Каждый раз, когда над рынком недвижимости нависает опасность стагнации, участники начинают рассуждать о возможности концентрации рынка. Впрочем, участники рынка говорят, что поглощение крупными игроками более мелких строительных фирм произойдет, даже если цены продолжат рост. Процесс слияний и поглощений подталкивают и всеобщая тенденция к глобализации и отсутствие мелких земельных участков под застройку. Однако эксперты рынка уверены, что у мелких и средних девелоперов есть и иной путь, нежели уход в генподряд.
Подрядная дорога
Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО "Строительное объединение 'М-Индустрия'", считает, что укрупнение строительного комплекса — неизбежный процесс. "Это прежде всего обусловлено дефицитом пятен под застройку, высокими ценами выставляемых городом на аукционы земельных участков. Возможно развитие ситуации таким образом, что небольшие фирмы-застройщики перейдут в разряд подрядчиков на строительстве объектов у крупных строительных компаний", — считает господин Закашанский. Аналогичной точки зрения придерживается и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов.
Операции слияния и поглощения на рынке являются нормальной практикой, причем как в горизонтально интегрированные, так и в вертикально интегрированные холдинги. Это связано со стремлением компаний диверсифицировать свои риски, понизить себестоимость конечного продукта, повысить масштаб реализуемых проектов. Но укрупнение стройкомплекса Петербурга обусловлено еще и объективными причинами. Руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Сергей Павлов считает, что выставление на торги больших участков земли в Санкт-Петербурге лежит в несколько иной плоскости: "Устойчивое развитие города требует комплексного освоения территорий, а администрация города не может своими силами подготовить инженерную и транспортную инфраструктуру для таких участков и, как следствие, передает их крупным девелоперам, имеющим доступ к значительным финансовым ресурсам. Те же в свою очередь занимаются подготовкой указанных территорий и в дальнейшем зачастую предполагают реализацию отдельных, уже инженерно подготовленных участков менее крупным компаниям.
Кроме того, небольшие фирмы-застройщики могут выступать в качестве подрядчиков для более крупных строительных компаний — как известно, выделение отдельных функций на субподряд является стандартной практикой для развитого рынка. В данном случае может произойти некоторое сужение сфер деятельности небольших компаний с выделением ими одной или нескольких ключевых компетенций на строительном рынке.
Таким образом, подводя итог рассуждениям, можно смело говорить о том, что в настоящее время необоснованно ожидать вымывания небольших фирм-застройщиков с рынка строительства Санкт-Петербурга".
Впрочем, процессу укрупнения способствует не только выставление на торги крупных участков под комплексное освоение. Алексей Топольницкий, директор по массовым коммуникациям группы компаний "М-Индустрия", говорит, что одной из ключевых современных тенденций развития строительного бизнеса является выход крупных игроков на региональные рынки России, что неизбежно будет приводить к поиску и приобретению местных активов.
Генеральный директор компании Terra Direction Олег Здрадовский уверен, что сегодня рынок как никогда предрасположен к поглощениям или слияниям. "В сфере ритейла, девелопмента, кредитования и инвестирования подобных сделок становится все больше", — говорит он.
Процесс пошел
Директор по развитию LCMC Константин Костин считает, что укрупнение строительных комплексов уже началось: "Подобную перспективу развития можно рассматривать как основную тенденцию на современном рынке недвижимости. В большей степени ее влияние ощутили на себе Москва и Санкт-Петербург, в меньшей — регионы". Он, в отличие от коллег из GVA Sawyer, полагает, что процесс все-таки негативно сказывается на малых и средних строительных компаниях, которые не выдерживают конкуренции, испытывают дефицит земель и денежных вливаний. "Например, за 2003─2006 годы малые и средние строительные компании обеспечивали свыше 80 процентов ввода жилых и иных объектов в Петербурге. В 2007 году ситуация коренным образом изменилась: 43 процентов жилья было введено в строй крупными строительными компаниями, увеличилась доля бюджетного жилищного строительства по сравнению с предыдущими годами, а количество объектов, построенных небольшими компаниями, сократилось. Тенденция укрупнения земельных лотов на торгах Фонда имущества привела к тому, что не только средние, но и известные своими объемами строительства компании не смогли реально претендовать на них. Городская власть объясняет подобную политику комплексным подходом к градостроительному развитию Петербурга. Если раньше ставка делалась на точечную застройку, которая была выгодна представителям малого и среднего строительного бизнеса, то сегодня реализация земель крупными лотами предполагает участие в торгах крупных компаний", — отмечает Константин Костин.
Участники рынка полагают, что при сложившейся неблагоприятной ситуации небольшим фирмам-застройщикам придется искать новые ниши для дальнейшего функционирования. "Например, крупный бизнес предлагает малому отказаться от девелопмента и принять на себя функции подрядчиков, услуги которых рынком востребованы, или ждать появления на рынке небольших лотов. Они могут также участвовать в проектах реконструкции зданий, реновации территорий, которые все еще имеются в черте Петербурга и продаются. Еще одна возможность — это слияния и объединения подобных небольших фирм. Ряд компаний-застройщиков и подрядчиков объединяют свои финансовые ресурсы для реализации крупных инвестиционных проектов. Яркий пример долгосрочного сотрудничества в этой сфере — ЗАО 'Строительный трест' и ЗАО 'Ленжилстрой', но пока это единичные примеры. Для мелких игроков также открыт региональный рынок строительства", — говорит господин Костин.
