Сложности с фондированием, которые испытывает банковская система, отразились и на строительном комплексе Петербурга. Получить кредит девелоперам стало сложнее. Наибольшие сложности в условиях кризиса испытывают девелоперские компании с небольшим портфелем проектов, вышедшие на рынок недавно и не имеющие сильных финансовых показателей деятельности за предыдущие годы. В результате этих сложностей, как полагают аналитики, рынок может стать еще прозрачнее: строительные компании стремятся стать как можно более открытыми, консолидируют свои активы, раскрывают структуру акционерного капитала. Все это делается с одной целью — получить доверие на рынке и более выгодно кредитоваться.
При этом за последнее время кредитование строительной деятельности получило достаточно активное развитие. Строительные компании все более охотно стали идти на финансирование своих проектов за счет кредитных средств, и банки стали внедрять кредитные продукты, ориентированные на строительные компании; получило развитие так называемое проектное финансирование", — говорит он.
Крупные и маленькие
Директор по развитию LCMC Константин Костин считает, что последствия мирового банковского кризиса более всего отражаются именно на строительстве, — программы многих девелоперов могут притормозиться: "Российский рынок кредитования устроен следующим образом: чтобы дать заемщику денег в долг, банк сам берет кредит — как правило, в западных банках, где процентные ставки более щадящие. Однако, как только в США банки понесли многомиллиардные убытки, это сразу повлекло за собой недоверие финансистов во всем мире к операциям с недвижимостью. Зарубежные банки либо перестали давать кредиты вовсе, либо повысили проценты, следствием чего стало ужесточение условий кредитования. Бурный рост банковского кредитования в течение последних лет во многом обеспечивался строительным рынком, участники которого занимают значительную часть в ссудном портфеле банков. Многие банки, увлекшиеся инвестициями в недвижимость, теперь переключатся на другие секторы, некоторые из них уже приостановили свою деятельность и начали распродажу имеющихся активов".
Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", рассказывает, что сначала последствия финансового кризиса отразились на ипотечном кредитовании: банки ужесточили требования к заемщикам, увеличили кредитные ставки как в рублях, так и в валюте. Это значительно уменьшило количество потенциальных покупателей жилья: "Сейчас ситуация начинает зеркально отражаться в кредитовании застройщиков. Некоторые, небольшие банки вообще отказались от кредитования строительных компаний. Остальные увеличили ставки кредитов (на 2─3 процента, до 14─15 годовых процентов), выдаваемых под девелоперские проекты, сократили их лимиты. И если раньше банки активно предлагали свои продукты новым игрокам рынка, вне зависимости от величины их бизнеса, портфеля проектов, стажа работы на рынке, то сейчас они ориентируются на работу со своими постоянными клиентами, имеющими положительную кредитную историю в данном банке. Шансы нового девелопера, развивающего один проект, на получение банковского финансирования ничтожно малы. Это, в свою очередь, ведет к тому, что многие проекты либо не начинаются вовсе, либо замораживаются, то есть снижается объем предложения".
Впрочем, банки не всегда стремятся работать с крупными фирмами. Директор кредитного департамента банка СИАБ Галина Опалишкина говорит, что банк, который она представляет, объемы кредитования строителей не сократил: "И связано это с тем, что мы не финансировали масштабные инвестиционные проекты, строительство которых осуществляли крупные строительные компании. Нишу среднего бизнеса, в которой работают строительные компании, являющиеся клиентами нашего банка, глобальные изменения на рынке не затронули". Госпожа Опалишкина отмечает, что по сравнению с 2007 годом доля строительных компаний в портфеле банка увеличилась.
Александр Афанасьев, руководитель отдела по развитию бизнеса DeltaCredit, также считает, что не всегда отбор корпоративных клиентов в области строительства у банков связан с застройкой больших территорий. "Надо отметить, что количество объектов, которые начинают строиться в соответствии с требованиями ФЗ-214 растет, и это положительная тенденция. Если брать динамику последних пяти лет, то несколько раньше — всего год назад — застройщики могли выбирать себе тот или иной банк, в то время как сейчас все наоборот: далеко не каждый застройщик может рассчитывать на финансирование от банка", — говорит Александр Афанасьев.
