В конце прошлой недели часть риэлтерских компаний Санкт-Петербурга заявили о намерениях реформировать свои отношения с агентами по недвижимости. Из комментариев к подписанной представителями девяти агентств декларации следует, что со временем их сотрудники получат статус индивидуальных предпринимателей. По мысли инициаторов, в конечном итоге это позволит вывести риэлтерские компании из налоговой тени. Однако, по признанию участников рынка, большинство из них к столь радикальному шагу пока не готовы.
Один из главных инициаторов подписания декларации, генеральный директор ЦАН Алексей Попов, объясняет необходимость перехода к новой форме работы желанием обелить деятельность риэлтерских компаний: "Не секрет, что сейчас большинство агентов проводят 'серые' сделки. При этом ими руководит нежелание платить налоги с полученных доходов и нести какую-либо серьезную ответственность за свою профессиональную деятельность". Таким образом, по его мнению, наиболее важное звено в риэлтерском бизнесе является одновременно и главным сдерживающим фактором на пути легализации бизнеса. "Серые" риэлтерские компании лишаются корпоративных клиентов, так как не в состоянии предоставить возможность безналичного расчета, а также не могут участвовать в федеральных и городских программах. Напротив, официальное проведение комиссионных от сделки через кассу компании увеличивает ее оборотные средства. В этом случае банки более охотно выдают кредиты на большие суммы. Последнее обстоятельство чрезвычайно важно для компаний, которые диверсифицируют свой бизнес, например участвуя в девелоперских проектах.
По данным ЗАО "ЦАН", в Петербурге насчитывается 17 тыс. агентов по недвижимости. С учетом того, что сумма налога на деятельность индивидуального предпринимателя составляет 6%, легализация всего рынка риэлтерских услуг может ежегодно приносить в бюджет города более $20 млн налоговых отчислений.
Как выяснил Ъ, отношение участников рынка к заявленной инициативе неоднозначно. Несмотря на то что текст декларации фактически заканчивается призывом ко всем желающим присоединиться к ней, ряд крупных компаний о ней ничего не знали. В то же время декларацию демонстративно проигнорировал такой заметный участник рынка, как "Петербургская недвижимость", хотя ранее предполагалось, что представители этой компании поставят под текстом декларации свою подпись.
Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш полагает, что некоторые компании пока не готовы перейти на такую схему "чисто физически": "Хотя думаю, что в течение года все крупные агентства недвижимости станут работать на основе этих отношений. Лет семь─десять назад нормальным считалось решать проблемы с применением силы. Теперь большинство компаний предпочитают решать вопросы за столом переговоров". Однако, по словам генерального директора АН "Петербургская недвижимость" Сергея Дроздова, "успешных примеров перехода агентов в разряд индивидуальных предпринимателей на рынке пока что нет".
А вот генеральный директор агентства недвижимости "Аркада" Андрей Васильев, соглашаясь с тем, что в целом тенденция позитивная, замечает, что на самом деле за декларацией о переходе агентов в разряд индивидуальных предпринимателей стоит желание компаний улучшить управляемость своего бизнеса. Дело в том, что в настоящее время большинство агентов не являются штатными сотрудниками и работают как физические лица, контролировать деятельность которых практически невозможно.
Отметим, что сегодня на рынке встречаются три формы работы агента от имени риэлтерской компании. Наиболее распространен договор между компанией и агентом как физическим лицом. Работа агента в качестве индивидуального предпринимателей встречается редко. Крупные компании предпочитают брать агентов на работу в качестве штатных сотрудников. Заметим, что в последнем случае, по подсчетам АРИНа, соблюдение всех норм налогообложения приводит к величине налога, равной 45─65% от суммы комиссионных.
По словам Андрея Васильева, на рынке фиксируется много сделок, которые не приносят агентствам дохода: действуя от лица работодателя, агенты фактически кладут комиссионные себе в карман. По мнению участников рынка, подобные случаи в той или иной степени характерны для всех компаний, в отдельных случаях достигая 10% или даже 50% от общего числа сделок. Как объясняет генеральный директор агентства недвижимости Becar Ирина Гудкина, "по сути, управлять агентами практически невозможно, их можно только заинтересовывать, — в массе своей это волки, которые много чего видели и мало чего боятся".
Прекрасно осознавая это обстоятельство, агентства, как полагает Андрей Васильев, не готовы "жестко выстраивать отношения со своими агентами, так как боятся, что те просто-напросто разбегутся". Собственно говоря, этим и объясняется включение в текст декларации требования честной конкуренции. Компании обязуются не переманивать сотрудников, недовольных усилением контроля со стороны работодателя.
Александр Низовский