Летний период отпусков серьезно остудил активно набиравший обороты в первом полугодии рынок жилья. Большинство экспертов уверены, что после возвращения отпускников возобновления роста ждать не стоит. Более того, появились и первые прогнозы о стагнации и даже о снижении цен. Впрочем, строители, по опыту прошлых лет знающие, насколько опасна для их бизнеса стагнация, настаивают на том, что рост цен все же продолжится, хотя и они признают, что он будет гораздо более медленным, чем в первом полугодии.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отмечает, что с начала мая темпы прироста снизились в три раза. "Впервые появились пока еще робкие тенденции к снижению — до 0,3─0,5 процента в неделю, что можно списать на статистическую погрешность или на сезонное затишье в связи с периодом отпусков. Но очевидно, что лимит прироста по году практически исчерпан — и до конца года некоторые необоснованно завышенные в ценовом отношении объекты на строительном рынке подвергнутся ценовой корректировке. Будут предприняты давно апробированные схемы завуалированных скидок в виде всевозможных преференций различным слоям населения — от молодежи до многодетных семей. Система скидок — до 10 процентов от стоимости предлагаемых в листингах объектов плюс вновь выводимые в продажу объекты по более низким ценам со сроками сдачи через два-три года — такова ставшая уже узнаваемой схема продаж в периоды ценовых корректировок".
Рынок уговаривают не падать
Представители строительных компаний, впрочем, пока настаивают на том, что снижения цен не произойдет. Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО "Строительное объединение 'М-ИНДУСТРИЯ'", уверяет, что в ближайшее полугодие удешевления жилья не ожидается. "Это обусловлено, во-первых, существующим превышением спроса над предложением качественного жилья. Во-вторых, начало продаж заявленных проектов-миллионников, которые могут повлиять на ценовую ситуацию, намечено на 2010─2011 годы (по заявлению самих застройщиков). Начало продаж некоторых проектов и вовсе откладываются по тем или иным причинам на неопределенное время. До конца года рост цен будет ожидаемым и плавным на уровне 1,5─2 процентов в месяц. В конце года, скорее всего, спрос активизируется, и это несколько ускорит рост".
О плавном росте говорит и Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИНа. Она считает, что рынок пробудет в "спячке" до середины сентября, а потом начнется плавный рост стоимости жилья: "До конца года он не превысит 15─20 процентов. Наибольшее подорожание будет у жилья классов эконом и бизнес. Именно оно является сегодня наиболее востребованным, и его не хватает. При этом наибольший спрос в рамках этих сегментов будет на однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. м, двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. м и, возможно, трехкомнатные квартиры площадью до 90 кв. м. Квартиры площадью более 100 кв. м будут менее всего востребованы. И строители, надо отметить, это понимают: доля таких квартир в рамках строящихся комплексов составляет не более 20 процентов (на один комплекс)".
Госпожа Чуприна отмечает, что замедление рынка ипотечного кредитования никак не сказывается на ценах (темпы прироста ипотеки, по разным данным, упали в 2─3 раза по сравнению с прошлым годом. "Более того, по моему мнению, их не стало меньше. Да, банки ужесточили условия получения кредита, кто-то больше, кто-то меньше. Но реальность такова, что только 15 процентов жителей Петербурга могут позволить себе купить квартиру без использования привлеченных средств. Все остальные нуждаются в заемных средствах. Поэтому если и были некоторое уменьшение ипотечных сделок, то скоро их количество поднимется на прежний уровень, и можно с уверенностью прогнозировать их дальнейшее увеличение", — уверена Татьяна Чуприна.
