Падение на фоне роста

В первом полугодии 2008 года в Петербурге было построено 800 тыс. кв. м жилья. По данным Федеральной службы государственной статистики, за аналогичный период прошлого года в городе было построено более 1 млн кв. м жилья.При этом в Петербурге на фоне сокращения темпов строительства в первом полугодии серьезно росли цены на недвижимость. Причины сокращения объемов ввода жилья, по мнению участников рынка, лежат в событиях двух-трехлетней давности.

Заместитель директора агентства недвижимости "Бекар" Леонид Сандалов считает падение значительным. И причины падения он видит именно в "перегретости" рынка — желающих покупать жилье по таким ценам стало значительно меньше и строителям просто не хватает дольщиков, чтобы завершить начатые проекты. "Основная причина, на мой взгляд, — в нехватке покупателей и, соответственно, финансирования. Дело в том, что достройка домов определяется количеством дольщиков, заключивших договоры и внесших деньги на постройку этих домов. Если дольщиков мало, то строительство задерживается, идет медленнее, потому что денег на достройку дома просто нет. Так как рынок сейчас несколько перегрет, цены высокие, то, видимо, не хватает покупателей, чтобы достроить дома в срок. Косвенным подтверждением этому служит во-первых, то, что, например, в июне, по данным 'Бюллетеня недвижимости', на протяжении трех недель снижались цены на новое строительство (до половины процента в неделю) и во-вторых, то, что строительные компании готовы идти на существенное понижение цены на условиях покупателя: они идут на скидки значительно большие, чем указано в рекламе. Это говорит о недостатке покупателей, что и приводит к задержкам ввода жилья. Нехватка финансирования в чистом виде", — резюмирует Леонид Сандалов.
По мнению руководителя отдела жилой недвижимости Knight Frank St. Petersbourg Полины Яковлевой, снижение объемов строительства связано с изменением законодательства в 2005 году. "Срок возведения жилого комплекса с момента получения разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию составляет примерно 3 года. В первом полугодии 2007 года в эксплуатацию вводились дома, разрешения на строительство которых были получены до принятия нового жилищного кодекса. С вступлением в силу новых изменений девелоперы заняли выжидающую позицию, чтобы приспособиться к новому законодательству. Поэтому большая часть купленных участков не застраивалась. Ситуация изменится только с началом реализации масштабных проектов квартальной застройки, объемы ввода жилья в которых способны компенсировать отрицательную динамику строительства в сложившихся районах", — отметила она.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН полагает, что причины падения объемов строительства кроются в событиях меньшей давности: "Основная причина уменьшения ввода жилья в первом полугодии 2008 года — в ажиотажном спросе 2006 года и последующем спаде покупательской активности в 2007 году. Ажиотажный спрос привел к тому, что квартиры в строящихся комплексах стали продаваться быстрее. Вследствие этого строители ускорили темпы возведения, что привело к увеличению введенных квадратных метров в первом полугодии 2007 года. Однако спрос продолжал падать. По нашим данным, в первом полугодии 2008 года спрос на жилье уменьшился на 10─15% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Вследствие этого девелоперы уменьшили темпы строительства жилья". Также косвенными причинами спада темпов ввода жилья, по мнению господина Тетыша, являются увеличение масштабов проектов, а также сложности с получением разрешительной документации. "В то же время, на мой взгляд, анализировать квартальные показатели ввода, выявлять на их основе какие-либо тенденции и давать прогнозы — не совсем правильно. Для большинства застройщиков важен не полугодовой, а годовой результат. Поэтому нередко наибольший ввод жилья приходится на ноябрь и декабрь", — полагает эксперт.
Отличную от участников рынка версию снижения количества введенного жилья высказал Роман Филимонов, председатель комитета по строительству. "Оно объясняется двумя основными причинами — ужесточением вступивших в силу в прошлом году требований Градкодекса по приемке объектов в эксплуатацию и сезонное отсутствие технической возможности подключения объектов к инженерным сетям. Последнее связано с тем, что энергетики, как правило, наращивают мощности к концу года, и вопрос по подключениям решается в октябре-ноябре", — говорит господин Филимонов.
