Рынок загородной недвижимости развивался несколько по-иному, нежели рынок массового строительства в Петербурге. Рост цен в первом полугодии здесь был не настолько стремителен, как в городе, по всем сегментам — эконом, бизнес, премиум — он составлял примерно 15%.
В настоящее время значительная часть коттеджей эконом-класса расположена в Выборгском и Приозерском районах. "С учетом заявленных проектов лидером становится Пушкинский (за счет проекта "Новая Ижора"), также сохраняют свои позиции Выборгский и Всеволожский районы", — заметила Зося Захарова.
Большинство строящихся и проектируемых поселков в классе "эконом" предназначены для постоянного проживания: их доля в общем объеме составляет примерно 80%. "Это связано с выходом масштабных проектов: 'Новая Ижора', 'Кивеннапа', 'Павлоград', 'Мистолово'", — заметила госпожа Захарова.
Рынок постепенно отходит от консерватизма в строительных материалах коттеджей и таунхаусов. "Доля малораспространенных ранее материалов растет, в рамках одного коттеджного поселка застройщики могут предлагать дома, построенные с применением различных материалов", — говорит Зося Захарова. Наибольшее распространение получили такие материалы, как сэндвич-панели (около 64%), а кирпич и камень в основном не используются.
За первое полугодие 2008 года рост цен на коттеджи эконом-класса составил 14─16%. Во втором полугодии ожидается к вводу 13 коттеджных поселков эконом-класса. С учетом действующих и заявленных проектов к 2010 году общий объем коттеджных поселков класса "эконом" составит 60 поселков, в состав которых входит около 8818 домовладений. Большинство из заявленных коттеджных поселков эконом-класса будут введены в Выборгском районе. Рост цен по итогам 2008 года, как считают в АРИНе, не превысит 15─30%.
Бизнес-класс
Поселки бизнес-класса занимают сегодня около 48% рынка коттеджных поселков Ленинградской области. В первом полугодии 2008 года было введено 4 коттеджных поселка. Таким образом, количество коттеджных поселков в сегменте бизнес-класса составило 113.
Все введенные поселки предназначены для дачного проживания. Доля домовладений для дачного проживания в бизнес-классе увеличилась до 48%.
Лидирующими в предложении коттеджей бизнес-класса являются Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы. "С учетом заявленных проектов Выборгский и Всеволожский районы сохраняют свои позиции", — заметила Зося Захарова. Также появляются проекты в Пушкинском районе.
По мнению экспертов АРИНа, размер комплекса бизнес-класса не должен превышать 250 домовладений. Большинство существующих коттеджных поселков — около 51% — насчитывают не более 30 домовладений с площадью участков примерно 20 соток и площадью дома около 250 кв. м. Максимальное количество домов в рамках одного поселка — до 150. "Однако среди строящихся и проектируемых поселков появляются более крупные объекты — до 430 домов, например, 'Зеркальный', 'Бель-Виль', 'Антоновка', 'Коркинские холмы', 'Сторожевая гора'", — заметила Зося Захарова.
Рост цен на коттеджи в сегменте бизнес-класса за первое полугодие 2008 года составил около 15%. Наиболее дорогие коттеджи традиционно предлагались в Приозерском, Всеволожском и Гатчинском районах. "На четвертом месте стоит Курортный район, — рассказывает Зося Захарова. — Средняя стоимость коттеджей бизнес-класса здесь составила примерно $2645 за квадратный метр". При этом, чем ближе коттедж расположен к водоему, тем его стоимость выше. "По нашим оценкам, вид на озеро или на Финский залив может увеличить стоимость коттеджа до 50 процентов", — заметила госпожа Захарова.
До конца 2008 года планируется к вводу 21 коттеджный поселок. С учетом действующих и заявленных проектов к 2010 году общий объем коттеджных поселков класса "бизнес" составит 98 поселков, в состав которых входит около 4388 домовладений.