Наталья Городчук, руководитель информационно-аналитического отдела консалтингового центра "Петербургская недвижимость", считает, что в настоящее время рынок находится в равновесном состоянии, то есть спрос практически равен предложению. "В летний период серьезных изменений в стоимости жилья не ожидается. Начиная с осени спрос на жилую недвижимость в сегменте типового жилья традиционно активизируется, однако это не приведет к ощутимому росту цен. До конца года средняя стоимость жилья вырастет не более чем на 8 процентов. Причем цены на рынке жилья в обжитых районах города должны справедливо различаться в соответствии со сроками сдачи домов, чего пока на рынке не заметно (то есть фактически сейчас они на разных стадиях строительства равны). Таким образом, в целом за 2008 год подорожание составит, как мы и прогнозировали в начале года, примерно 30─35 процентов. Рост цен в комфорт-классе не превысит 30 процентов за весь 2008 год".
Наталья Городчук полагает, что на изменение цен влияют прежде всего такие факторы, как инфляция (в любом случае цены вырастут на величину инфляции), а также соотношение спроса и предложения. "В настоящее время у людей не хватает средств на покупку нового жилья, и они копят деньги, поэтому до конца года резкого роста платежеспособного спроса не ожидается. Замедление темпов ипотечного кредитования на данном этапе не сильно влияет на цены, так как объем ипотечных сделок не так велик (в среднем 30─35%), однако часть граждан, которые планировали решить свой жилищный вопрос за счет ипотеки в этом году, не могут пока этого сделать не только из-за ухудшения ипотечных условий и повышения требований к заемщикам, но и возросшей цены квартир, так как она (цена) влияет на размер первоначального взноса. Кроме того, на рост цен оказывает воздействие рост себестоимости строительства. Она увеличивается из-за удорожания стройматериалов, энергоресурсов", — полагает она.
Артур Кириленко, президент ЗАО "Строймонтаж", солидарен с коллегами, считая, что период затишья продлится до конца лета, и надеется на рост цен осенью. "До конца 2008 года возможен небольшой рост в 5─10 процентов, в 2009 году ожидаем увеличение цены еще на 15─20 процентов", — говорит господин Кириленко.
Во всем виноваты миллионники
Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", прогнозирует, что осенью-зимой 2008 года рост цен будет составлять не более 3% в месяц. По его мнению, это означает стабилизацию рынка. Он, как и его коллеги из "М-Индустрии", настаивает на том, что ждать снижения не приходится. При этом он также связывает это с невыходом на рынок проектов-миллионников. "Хотя можно отметить, что громкие анонсы комплексных проектов освоения территорий все-таки оказали влияние на рынок в среднесрочной перспективе. Они создали иллюзию у обывателей, да и у некоторых представителей рефрентных групп, что перенасыщение предложения не за горами. На самом деле эффект, во всяком случае среднесрочный, получился обратным. Для кредитных учреждений это стало еще одной причиной (наряду с ипотечным кризисом) сократить программы по кредитованию застройщиков и конкретных проектов. А это, в свою очередь, сократит реальное предложение в 2009─2010 годах, что в конечном итоге приведет к росту цен", — говорит Марк Лернер.
Он считает что в 2009─2010 годах общий объем рынка снизится еще больше, при этом, по его словам, предложение пострадает больше, чем спрос. "Несмотря на то что банки ужесточают требования к заемщикам — физическим лицам, ипотечные программы будут развиваться крупными банками. Будет набирать оборот социальное кредитование: жилищные субсидии и беспроцентные кредиты очередникам, многодетным и молодым семьям, военнослужащим. А вот влияние кризиса ликвидности на застройщиков гораздо более значительно, тем более что уравновесить кредитные ресурсы собственными силами способна только малая их часть. Это означает, что многие будут либо замораживать проекты до лучших времен, либо пытаться продавать 'запасенные в прок' земельные участки", — считает господин Лернер.
Заместитель директора агентства недвижимости "Бекар" Николай Лавров полагает, что открытие продаж жилья в больших жилых комплексах вряд ли серьезно подорвет рынок, по крайней мере резкого падения он не ожидает. "Застройщики (в том числе владельцы крупных строящихся комплексов) не заинтересованы в падении рынка, поэтому больших объемов выброса жилья, которые могли бы повлиять на снижение на рынке, скорей всего выброшено не будет", — уверен он. Николай Лавров отмечает, что цены на первичном рынке диктуются не спросом (как на вторичном рынке), а ценовой политикой застройщика. С этим связана скачкообразность их роста. Дело в том, что застройщики не могут часто повышать цены (каждый день или неделю), поэтому они вынуждены определять ценовую политику на несколько месяцев вперед, предвидеть рынок. В результате сначала застройщик завышает цены, и продажи резко падают, потом, руководствуясь желанием улучшить продажи, застройщик цены снижает, а когда рынок начинает расти, цены устанавливают на уровне выше первоначального. Так образуется скачкообразная кривая изменения цен на первичном рынке.