Аналитики прогнозируют, что если малые и средние строительные компании не будут предпринимать активных действий, может сложиться ситуация, когда их просто вытеснят или поглотят более крупные застройщики.
Поглощать нечего
Игорь Лучков, директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group Spb, считает, что рынок и так уже высококонцентрирован. "У любого рынка есть некий порог вхождения — или определенная сумма денег, законодательные или иные условия, которые вход ограничивают. "Не секрет, что строительный рынок Петербурга монополизирован на 80─90 процентов, особенно если говорить о капитальной застройке. Существует устоявшийся круг компаний, которые получают право на реализацию всех крупных проектов города. На рынок крупных заказов, который составляет порядка 90 процентов всего денежного объема, мелкой компании войти очень трудно, почти невозможно. Можно наблюдать определенное соответствие крупных задач и размеров компаний, которые их выполняют. При комплексной капитальной застройке земельных участков на объектах работают крупные компании, которые имеют хорошее имя, возможности и мощности. Чаще всего для определения застройщика проводится тендер. Тендер выигрывают обычно те компании, которые имеют больше своих собственных ресурсов и производственных мощностей и могут предложить лучшие условия по срокам, а иногда по цене", — полагает господин Лучков.
Андрей Тетыш согласен с коллегой из Becar Realty Group Spb: "Укрупнение строительного комплекса налицо. Рынок разделен в основном между крупными петербургскими застройщиками, такими как ЛЭК, 'ЛенспецСМУ', 'Строймонтаж'. Также в новых проектах участвуют московские строительные компании: 'Главстрой', 'Промсвязьнедвижимость' и т. д".
Вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов также считает, что поглощать, в общем-то, уже и нечего. Или, по крайней мере, скоро будет нечего, когда мелкие и средние компании израсходуют свой основной актив — землю, набранную впрок. "Основной актив застройщика — это арендованная или выкупленная земля и разрешение на строительство, а отсюда и право на продажу и возможность привлечь заемные средства. Десятилетие строительного рынка не позволило сформировать значительные брэнды среди средних компаний, так что нет земли — нет и застройщика..." — считает он.
Передышка для мелких
Михаил Бимон, директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость", считает, что место некрупным застройщикам все же найдется: "У нас в городе много земельных участков, которые используются неэффективно, которые сейчас заняты объектами транспортной инфраструктуры или производством. Собственнику такого объекта или участка легче договориться с небольшим застройщиком, чем с крупным холдингом. На рынке Петербурга традиционно есть место и для крупных, и для небольших компаний. Для последних остается точечная застройка, реконструкция. С рынка будут уходить только те игроки, кто оказался на нем случайно. Часть нынешних девелоперов пришли на этот рынок 'вынужденно' (например, бывшие генподрядные организации), другая часть — это собственники объектов, которые почувствовали в себе силы развивать это направление".
Андрей Тетыш полагает, что выживать небольшим застройщикам будет все сложнее. Первичный рынок земли, с учетом тенденции по выставлению больших лотов, для них практически недоступен. Резерв земли для реализации проектов мелких застройщиков — в выкупе небольших зданий с прилегающими участками промышленно-административного назначения, скупке участков ИЖС в пригородах Петербурга, а также покупка небольших инженерно подготовленных земельных участков в составе крупных проектов. Резервом для них может служить Ленобласть, где точечная застройка пока актуальна.
"Место для небольших компаний на рынке не исчезнет, так как всегда будут существовать локальные городские проекты, требующие очень тщательной проработки для их экономической целесообразности, за которые крупным игрокам пока просто неинтересно браться. Кроме того, одним из перспективных направлений для небольших застройщиков может стать загородная недвижимость, спрос на которую постоянно растет", — считает Алексей Топольницкий.
Павел Созинов напоминает, что до сих пор участники рынка не использовали всех механизмов для того, чтобы сохранить свое место на рынке. "Для небольших компаний есть и другой путь — создание консорциумов для совместной реализации строительных проектов в Петербурге, этот вариант, так и не прижился в жилищном строительстве и является скорее исключение, чем правилом", — говорит он.
Кроме того, господин Созинов считает, что не все даже комплексно осваиваемые территории будут застраиваться одним застройщиком. "Вполне вероятно, что инженерно подготовленные, более мелко нарезанные лоты будут в дальнейшем предлагаться по рыночной цене, по крайней мере, опыт реализации проекта 'Морской фасад' уже говорит и о такой возможности развития событий. Это даст передышку средним застройщикам и возможность работать не только над точечными проектами", — резюмирует эксперт.
Валерий Грибанов