Два миллиона элитных домовладений
В настоящее время в сегменте коттеджных поселков класса "элита" насчитывается порядка 50 поселков, в состав которых входит около 1875 домовладений (коттеджей, таунхаусов, земельных участков, предназначенных под коттеджное строительство). В первом полугодии 2008 года было введено два коттеджных поселка.
Большинство поселков относится к категории "для постоянного проживания" — около 78% от общего объема предложения. "В то же время постепенно стали появляться проекты дачного типа в дорогом сегменте", — отмечает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИНа.
Большинство поселков не превышают 100 домовладений. Однако среди проектируемых комплексов появляются примеры более крупных поселков, до 310 домовладений.
Местоположение поселка класса "элита," с точки зрения покупателей, должно обладать основными природными характеристиками: расположение в непосредственной близости от водоема, желательно с выходом к нему; расположение рядом с лесом. "Район расположения элитного поселка должен быть со сложившейся репутацией, модным и востребованным — имиджевым", — рассказывает Екатерина Марковец. В первую очередь — это территории Курортного, частично Выборгского, Всеволожского районов. Данная характеристика важнее социальной однородности ближайшего окружения и уединенности места. "Хотя для определенной доли покупателей уединенность и обособленность — одно из основных требований", — заметила госпожа Марковец. Желание тишины и спокойствия знакомо большинству занятых в бизнесе людей, особенно старше 35 лет.
В настоящее время значительная часть элитных коттеджей расположена в Выборгском районе (около 70%). С учетом заявленных проектов лидером становится престижный Всеволожский район, также значительную долю занимает традиционно элитный Курортный район.
В общем объеме предложения домов существует зависимость от сегмента. В элитных коттеджных поселках наиболее всего представлены дома из кирпича (41%), около 30% занимают деревянные дома (бревно, брус). Около 25% домов, которые предлагают девелоперы, построены из смешанных материалов — преимущественно кирпич, дерево, газобетон. В последнее время все больше возрастает доля спроса на дома из дерева — как самого экологически чистого материала.
Рост стоимости загородного жилья класса "элит" за первое полугодие 2008 года составил примерно 14%. Таким образом, средняя стоимость элитного коттеджа для постоянного проживания — примерно $2936─6241 за квадратный метр, стоимость участка — $4042─28 730 за сотку. "При этом, в комплексах, позиционирующих себя в качестве дачных, цены примерно на 30 процентов ниже", — заметила Екатерина Марковец.
Если же говорить о районах, то наиболее дорогие коттеджи традиционно представлены в Курортной районе — там средняя стоимость "квадрата" загородного жилья составляет около $7000. Самые дешевое предложение приходится на Приозерский район.
До конца 2008 года запланировано к воду примерно 15 коттеджных поселков. С учетом действующих и заявленных проектов к 2010 году общий объем коттеджных поселков премиум-класса составит около 45 поселков, в состав которых входит около 1523 домовладений. Рост стоимости цен на коттеджи по итогам 2008 года, по оценкам АРИНа, составит порядка 25%.
Примечательно, что компания Knight Frank дает несколько иную оценку роста цен в коттеджных комплексах. В премиум-сегменте, по данным компании, рост составил 18% в первом полугодии. В классе "бизнес" недвижимость за городом за полгода выросла за квадратный метр коттеджа с участком — на 27%.
При этом, как утверждают в Knight Frank, цены в эконом-классе в первом полугодии почти не росли. Прирост составил: за метр — 7,5%, за коттедж в целом — 1%
"Замедление роста цен в сегменте "эконом" связано со значительным увеличением предложения. Этот сегмент начал бурно развиваться сравнительно недавно, однако уже сейчас он вступает в стадию активной конкуренции. Кроме того, есть методологический аспект. Если считать прирост по всей совокупности, то есть если среднюю цену по всем проектам сравнивать с тем же показателем полгода назад, то большое влияние на результат оказывает появление в выборке очень дешевых объектов. Так, например, вывод на рынок поселков "Новая Ижора" и других проектов эконом-класса мог потянуть всю среднюю вниз, в то время как по отдельным проектам эконом-класса цена росла", — отмечает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank.
Роман Русаков