Вращивают в землю

Инициатива властей Ленинградской области по бесплатному предоставлению земельных участков всем жителям региона всколыхнула бизнес-общественность. В хозяйственный оборот может быть вовлечено до 45 тыс. гектаров земли. Однако участники рынка пока осторожно оценивают перспективы реализации данной инициативы. Возможно, говорят они, законопроект и правда сумеет удержать жителей региона. Но против бесплатной передачи земли будут активно выступать и муниципальные власти. Кроме того, раздача бесплатной земли, говорят участники рынка, может способствовать коррупции.

Согласно законопроекту, внесенному правительством Ленобласти в Законодательное собрание этим летом, участки будут выделяться из состава земель поселений, которых в области насчитывается около 300 тыс. га. Земельные участки будут предоставляться в аренду сроком на три года без права передачи другому лицу. За этот срок необходимо построить на участке жилье. В том случае, если дом за указанный срок не будет построен, муниципалитет будет вправе продлить аренду земли с возможностью пересмотра арендной платы.После окончания строительства дома обладатель получает право оформить землю в собственность. Размеры земельных участков под индивидуальное жилищное строительство составят 12 соток — для городских поселений и 25 — для сельской местности. В проекте нового закона записано, что право на получение участка под индивидуальное жилищное строительство имеют граждане, проживающие в регионе не менее пяти лет, не имеющие в собственности других участков и желающие улучшить жилищные условия. Причем предоставляться земля будет там, где человек прописан. Правом получения земельных участков на льготных условиях смогут воспользоваться граждане, награжденные Звездой Героя, орденом "За заслуги перед Отечеством", кавалеры орденов Славы и почетные граждане Ленинградской области.Правда, земля будет не в полном смысле бесплатной. За аренду придется платить из расчета 10 копеек за квадратный метр в год. То есть арендатору 12 соток придется платить 120 рублей в год, что, в общем, тоже можно считать "бесплатным". Власти надеются, что эта мера станет одним из способов удержать граждан области в регионе, а также "оживит" депрессивные районы — Волосовский, Волховский, Тихвинский и Сланцевский.
Нарезкой и кадастровой оценкой земель, а также определением проектов застройки будут заниматься муниципальные образования.
Девелоперам неинтересно
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области говорит, что ему не совсем ясна правовая подоплека данного законопроекта. "Если мы ведем речь о выделении земельных участков, то они должны выделяться только на торгах — об этом говорит Градкодекс", — отметил эксперт.
Павел Созинов сомневается, что проект привлечет в регион крупных инвесторов: "Естественно востребованы в области только районы, прилегающие к Петербургу на расстоянии 30─70 км. Южные районы значительно менее интересны для инвесторов и приобретателей. Во всех других районах за 100 км от Петербурга большинство строек экономически нерентабельны, если мы говорим о многоэтажном строительстве — стоимость жилья на вторичном рынке значительно ниже, чем новостроек. Например, в Подпорожье стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке составляет около $1,5 тыс. А новое жилье продавать дешевле $3─3,5 тыс. никакой девелопер не станет. Выделение участков должно как-то быть увязано с проектами развития территорий — социальным, инфраструктурным, состыкованы с проектами развития Петербурга и с Генеральным планом Петербурга".
Павел Созинов отмечает, что сегодня на загородном рынке одной из главных проблем остается согласование документации на проект: перевод земли из категории в категорию, получение разрешения на строительство, согласование генерального плана застройки и т. д., а также процесс инженерной подготовки земли (получение техусловий, согласования в различных инстанциях и т. п.) "В различных районах ситуация может быть далеко не одинаковой (по возможным мощностям электростанций, состоянию системы водоснабжения и т. д.), также проблемой является и то, что в большинстве муниципальных образований Ленинградской области отсутствуют схемы функционального зонирования территорий, генеральные планы, не говоря уже о правилах землепользования и застройки", — говорит господин Созинов. Он уверен, что выделение земель и формирование новых поселений потребует от властей Ленобласти новых подходов — фактически формирования новых структурных единиц (новых муниципальных объединений), которые натолкнутся на те же проблемы, что и уже существующие муниципальные образования. Проблемы возникнут как чисто градостроительные, так и социальные (необходимость обустройства новых рабочих мест, строительство социальной инфраструктуры и т. п.). "Пока же речь идет не об образовании новых экономических зон, которые должны формироваться кластерно вокруг какого-то инвестиционного проекта, как в советское время рабочие поселки вокруг градообразующего предприятия. Пока речь идет только о выделении земель, что, очевидно, создаст ощутимые трудности и без того неповоротливому механизму управления муниципалитетами", — констатирует эксперт.
Оборотная сторона
Дмитрий Свительман, генеральный директор ООО "Аверс-аналитика", группа компаний "Аверс" уверен: "Подобные законы (о бесплатной раздаче чего бы то ни было) имеют очень сильную криминальную составляющую. Земля будет оформляться на'нуждающихся' жителей Ленобласти и сразу становиться собственностью совсем не нуждающихся жителей Санкт-Петербурга (или любых других). Плюс коррупция при выделении участков в конкретном месте. Вполне возможно, появятся и специализированные агентства по предоставлению подобных услуг (или этим успеют заняться отдельные риэлтеры). Востребованы будут все те же районы,которые востребованы и сейчас, поэтому на депрессивные территории это не повлияет и новых инвестиций не привлечет". Господин Свительман считает, что гораздо целесообразнее было бы наладить контроль за неэффективно используемыми землями и регулярно проводить торги на право застройки — это снизит спекулятивную составляющую.
Наталья Хмельницкая, директор департамента крупных земельных участков АРИН отчасти согласна, что подобный законопроект поможет удержать жителей области от переезда в город или другой регион. "Кроме того, этот законопроект можно рассматривать как возможность оказания поддержки малоимущим семьям. Однако, плюсы в определенных ситуациях могут стать и минусами. С одной стороны, мы выдаем не самым обеспеченным жителям области землю, а с другой — из-за своей необеспеченности они просто не смогут построить на выделенной земле дом или коттедж. А власти заявляют, что через три года после выделения земли будет проводиться проверка, и если территорию не начнут застраивать, то землю просто отберут", — предостерегает она.
"Вторая проблема — проведение коммуникаций. На чьи деньги она будет проводиться? Если власти возьмут на себя обязанность проведения всех необходимых коммуникаций (при необходимости), это одно. А если нет? Тогда вопрос о востребованности таких земель (особенно для малообеспеченных граждан) остается открытым. Пустая земля без коммуникаций никому не нужна. Третья проблема — дороги. Если землю будут предоставлять в чистом поле, куда не доехать, то такая земля также будет маловостребована. Кроме того, кто может гарантировать, что земля не попадет в руки спекулянтов?", — указывает на слабые места законопроекта Наталья Хмельницкая.
"Что касается районов, то здесь кому как повезет. Сегодня наиболее востребованными являются участки в северном направлении. Постепенно застройщики начинают обращать внимание на южные районы. Связано это с достаточно высокими ценами на землю в северной части. В любом случае, передача земли выгодна, прежде всего, тем районам области, освоение которых сегодня идет очень вяло", — говорит эксперт.
"Думаю, что законопроект встретит много противников (в том числе и в составе администраций районов), которым невыгодно отдавать землю бесплатно. Более того, предполагаю, что после долгих обсуждений этот законопроект перерастет в какую-нибудь программу (например, помощи ветеранам, или помощи молодым семьям), где будет существенно ограничен круг лиц, имеющих право на бесплатное получение таких земель", — заключила госпожа Хмельницкая.
Роман Русаков