"Потребность же в жилье, как показывает статистика, удовлетворяется очень медленно. Второй фактор, то есть предложение жилья, понемногу увеличивается, однако темпы роста объемов строительства пока что отстают от темпов роста номинальных доходов, что и ведет к росту цен", — полагает он.
Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург", полагает, что стагнация не будет слишком уж болезненна для строителей, за период подъема они смогли создать запасы. "Пик покупательской активности пришелся на середину февраля, с этого момента отмечается снижение спроса. По нашему мнению, оставшаяся часть года пройдет поз знаком стабилизации и осознания достигнутых ценовых высот. В это время компании-застройщики, перевыполнившие свои планы продаж за минувший период подъема, скорее всего будут неактивно проявлять себя на рынке, поскольку накопили достаточный запас прочности. Возможные действия, направленные на активизацию спроса, следует ожидать не ранее осени. Однако никакого глобального понижения цен не будет: это будут единичные акции, например, процент от стоимости при полной оплате. Пока на рынке существует дефицит предложения, о снижении цен говорить преждевременно", — считает она.
Полина Яковлева считает, что за третий квартал "элита" и бизнес-класс вырастут на 3─5%. "В четвертом квартале темпы могут увеличиться и достигнуть 5─10 процентов", — говорит она.
"Пока ситуация на первичном рынке такова, что ипотека оказывает второстепенное влияние, поскольку данный инструмент еще не получил широкого распространения. На первом месте остается рост доходов населения и другие важные факторы, как например, инвестирование денежных средств в условиях неопределенной ситуации на финансовых рынках, постоянное колебание курсов евро-доллара, делающее рискованным вложение в данные активы", — говорит госпожа Яковлева.
Между молотом и наковальней
Евгения Скачкова, руководитель отдела по управлению и эксплуатации недвижимости компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, также согласна с мнением, что кредитная политика банков пока не влияет на ситуацию с ценами, но в будущем все может измениться. И тогда рынок окажется между молотом и наковальней. "Растущая стоимость материалов и энергоносителей увеличивают себестоимость жилья, а развивающийся финансовый кризис, подорожание стоимости кредитных денег уменьшат количество покупателей. Тренды понижения или повышения стоимости жилья будут зависеть от сценария развития общего кризиса. На данный момент прогноз — стабильное повышение стоимости качественного жилья. Причины: ограниченное предложение участков, рост стоимости материалов, инфляция, отсутствие инструментов накопления для физических лиц. В случае резкого развития общемирового кризиса, рецессии и увеличения до критических значений невозвратов кредитов по ипотеке стоимость квадратного метра жилья может снизиться. На данный момент замедление темпов кредитования не изменило рост цен", — говорит госпожа Скачкова.
Николай Лавров тоже склонен считать, что замедление темпов ипотечного кредитования если и влияет на цены строящегося жилья, то пока не слишком заметно. "Дело в том, что объекты первичного строительства всегда плохо кредитовались. Обычно человек сначала получает кредит в банке, а потом ищет жилье, которое он может на эти деньги купить. На первичном же рынке работает другая схема: отталкиваться приходится от застройщика конкретного дома, который аккредитован в конкретном банке, и дадут ли человеку кредит в этом банке — большой вопрос. У банков очень разные требования к заемщику, поэтому сказать с уверенностью, что клиент получит кредит в определенном банке, сложно. Поэтому снижение и без того невысоких темпов ипотечного кредитования на первичном рынке сказывается мало", — говорит господин Лавров.
Валерий Грибанов