два дня отложила выплаты по муниципальным облигациям. Иными словами, впервые в новейшей истории России власти не смогли в срок выполнить свои обязательства. Реакция последовала незамедлительно. Мало того, что инвесторы отвернулись от новосибирских облигаций, они обещают пересмотреть свои взгляды на муниципальные ценные бумаги вообще: все облигации, независимо от региона, перейдут в разряд более рискованных. Конечно, акции совсем не то же самое, что муниципальные облигации. Однако "Манежная площадь" фактически принадлежит московскому правительству. Оно же контролирует строительство комплекса, значит, оно же в конечном счете ответственно за погашение долгов. А кто теперь поручится, что новосибирский инцидент не повторится в столице?
И все же Москва — случай особый. И в проекте "Манежной площади" есть один нюанс, способный устранить большинство сомнений. Дело в том, что проект находится под покровительством мэра Москвы, а доверие к нему весьма высоко. Значит, почти нет сомнений в том, что деньги будут найдены, комплекс построен в срок (к юбилею Москвы), планирующиеся доходы получены, а обещанные дивиденды выплачены. Ведь стоит же Храм Христа Спасителя.
НАДЕЖДА ПОПОВА