Строительный рынок за последние пятнадцать лет так и не пришел к каким-то предпочтениям по стройматериалам, из которых возводится жилье и промышленно-гражданские объекты. Эксперты считают, что для каждого материала есть свое функциональное назначение — и каждый из них имеет собственные плюсы и минусы. В последние годы на рынке появились новые стройматериалы и технологии, однако пока доля их несущественна.
Позицию сторонников и защитников наиболее консервативной технологии — строительства зданий из кирпича — сформулировал генеральный директор ЗАО "Строительный трест" Евгений Резвов: "Да, строительство из кирпича, возможно, менее выгодно, чем из новых материалов. Из кирпича строить дороже, дольше и т. д. С этим связано то, что доля предложения в кирпичном сегменте постоянно сокращается. Но кирпич, во-первых, наиболее экологичный из всех известных сейчас материалов. Во-вторых, он особенно функционален в северных широтах. По нашему мнению, сейчас кирпич — лучшее из имеющегося. И покупатели с этим согласны — продажи у нас идут весьма активно, люди по-прежнему предпочитают покупать квартиры в кирпичных домах".
Проверено в СССР
Однако, несмотря на все преимущества кирпичного домостроения, наиболее активная борьба за кошельки потребителей развернулась все же между другими, более дешевыми, быстрыми и современными технологиями — панельной и монолитной.
Панельная технология родом из 1960-х годов. Миллионы граждан Советского Союза обязаны панельному домостроению тем, что сменили угол в бараке, койку в общежитии или комнату в коммунальной квартире на благоустроенное, по тогдашним меркам, жилье. Произошло это благодаря появлению домостроительных комбинатов (ДСК), которые позволили возводить большие объемы жилья в короткие сроки.
Малопривлекательный внешний вид зданий, не лучшая тепло- и звукоизоляция, изъяны внутренней планировки, неудобство для модернизации и ремонта, небольшой гарантированный срок эксплуатации, исчисляемый 50─70 годами, — все эти минусы не перевешивали главного — наличия собственного отдельного жилья.
Видимо, с этим связано, что чиновники, отвечавшие в те времена за строительство, не посчитали целесообразным тратить деньги на дальнейшую разработку идеи типового домостроения. Запаса прочности хватило на несколько десятилетий, и в какой-то момент стало казаться, что панельное домостроение безнадежно устарело и не соответствует современным требованиям.
За последние годы строители научились справляться с большинством недостатков панельных домов: созданы более удобные планировки, решены проблемы стыков и теплопроводности стеновых панелей, обновляется архитектурный облик фасадов и кровель.
Новые серии дают возможность изменять конфигурацию, применять различные типы блок-секций (рядовых, торцевых, угловых и т. д.), варьировать поэтажный состав квартир, использовать широкую палитру фасадных решений. Современные панели представляют собой усовершенствованный "сэндвич", состоящий из трех слоев (бетон-утеплитель-бетон или керамзитобетон-утеплитель-керамзитобетон). В качестве утеплителя сегодня чаще всего используется пенополистирол, имеющий хорошие показатели теплоизоляции.
Однако панельное домостроение, несмотря на то что заметно выигрывает в цене и сроках строительства, по-прежнему проигрывает другим технологиям по свободе планировок, наличию подземных паркингов. К тому же панель имеет главный конструктивный недостаток — ограничение этажности. В условиях дефицита свободных площадей под застройку строители бьются за каждый лишний метр, ограничение по этажности, к примеру наиболее популярной серии 600.11, производимой ДСК-3, 10 этажами — серьезный минус по сравнению с другими типами домов. Еще один недостаток панельных домов — простота и универсальность фасадных решений находятся в противоречии с требованиями комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) к выразительности фасадов домов, располагающихся по красным линиям оживленных улиц и магистралей. Поэтому КГА "загоняет" панельные дома в глубь жилых кварталов, и это налагает дополнительные ограничения на их использование.