Михаил Бимон, директор консалтингового центра "Петербургской недвижимости" полагает, что ничего страшного в том, что в первом полугодии 2008 года произошло снижение темпов строительства, нет. "Эти цифры совершенно не показательны и не отражают картины рынка. Дело в том, что обычно наибольший объем ввода происходит в четвертом квартале, все объекты 'подтягиваются' к этому сроку, это также важно для имиджа застройщика. Поэтому предполагаю, что в конце года ввод в эксплуатацию выйдет на планируемую цифру — 2,75 млн кв. м. Ровно так же было и в прошлом году. Что касается истекшего полугодия, то ввод объектов вообще не отражает ситуацию спроса и предложения на рынке. Ведь когда объект вводится в эксплуатацию, квартиры в нем уже более чем в 95% случаев проданы, поэтому он уже 'не в рынке'", — говорит господин Бимон.
Пик спроса в выборы
В первом полугодии 2008 года пик спроса сместился на февраль-март. Что, по мнению аналитиков, явилось следствием предстоящих выборов в стране, а также прогрессирующих слухов о грядущем дефолте. В этот период был реализован накопившийся в период спада 2007 года отложенный спрос. Ценовая ситуация на рынке не преподнесла существенных изменений. Как и ожидалось, цены на жилую недвижимость Петербурга росли. Так, прирост цены спроса на первичном рынке составил 22,1% (80 тыс. рублей за квадратный метр).
По данным АРИН, в пределах Петербурга наиболее дешевыми в эконом-классе являются Красносельский и Красногвардейский районы. Наиболее дорогое жилье в этом сегменте — в Выборгском и Кировском районах. За первое полугодие рост стоимости жилья эконом-класса составил порядка 30%
Наиболее дорогое жилье класса "комфорт" предлагается в Калининском районе, тогда как наиболее дешевое — в Красносельском. "Стоимость квадратного метра комфорт-класса возросла в меньшей степени, чем эконома — на 23% по сравнению с уровнем 2007 года. За первое полугодие рост стоимости квадратного метра жилья бизнес-класса составил 25%. Средняя цена квадратного метра жилья в трех наиболее дорогих районах — Центральном, Петроградском и Адмиралтейском — на 42% выше средней цены по остальным районам города. Всего за 2008 год стоимость 'квадрата' бизнес-класса составит порядка 35% В наименьшей степени из всех классов жилья увеличилась цена на жилье класса 'элита' — на 15% с конца 2007 года. Наиболее низкие цены на жилье класса 'элита' зафиксированы в Московском и Выборгском районах. Средняя цена квадратного метра жилья в самом дорогом Центральном районе на 43% выше цены в наименее дорогом Выборгском районе", — сообщили в компании АРИН.
"Как и в предыдущие периоды, в первом полугодии 2008 года спрос на качественную строящуюся недвижимость значительно превышал предложение, — заявил Валерий Корнилов, директор по маркетингу компании ЛЭК. — Ввиду этого факта компания ЛЭК все это время традиционно сдерживала объемы реализации, управляя ими через сбалансированную ассортиментную и ценовую политику. Как следствие, в первом полугодии цены на квартиры в объектах компании ЛЭК в сегменте эконом-класса поднялись на 27,5% по отношению к декабрю 2007 года, в сегменте бизнес-класса — на 30%, в премиальном сегменте чуть меньше — на 17,5%. К началу второго полугодия цена в большинстве сегментов пришла в равновесное состояние".
С этими выкладками в целом согласен президент ЗАО "Строймонтаж" Артур Кириленко. По его оценкам, с начала 2008 года рост цен на первичном рынке составил около 25%, на вторичном — 30%. Основной рост пришелся на типовое жилье, элита растет медленнее. По мнению эксперта, текущие цены сохранятся до конца 2008 года. Может быть, будет небольшой рост в 5─10%.
Как утверждают специалисты, в некоторой степени рост цен в рассматриваемом периоде объясняется серьезным ростом себестоимости строительства, который наблюдался в это же время. "Основными статьями расхода в возросшей себестоимости стала сталь арматурная и рынок земли, где цены 'ушли' в разы", — пояснил Валерий Корнилов. С другой стороны, своеобразной "подушкой" для строительных компаний стало снижение цен на цемент, которое со своей стороны позволило многим компаниям придержать прайсы на квартиры в июне и июле текущего года. Нестабильность отдельных рынков, связанных с рынком первичной недвижимости, внеплановые скачки цен на комплектующие и материалы, используемые в строительстве, на сегодня являются едва ли не единственной реальной проблемой.
Елена Корсунская