Вопрос о том, что будет с ценами на жилье в Санкт-Петербурге, занимает сегодня как покупателей, так и строителей. 8 июня ЗАО "ИД 'Коммерсанть в Санкт-Петербурге'" провело круглый стол, на котором бизнесмены обменялись мнениями на этот счет. Предлагаем вниманию читателей самые интересные из них.
Михаил Викторов, генеральный директор Российского союза строителей:
— Понятно, что себестоимость строительства будет расти и это будет продвигать продажные цены. За первое полугодие 2007 года цены на цемент уже выросли на 70 процентов. Но на первом месте все-таки рост тарифов на электроэнергию и взаимоотношения с монополистами. Типичная ситуация: компания построила за свой счет трансформаторную подстанцию и отдала на баланс энергетикам. При этом строители в обязательном порядке делают отчисления на развитие инфраструктуры городу. Получается двойная оплата. Застройщики — а в конечном итоге покупатели жилья — оплачивают инвестиционные программы энергокомпаний. Между тем в вопросе цены огромную роль играют действия региональных властей. К примеру, в Омске одни из самых низких цен по России — 20 тыс. рублей за квадратный метр типового жилья. Развитие энергетики в Омске идет за счет бюджета города. Сегодня строители выступают с требованием убрать торги и вернуть целевое выделение участков под застройку. Торги разгоняют цены. Участок, проданный застройщику с нагрузкой $200─600 на квадратный метр, — это тоже повышение себестоимости.
"Первый монополист, который формирует высокую цену, — это государство"
Вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслав Семененко:
— Основные факторы ценообразования — это инвестиционные программы, которые реализуют энергетические компании и производители стройматериалов. Они требуют больших ресурсов. Через несколько лет рынок получит новую энергетику, новые сети, новые стройматериалы. Но пока этого не произошло, мы будем находиться в условиях дефицита по всем основным позициям формирования себестоимости. Второе обстоятельство — это ипотека, которая разгоняет стройку. Сегодня покупателями недвижимости является не более 10 процентов семей. Чем лучше будет становиться макроэкономическая конъюнктура в нашей стране, тем больше семей будет заходить на рынок. Наконец, стоит упомянуть, что "нестроительные затраты" в нашем бизнесе уже давно превышают строительные — земельные участки, привлечение административного ресурса, инженерное решение, социальная инфраструктура. На застройщика городская администрация спихивает не только инженерные сети, но и такие вещи, как школы, детские сады. Извините, но во всем мире это функция государства, бюджет которого формируется за счет налоговых поступлений. Надо давать себе отчет в том, что первый монополист, который формирует сегодня высокую цену, — это наше государство в лице мэров, губернаторов и федеральной власти.
"Нет ни одной предпосылки к падению цен"
Вадим Горбачев, председатель совета директоров холдинга "Северная корона":
— На сегодняшний день можно говорить о том, что нет ни одной предпосылки к падению цен. Вот я наблюдаю ситуацию с ценами на рынке загородной недвижимости — в "Новой Ижоре". Громкий проект, большие объемы строительства. Предлагаются: четыре сотки, щитовой коттедж. По качеству это, безусловно, доступное жилье. По факту — сейчас цена предложения в "Новой Ижоре" — 52 тыс. рублей за квадратный метр. И то пока не продают, потому что понятия не имеют, во что им обойдутся инженерные сети. А идея сама по себе классная: жилье рядом с городом, заводик поставил — и молоти себе коттеджи. Но с учетом всех перечисленных факторов даже такая мощная интервенция не помогает снизить цену предложения.
"Денег на земельные запасы просто негде взять"
Александр Лелин, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест":
— В первую голову при оценке влияния на себестоимость идет стоимость земли. Сейчас мы имеем по торгам среднюю цену — $350─400 за квадратный метр. Если строить на перспективу, то землю нужно покупать уже сейчас, пока она не подорожала. Но у всех строителей острая проблема — нехватка оборотных средств для перспективного строительства. Денег на земельные запасы просто негде взять. Чтобы выйти на площадку, требуется два года. Застройщик все эти два года держит на груди нагрузку — стоимость земли плюс затраты на инфраструктуру и проектное обеспечение. Поэтому, когда говорят, что у строителей суперзаработки и им нужно снизить цены, это не более чем дешевый пиар. Не слукавлю, если скажу, что при сегодняшней цене в $2 тыс. за квадратный метр этот заработок составляет $200. А посмотрите, что происходит на торгах, — это просто беспредел какой-то творится. Город сидит и потирает руки: здорово продали землю по $450 за квадратный метр! Все это хорошо, только нужно учесть, в конечном итоге эти деньги все равно выложит потребитель. Не сейчас, так через два-три года.
"При ажиотажном ожидании уменьшается количество предложения"
Алексей Белоусов, генеральный директор ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада":
— Год назад, когда случился быстрый рост цен, мы проанализировали структуру себестоимости. И выяснилось, что наибольший вклад в рост себестоимости составила цена на землю. Она выросла на 300 процентов. При том, что стоимость строительства поднялась на 17─18 процентов. Поэтому, пытаясь назвать главных врагов снижения цены, нужно упомянуть город, который получил очень много денег. Строители и производители стройматериалов заработали на этом в меньшей степени. А если говорить о каких-то долгосрочных прогнозах, то, по данным городского комитета экономического развития, промышленности политики и торговли (КЭРППТ), с 2007-го по 2010 год прогнозируется снижение объемов строительства жилья: в 2007 году на 12 процентов, в 2008-м — на 8,5-8,9 процента. Так что разговоры о том, что в ближайшее время цены провалятся, это не более чем миф. Когда при ажиотажном ожидании уменьшается количество предложения, никаких изменений в сторону уменьшения цен ожидать не стоит. Мой осторожный прогноз: после летней стагнации и думских выборов в январе 2008 года рост цен на жилую недвижимость в Москве и Петербурге составит не менее 12─15 процентов.