Тем не менее именно панелям отдает предпочтение большое количество строительных компаний. Основные аргументы: скорость, сжатые сроки строительства, качество, дешевизна и всесезонность. По мнению строителей, использующих в своей работе эти технологии, в целом панельное домостроение сегодня довольно успешно выполняет свои основные задачи. Перспективы панельного домостроения скорее всего зависят от трех основных факторов: сохранится ли панельное домостроение как самый дешевый вид жилищного строительства; сохранит ли оно свое преимущество в скорости строительства; смогут ли домостроительные комбинаты достаточно оперативно изменять потребительские характеристики своих изделий с учетом изменения предпочтений потенциальных потребителей. Несомненно, существует немало возможностей улучшить качество, комфортность и архитектурную привлекательность панельных домов. Остается ответить на главный вопрос, от решения которого зависит дальнейшая судьба этой отрасли домостроения, — выгодно ли будет возводить "панель" при максимальной модернизации всех ее составляющих? Ведь, как известно, сегодня панельные дома уже не намного дешевле монолитных.
"Наша компания сделала свой выбор в пользу монолитного домостроения. От панельных домов мы пока отказались, — рассказал директор по маркетингу компании ЛЭК Валерий Корнилов. — Их качество, однообразность и серость фасадов, неудобство планировок — вот те аргументы, которые заставили нас принять такое решение. Монолитные дома позволяют нам по максимуму учесть как пожелания клиентов в смысле организации пространства и в квартирах, и в местах общего пользования, так и амбиции Санкт-Петербурга — самого красивого города России, в старых и новых фасадах которого и проявляется его красота".
Стоит пояснить — чисто монолитных жилых домов не бывает. Из бетона выполняют лишь несущие элементы здания, а наружные стены могут быть практически любыми: панельными, кирпичными и т. д. Именно поэтому зачастую строители оперируют такими понятиями, как кирпично-монолитное или панельно-монолитное здание.
Технологию монолитного домостроения можно описать следующим образом: в специальные формы-опалубки, которые имеют контуры будущего конструкционного элемента, устанавливают железную арматуру и заливают бетон. Когда он застывает, элементы опалубки разбирают и переносят на следующий этаж либо навсегда оставляют внутри конструкции (при использовании так называемой несъемной опалубки). Выбор типа опалубки зависит от характера бетонируемых конструкций, соотношения их геометрических размеров, принятой технологии производства работ, климатических условий и прочего.
Монолитное домостроение имеет множество преимуществ по сравнению с иными технологиями: быстрый монтаж конструкций, возможность возведения зданий практически любой конфигурации, умеренная цена. Стены, выполненные по монолитной технологии, практически не имеют швов, поэтому не возникает проблем со стыками и их герметизацией. Из характеристик монолитного дома особое значение имеют его жесткость и прочность.
Использование технологии монолитного строительства предпочтительней по многим соображениям для тех подрядных организаций, которые не имеют развитой и громоздкой производственной базы. Производственная база в этом случае сводится к минимуму: нужны товарный бетон, опалубка и арматура, причем арматурный цех создавать не обязательно — во многих случаях арматуру вяжут прямо на строительной площадке.
Отпадает необходимость жестко следовать номенклатуре изделий из сборного железобетона, выпускаемых заводом. Поэтому в руках архитектора появляются практически неограниченные возможности для творчества. В новых экономических условиях большую роль играет также себестоимость возведения объекта, где "монолиту" практически нет равных. Все это заказчики и проектировщики, умеющие считать деньги, поняли давно.
Впрочем, приходится признать, что при всех достоинствах технология монолитного домостроения не лишена и некоторых недостатков. Поскольку практически весь производственный цикл перенесен на строительную площадку под открытым небом, строительство очень сильно могут затруднить погодные условия. Также необходимо учитывать, что тяжелый бетон обладает низким коэффициентом паропропускания, вследствие чего актуальным становится вопрос обеспечения хорошего воздухообмена и вентиляции внутреннего пространства в домах из этого материала.