Впрочем, Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций "КИТ Финанса", не согласен с точкой зрения коллег, что число кредитов сокращается. Он отмечает, что даже в данных сложных рыночных условиях количество строителей-заемщиков у банков города может расти. "Недвижимость остается одним из самых привлекательных и доходных видов инвестиций. Рынок недвижимости в России находится на стадии роста, спрос намного превышает предложение. Банки хотя и ужесточили условия получения кредитов, не прекратили их выдавать, а количество компаний, желающих заниматься бизнесом на рынке недвижимости, только прибавляется. Также позитивным фактором для российского рынка недвижимости является и то, что компании становятся максимально прозрачными, что необходимо для привлечения иностранного капитала", — говорит Анатолий Высоцкий.
Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО "Строительное объединение 'М-Индустрия'", считает, что пока ужесточение кредитной политики на крупных игроках критически не сказалось: "Если несколько ранее компании могли кредитоваться за счет дольщиков, то сейчас для финансирования деятельности необходимо привлекать банковские кредиты, процент которых в настоящее время только растет. Затянулся, разве что, срок получения самого кредита, так как происходит более тщательный отбор заемщиков. Хорошим залогом для кредитной организации является земельный банк компании. На вторичном рынке земли очень высокие цены, а потому ее покупку могут позволить себе лишь крупные строительные предприятия".
Поиск альтернативы
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA St.Petersburg, сообщает, что для многих строителей и девелоперов актуальной стала проблема поиска альтернативных источников финансирования своих проектов — в частности, поиск соинвесторов. "В связи с этим приостанавливаются многие проекты, затягиваются сроки реализации заявленных объектов недвижимости", — рассказывает она. С ней солидарен Сергей Себелев, заместитель директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" также не считает, что получить кредит стало намного сложнее. "Вопрос скорее в том, на какую предельную ставку строительная компания готова пойти, чтобы экономика проекта не была отрицательной. Возможно, более выгодно продать земельный участок и направить эти средства в другие активы (чаще всего строительные холдинги имеют диверсифицированный бизнес)", — полагает он.
Как уже было сказано выше, помимо прямого кредитования банков объемы ипотечных программ на первичном рынке также продолжают сокращаться. Константин Мурашкин, руководитель группы ипотечного кредитования филиала "Северная столица" ЗАО "Райффайзенбанк" отмечает: "Принимая во внимание общее влияние банковского кризиса на существующие программы ипотечного кредитования в сфере частичного усложнения механизма принятия кредитного решения, можно отметить, что банки видят большие перспективы в сотрудничестве с теми застройщиками, строительство объектов недвижимости которых строго соответствует условиям федерального закона #214-ФЗ, что делает схему кредитования более прозрачной по сравнению с иными принятыми на рынке схемами продажи строящегося жилья". Впрочем, в части ипотечного кредитования господин Мурашкин считает, что говорить об ужесточении условий отбора застройщиков сейчас не совсем правильно. "Вопрос лишь в принятии или непринятии банком иных схем реализации объектов строящегося жилья, кроме соответствующей закону, указанному выше, а также в согласовании с партнером форм договоров".
Игорь Жигунов, заместитель председателя правления ООО "Городской ипотечный банк", отмечает, что сейчас наиболее распространены две схемы банковского финансирования строительства: "Когда банк участвует как соинвестор по проекту и как кредитор дольщиков или когда кредитует только физические лица — то есть дольщиков". Он уверен, что часть застройщиков неплохо справляется и без банковского ресурса. "За последние 5 лет ситуация на строительном рынке качественно меняется. Все больший объем занимают крупные, системно работающие компании, которые на сегодня вполне могут воспользоваться и банковским ресурсом. Вопрос лишь в том, а нужен ли он им, в каком объеме в сегодняшних условиях рынка и по текущим ставкам, которые в настоящее время высоки.
Однако, если говорить о дальнейшем массовом жилищном строительстве и тех планах, которые заявляются в размере 140─150 млн кв. м в год., то без банковского ресурса и схем жилищного финансирования не обойтись. Все это возможно только при решении банками вопросов долгосрочного фондирования и формирования соответствующей инфраструктуры на рынке", — говорит господин Жигунов.
