Лето в Санкт-Петербурге началось с акций протестов обманутых дольщиков. Они митинговали рядом с долгостроями, ставили палатки, стояли в пикетах на виду у участников Петербургского экономического форума. Спустя два года (цикл строительства жилого дома) после вступления в силу закона #214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" строительный рынок подошел к той черте, когда "серые" схемы работы с дольщиками становятся небезопасны.
Контрольная работа
Контроль за деятельностью строительных компаний возложен на управление контроля и надзора в области долевого строительства при комитете по строительству Смольного. Глава управления Александр Меденцев утверждает, что контроль осуществляется постоянно и в строгом соответствии с 214-м законом. "Согласно закону, у нас есть три формы применения санкций к недобросовестным застройщикам: штрафы, приостановка хозяйственной деятельности сроком на один год и крайняя мера — полное прекращение деятельности компании. Но замечу, что применение санкций к отдельным компаниям на рынок никак не повлияет. Рынок — это, прежде всего, живой организм, который сам определяет, кому на нем работать", — отмечает господин Меденцев.
Поэтому управление предпочитает вести работу по заявлениям и обращениям граждан. А их в последнее время стало больше. Дело в том, что средства дольщиков были и остаются основным источником финансирования жилищного строительства. И застройщиками освоены две схемы привлечения этих средств в обход договора долевого участия. Первая — законная: жилищно-строительные кооперативы. Вторая — сомнительная: предварительные договоры. Но в обоих случаях речь идет о сделке на доверии между строителем и дольщиком. В результате число мошенничеств со стороны недобросовестных участников рынка возрастает.
Кооперативные квартиры
Схема с участием жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) прописана в 214-м законе впрямую: кооперативы имеют право строить многоквартирные дома. Застройщик учреждает жилищно-строительный кооператив для постройки конкретного дома. Желающие приобрести квартиру граждане становятся членами кооператива, у которого заключен договор с застройщиком. Покупателем квартир выступает кооператив. Как пояснил Ъ Юрий Грудин, директор компании "Пионер", работающей по этой схеме, "если застройщик добропорядочен, контролирует правление кооператива и дает подтверждение о принятии платежа за конкретную квартиру в рамках договора между кооперативом и застройщиком, то опасаться здесь нечего. В дальнейшем кооператив может превратиться в эксплуатирующую организацию — ТСЖ". Замечание о порядочности компании — не случайность. От мошеннических действий на строительном рынке в полной мере не защищает ни один закон, в том числе и 214-й.
Есть и другая разновидность покупки жилья через кооператив. Вместо жилищно-строительных могут выступать жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Разницу между этими двумя видами организаций составляют риски их членов. В случае с ЖНК они выше. Объясняется это тем, что ЖСК продает паи под конкретный объект, а ЖНК не привязан к определенному объекту. По сути, он выступает в роли инвестиционного фонда. Жилищно-накопительный кооператив собирает деньги под "жилье вообще" и заключает договоры в зависимости от накопленных сумм, то есть фактически работает по схеме строительной сберегательной кассы (ССК, материал о них см. на стр. 27). Но, поскольку деятельность ССК пока не регламентирована законом, риск пайщиков потерять свои деньги довольно велик.
Предварительный сговор
Схема продажи квартиры через предварительный договор на сегодняшний день самая распространенная. По предварительному договору стороны — застройщик и инвестор — обязуются через определенное время после завершения строительства заключить основной договор купли-продажи, по которому инвестор получит квартиру. Форма заключения предварительного договора законом "Об участии в долевом строительстве" не предусмотрена. Однако она прописана в Гражданском кодексе, а значит, может быть использована при определенных условиях, самое значимое из которых следующее: по предварительному договору покупатель квартиры не платит продавцу. При несоблюдении этого условия сделка может быть признана притворной — фактически прикрывающей иную сделку, которая по 214-му закону должна оформляться через договор долевого участия.
Платежи по предварительным договорам строительные компании маскируют по-разному. Одни — оформляя платеж в качестве "задатка", "предоплаты" или "обеспечительного платежа", другие — используя в качестве средства оплаты векселя. Отметим, что, по мнению юристов, первый вариант делает застройщика наиболее уязвимым: при отсутствии основного договора частичные платежи по договору предварительному могут быть признаны судом незаконными, а уплата "обеспечительного платежа" в размере стоимости квартиры способна указать надзорным органам на притворный характер сделки.
Оплата векселями может считаться относительно безопасной для застройщика. Согласно этой схеме инвестор выкупает у самой строительной компании или аффилированной с ней структуры векселя, после чего заключает предварительный договор купли-продажи. Векселя со сроком погашения, отнесенным на окончание строительства, служат обеспечением договора.
Джентльменские отношения
Независимо от формы расчетов при использовании предварительного договора застройщик формально не несет никаких обязательств по предоставлению инвестору квартиры. Впрочем, по признанию участников рынка, такова суть большинства договорных отношений между частными инвесторами и девелоперскими компаниями. Как с сожалением отмечает генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Петрополь" Марк Лернер, вообще любая из схем, не предусмотренных 214-м законом, — это джентльменское соглашение между застройщиком и гражданином, согласно которому клиент предоставляет средства, а застройщик обещает на них что-нибудь построить, не неся за это юридической ответственности.
Заметим, что до сих пор такое положение дел устраивало и тех и других. Чем менее зарегулирован рынок, тем он более доходен для предпринимателя, а конечный продукт — дешевле. Если же закон "Об участии в долевом строительстве" наконец заработает и тем самым защитит риски инвестора, они также будут иметь свою цену. Однако побочный эффект 214-го закона уже сказался на экономической стороне дела: риск использования "обходных маневров" называют в числе факторов, спровоцировавших прошлогодний рост цен на жилую недвижимость.
Сегодня действовать в рамках закона "Об участии в долевом строительстве" рискуют лишь немногие петербургские компании. А те, что работают (например, "Пионер", "Петрополь", "ЮИТ-Лентек"), эффективно обыгрывают упоминание 214-го в рекламе. Между тем участники рынка начинают осознавать, что "серые" схемы безопасны для их репутации лишь до первого судебного разбирательства. По признанию директора по продажам и маркетингу корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Ильи Андреева, некоторое время назад компания приняла вынужденное решение "не адаптировать закон": "Все обходные схемы имеют серьезные изъяны, и мы не готовы таким образом подставлять своих клиентов".
АЛЕКСАНДР НИЗОВСКИЙ
По буквам закона
По закону "Об участии в долевом строительстве" после 1 апреля 2005 года привлечение денежных средств граждан к строительству жилых домов возможно только по договорам участия в долевом строительстве, а также через жилищные сертификаты, жилищно-строительные кооперативы и жилищно-накопительные кооперативы. По данным проверок деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, с 1 апреля 2005 года по 1 апреля 2007 года зарегистрировано 182 договора участия в долевом строительстве. Объем продаж строящегося жилья только в первом квартале 2007 года департамент маркетинга и стратегического развития ЦРП "Петербургская недвижимость" оценивает в 256,2 тыс. кв. м, что соответствует примерно 3,8 тыс. квартир.