"Когда вокруг сплошные риски, играть в такую игру просто невозможно"
Андрей Костюк, заместитель генерального директора ТД "Сигма":
— Любой ребенок, знакомый с математикой, может посчитать себестоимость квартиры. Для этого просто нужно открыть справочник "Стройка" и посмотреть, сколько стоит бетон и арматура. Себестоимость $1,5 тыс. за квадратный метр — это еще по-доброму сказано. На сегодняшний день себестоимость квадратного метра типового монолитного жилья с кирпичными стенами и обычным утеплителем — $1,4 тыс. И это без инфраструктуры, затраты на которую начинаются от $350 и не заканчиваются нигде — у нас же открытые торги. Мы понимаем, что в бизнесе всегда есть коммерческий риск. Но когда вокруг сплошные риски, играть в такую игру просто невозможно. Государство и монополисты делают все, чтобы ни один строитель вовремя дом не сдал. Строители не могут передать дом в эксплуатацию и несут дополнительные расходы — идет перерасход бюджета. А если кто-то пытается эти затраты запланировать, то та же налоговая инспекция спрашивает, почему такие суммы идут на содержание жилья. Строить становится невыгодно. Еще пара лет — и мы столкнемся с характерной для всего мира ситуацией: мелкие и средние компании будут поглощены более крупными. И уже они будут решать, что делать с объектами, брошенными теми, кто оказался выдавлен с рынка.
"Нужно строить в области, где земля дешевле"
Александр Романенко, президент Российской гильдии риэлтеров:
— Мысль, что строить надо больше и тогда всем будет проще, — правильная. Но в Петербурге цена ниже не будет уже никогда. Потому что новых пятен практически нет, а если они есть, то стоят очень дорого. Поэтому нормальный горожанин, если он не собственник бизнеса и не топ-менеджер, купить квартиру в городе не может, если у него нет какого-то жилья, которое он может продать. Отсюда вывод: нужно строить не просто дешевле, а там, где земля доступнее. То есть в области. Но в области землю под жилье переводят почему-то в очень небольших количествах. Проблему с доступным жильем можно решить, но только если за это возьмется государство, — муниципальная власть не заинтересована в том, чтобы отдавать строителям свои земли, а хочет продавать их на торгах. И если не будет включен какой-то административный механизм, то мы никогда цену в $1500 — что, в принципе, реально — в области не получим. А получим от $2,5 тыс. до $3 тыс. И строить будут элитное жилье. Как мы видим, на него как раз есть спрос.
"На рынке элитного жилья наблюдается крайне острый недостаток предложения"
Илья Андреев, директор по продажам и маркетингу корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга":
— В сегменте элитного жилья в течение 2006 года тоже наблюдался стремительный рост цен — в долларовом эквиваленте цены выросли в 2,2 раза. Сейчас средневзвешенная цена на рынке исторического центра равна $6,3 тыс. за квадратный метр. Сегодня наблюдается крайне острый недостаток предложения. Свободных инженерно подготовленных территорий практически не осталось. Все новые проекты — это территории бывших промышленных предприятий, медицинских и военных учреждений. Причем все проекты в сегменте элитного жилья — это многолетняя застройка. При этом стоимость метра элитного загородного дома в 2 раза меньше стоимости элитной квартиры. Циклы изменения цен обоих рынков не совпадают, и рынок загородной недвижимости запаздывает. В 2006 году цены на элитные коттеджи выросли примерно на 40 процентов, в первом квартале 2007 года — на 15 процентов.
"Не надо искусственно создавать проблему дефицита земельных участков"
Президент холдинга "Эталон — ЛенспецСМУ" Вячеслав Заренков:
— Я считаю в корне неправильным продавать "упакованную" землю — то есть снабженную инженерной инфраструктурой, дорогами, социальными учреждениями. В этом случае она будет дорогая. В Петербурге, в прибрежных районах можно построить 75 млн кв. м жилья. Они не подготовлены инженерно, но такую землю можно было бы дешево продать. Плюс можно построить еще 32 млн кв. м на землях, занятых сегодня предприятиями. Вопрос не в том, как организовать торги, а в том, чтобы выделить для строительства как можно больше земли. Если в год мы будем строить по 3 млн кв. м — нам хватит этой земли на 30 лет. Не надо искусственно создавать проблему дефицита земельных участков — их предостаточно, и продавать их надо в любых вариантах. Хотелось бы отметить, что на деле застройщикам никогда не был выгоден рост цен, — нам необходимо прогнозировать свою работу и достаточно 6─8 процентов рентабельности. А когда мы продаем жилье по $800 за квадратный метр, а себестоимость возрастает вслед за ценами до $1,5 тыс., — нам приходится остальное жилье продавать дороже, чтобы как-то покрыть свои расходы. Возникает ненормальная ситуация — одни люди в одном и том же доме купили жилье по $800 за квадратный метр, а другие — за $3 тыс.
Подготовил
АЛЕКСАНДР НИЗОВСКИЙ