Приучат рынок к новому
В перспективе, по общему мнению специалистов, будут более востребованы композитные технологии, сочетающие монолит, кирпич, мелкоштучные блоки, панели в разных вариантах.
В последние несколько лет в Петербурге стало активно завоевывать позиции производство панельно-каркасных деревянных домов. Так, осенью прошлого года ЗАО "Содружество" вложило в расширение такого производства √15 млн. Аналогичное производство имеет и ООО "Балтрос". "Содружество" в год теперь способно производить до 100 тыс. кв. м жилья из таких панелей. ДСК "Славянский", принадлежащий ООО "Балтрос", в этом году запускает производство, способное производить в два раза больше жилья. По словам директора по профессиональной деятельности "Knight Frank Санкт-Петербург" Николая Пашкова, основные преимущества каркасной технологии в индивидуальном домостроении — дешевизна и быстрота возведения. "Однако многое будет зависеть от качества исполнения. Зная стремление девелоперов к экономии, нельзя сбрасывать со счетов вероятность низкого качества строительства. Пока что против технологии играет ее инновационность, еще не было повода убедиться, что она идеально подходит для наших климатических условий. В этом смысле от первых масштабных проектов будет во многом зависеть, как сложится имидж каркасных домов в сознании потенциальных покупателей. И очень важно, по крайней мере на современной стадии, четко разделять ценообразование в каркасных объектах и в традиционных деревянных и кирпичных — пока все-таки имеет смысл обкатывать технологию в сегменте недорогих коттеджей", — отмечает Николай Пашков.
Аналитики рынка недвижимости отмечают, что за панельно-каркасным домостроением большое будущее. Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская недвижимость", рассуждает: "В ближайшем будущем массовое строительство масштабных коттеджных поселков будет связано с использованием такого материала, как панель-каркас. Это новая технология, но уже на сегодняшний день в Санкт-Петербурге существует несколько заводов по производству быстровозводимых домов по данной технологии, то есть панельно-каркасной". Михаил Бимон полагает, что спрос на загородное жилье в ближайшее время будет расти: "С каждым годом спрос на загородную недвижимость растет — это связано и со значительным ростом цен на городскую недвижимость, и с тем, что у потребителя постепенно формируется определенный взгляд на загородный дом (возможность загородному дому стать альтернативой городской квартире, экологичность и многое другое), в связи с этим растут и требования к качеству и скорости возведения домов". На этом фоне, полагает господин Бимон, доля панельно-каркасного домостроения как одного из самых дешевых видов жилья будет расти.
На рынке малоэтажного строительства также уже несколько лет работают компании, продвигающие технологии несъемной опалубки. Инвестиционно-строительная финансово-промышленная группа "РОССТРО" строит в регионе заводы по производству опалубки по австрийской технологии — Velox. Осенью прошлого года поставщик щепоцементных блоков для несъемной опалубки — компания "БиГ" также открыла свое производство по технологии другой австрийской компании Durisol. В производство, которое позволит возводить 250 тыс. м жилья в год, компания вложила √15 млн. Также в планах компании в конце 2008 года открытие аналогичного производства в Центральном федеральном округе. "РОССТРО" принадлежат в Кингисеппе два завода по производству несъемной опалубки. До конца 2010 года группа "РОССТРО" должна открыть еще два предприятия. Таким образом, общая мощность домостроительного производства ROSSTRO-Velox составит 620 тыс. кв. м жилья в год.
Сейчас доля домостроений, построенных с использованием несъемной опалубки, в общем объеме предложений составляет около 4%, в то время как доля деревянных коттеджей — около 40%. Однако эти показатели не пугают игроков, которые только выходят на рынок производства несъемной опалубки. Так, осенью 2007 года ООО "Канстрой — Северо-Запад", входящее в канадскую Canstroy Group, открыло первый в Санкт-Петербурге завод несъемной опалубки из пенополистирола по технологии FORMEXX. Компания намерена приучить рынок Северо-Запада к этому строительному материалу, производя ежегодно 500 тыс. кв. м продукции.
Елена Корсунская