Прогноз: 70 на 30
Некоторые аналитики считают, что кризис не затронет те банки, которые занимались инвестированием крупных игроков на рынке недвижимости, это касается прежде всего коммерческой недвижимости. Основными игроками на этом рынке являются Сбербанк России и Москоммерцбанк в проектном финансировании, а также Райффайзенбанк и Международный московский банк в инвестиционном финансировании. Тем не менее на рынке отмечено резкое замедление темпов роста цен и количества сделок.
Константин Костин полагает, что на сегодняшний момент сложно разобраться окончательно в ситуации и сделать адекватные прогнозы на будущее в первую очередь потому, что все банки без исключения пытаются скрыть тот факт, что испытывают трудности и "лимит доверия" (часто ссылаются именно на это) здесь ни при чем.
Марк Лернер, рассуждая о дальнейших вариантах развития корпоративного кредитования в строительной сфере, полагает, что сейчас можно рассматривать два варианта развития событий. "Вариант, который, на мой взгляд, реализуется с 70─80-процентной вероятностью, предполагает, что максимальное удорожание 'стоимости денег' может составить еще 1 процент. Но в течение лета 2008 года ситуация стабилизируется, и осенью наметится новый долгосрочный тренд — снижение уровня кредитных ставок. Их восстановление до 11─12 процентов годовых для средних по размеру компаний, к которым относится большинство девелоперских структур, будет достигнуто в течение 1─1,5 лет.
И вариант, который реализуется в случае углубления кризисных явлений на мировых рынках, его вероятность 20─30 процентов. В этом случае цена кредитных ресурсов возрастет до 20─25 процентов годовых. Девелоперские компании будут испытывать острую нехватку ликвидности, наступит также и кризис доверия к ним. Даже с учетом колоссального роста кредитных ставок им будет очень сложно найти финансирование. Возникнет паника, которая будет длиться от полугода до года. Про все масштабные проекты, заявленные к реализации, придется забыть. Отрасль будет восстанавливать свои позиции 2─3 года", — констатирует девелопер.
Генеральный директор Terra Direction Олег Здрадовский уверен, что банковский кризис и последовавшая следом программа по ужесточению условий кредитования не внесет серьезных изменений в общую картину рынка. "Неожиданных или непрогнозируемых ранее тенденций не появится. То, что в 2008 году в крупных городах регионального значения и в двух столицах сократятся объемы предложения новых качественных площадей в ряде сегментов, эксперты констатировали и ранее, связано это в первую очередь с количественным (в некоторых случаях и с качественным) насыщением рынка. Увеличение стоимости арендной платы также не стоит относить к реакции собственников на ужесточения кредитов. Ежегодно с ростом инфляции происходит индексация цен, об этом говорит и динамика стабильного роста арендных ставок за последние годы. Более того, как на региональных, так и на столичных рынках тон задают в основном крупные федеральные или западные инвестиционные фонды и девелоперы, имеющие собственный емкий инвестиционный потенциал. Если же в ряде случаев подобные компании прибегают к использованию заемных средств, то, думаю, у них и сейчас не должно возникнуть трудностей с получением кредита (авторитет, репутация и известность на рынке создает мощную платформу для создания доверительного отношения как к заемщику). Единственное, что можно ожидать, — перенесение сроков сдачи объектов, а в менее крупных городах (где работают в основном местные игроки, использующие заемные средства) — паузу. Но опять-таки это не говорит о крахе рынка или уменьшении интереса к нему со стороны инвестиционных фондов, а говорит о новом этапе его развития, при котором идет формирование четкой картины качества и лидерства как среди объектов, проектов, идей, так и среди игроков", — рассказал он.
"Скорее всего, рынок начнет активно применять новые формы инвестиционного участия фондов или частных лиц — мезонинное и акционерное. Подобные виды кредитования наименее рискованные для обеих сторон — как заемщик так и инвестор смогут максимально защитить себя при неблагоприятном итоге реализации проекта", — резюмирует господин Здрадовский.
Валерий Грибанов