В России могут появиться строительные сберегательные кассы. Проект закона о новом способе кредитования покупки жилья поступил в правительство РФ для экспертного заключения. С подробностями о том, как работают стройсберкассы, — НАТАЛЬЯ КОВТУН.
Ценные бумаги и ссудный капитал
Источников так называемых длинных пассивов фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала — то есть вклады различной срочности, целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует о том, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга. Например, на данный момент в США объем ссудной задолженности по жилищным кредитам составляет $7 трлн, при этом с помощью ипотечных ценных бумаг финансируется лишь 54% этой задолженности. В европейских странах доля ипотечных ценных бумаг еще ниже. В среднем около 30% выданных ипотечных кредитов рефинансируется с помощью ценных бумаг.
В России объем фондового рынка — около $300 млрд. Если предположить, что доля ипотечных ценных бумаг на нем в короткие сроки составит 50%, то в систему жилищного кредитования можно было бы привлечь около $150 млрд, — и это все равно в десять раз меньше требуемых для решения "квартирного вопроса" $1500 млрд. На деле же ситуация еще хуже. Основной оператор рынка ипотечных облигаций — Агентство ипотечного жилищного кредитования России (АИЖК) — с помощью ипотечных облигаций, обеспеченных госгарантиями, к 2010 году сможет рефинансировать жилищные кредиты на сумму лишь $3─5 млрд. А МЭРТ прогнозирует, что к 2010 году всего будет выдано жилищных кредитов на сумму менее $15 млрд, что позволит удовлетворить потребность россиян в жилье всего на 1%. Очевидно, что необходим и другой способ мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования.
Комитет по бюджету и налогам Госдумы РФ инициировал разработку закона об использовании жилищных накоплений граждан в строительных сберегательных кассах (ССК). По мнению члена комитета Оксаны Дмитриевой, этот законопроект — объективная необходимость. "Согласно российскому жилищному законодательству получить полностью бесплатное жилье от государства сегодня могут не более 2─3 процентов россиян. Еще 5 процентов населения могут купить жилье без кредита за полную стоимость. А для оставшихся 90 процентов граждан страны единственный вариант решения жилищной проблемы — с помощью системы жилищного кредитования", — отмечает она.
Что такое стройсберкасса?
Принцип работы ССК достаточно прост. Вкладчик вносит в кассу в течение определенного срока (обычно 2─7 лет) вклады фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30─50% стоимости квартиры, он приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки жилья. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет. Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам. Обычно ставка кредитования в сберкассе не превышает 6%. При этом на Западе ССК — не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30─40% от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30─40% — это ссуда от ССК, остаток в 20─40% финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
Сегодня с помощью ССК и их модификаций в мире финансируется около 50% приобретаемого жилья. Например, в Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около √800 млрд. Каждый третий житель Германии, или 45% всех семей, имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн квартир. Показателен также пример Чехии и Словакии — стран, последовательно развивающих систему жилищного кредитования. За 14 лет существования системы стройсбережения в Словакии вкладчиками стали более миллиона граждан, или 20% жителей, включая грудных младенцев. Каждый год заключается около 150 тыс. новых договоров стройсбережений. В Чехии около 4,5 млн клиентов системы стройсбережений, или 43% населения, а уровень жилищных кредитов в ВВП к 2002 году в Чехии составил 20%. Для сравнения: в России доля жилищных кредитов в ВВП — 0,4%, то есть в 50 раз меньше.
Накопления за премию
Во всех Западных странах система стройсберкасс подразумевает значительный процент государственной премии. Суть этого механизма в том, что государство поощряет накопителя, самостоятельно работающего над решением своего жилищного вопроса, субсидией. Премия может достигать до 40% от суммы вклада. Но для России, по мнению экспертов, лучше сделать премию меньше, но распространить на больший объем накоплений. Законопроектом предлагается, в частности, процент госпремии сделать такой, как в Казахстане, — 20%, но не больше 14 тыс. рублей в год. При этом максимальный объем годовых накоплений на одного человека планируется ограничить исходя из размеров средней заработной платы (не более 30% годового дохода). Сумму вклада, на которую будет начисляться государственная премия, планируют установить в объеме 70 тыс. рублей. По расчетам авторов законопроекта, на первом этапе, в 2008─2009 годах, число договоров стройсбережений составит 100─150 тыс. договоров в год, что потребует около 2 млрд рублей государственной поддержки ежегодно. Таким образом, при государственной премии в 20% один рубль государственной поддержки обеспечивает привлечение в систему строительства жилья 12 рублей средств граждан.
Экспертные заключения
Эксперты по-разному оценивают перспективу появления нового инструмента кредитования. Директор по ипотечному кредитованию Альфа-банка (филиал "Санкт-Петербургский") Вячеслав Михайлов отмечает, что "прямой конкуренции ипотечному кредитованию ССК не составит, так как такие сберкассы нацелены на клиентов, которые не имеют возможности покупки недвижимости сию минуту, но планируют приобрести жилье в будущем". Игорь Жигунов, член правления ООО "Городской ипотечный банк", считает, что данный институт даст дополнительную возможность привлечения финансовых ресурсов в сферу жилищного кредитования и обеспечит приток новых клиентов — из числа тех, кто не мог или не захотел быть участником классической банковской ипотеки. "Стройсберкассы, с одной стороны, будут являться кредитными организациями, с другой — иметь отдельное регулирование, иные механизмы формирования ресурсной базы для приобретения жилья клиентами. Они станут логичным дополнением целостной системы жилищного финансирования, в которой каждый из механизмов рассчитан на конкретного потребителя", — отмечает господин Жигунов.
При этом он подчеркивает, что без продуманной нормативно-правовой базы стройсберкассы не будут эффективны, поскольку важно обеспечить не только регулируемую и эффективную жизнеспособность ССК как участника рынка, но и обеспечить защиту интересов клиентов-вкладчиков. Из других рисков, которые таит в себе новый механизм, господин Жигунов отмечает необходимость на протяжении длительного времени удерживать деньги вкладчика в сберкассе. "Встает вопрос мотивации длительного периода накопления вкладчиками средств на счете. А именно: в случае изменившихся экономических условий, а также появления альтернативных доходных инструментов инвестирования может возникнуть риск изъятия средств вкладчиками из системы", — заключает банкир.
По мнению начальника отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала Номос-банка Галины Архиповой, "стройсберкассы — нужный для рынка жилья инструмент". "Они не противовес, не конкуренция ипотеке, а дополнение, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель. Но данная модель кредитования может быть применима только в условиях ценовой стабильности на рынке недвижимости, к чему мы все на самом деле и стремимся. Основная задача ССК — накопление первоначального взноса, который можно будет использовать для получения ипотечного кредита и в обычном коммерческом банке. Поэтому, если они появятся в России, то, конечно, поспособствуют расширению спроса на ипотечные кредиты", — заявляет эксперт.
Госпожа Архипова указывает, что система ССК своего рода альтернатива "американской" модели ипотеки, по которой и развивается российское жилищное кредитование все последние годы. Но российская действительность вносит свои коррективы. "В частности, рост цен на недвижимость настолько непрогнозируем, что, накопив, допустим, 40 процентов стоимости квартиры на 1 января 2007 года, человек приложит все усилия, чтобы за год накопить оставшиеся 10 процентов для получения кредита. Но за это время его уже накопленные 40 процентов превратятся в 30 процентов, а то и в 20 процентов от стоимости подорожавшего жилья. Так что, как бы ни критиковали нашу 'американскую' модель ипотеки, только она позволяет получить квартиру сразу и по фиксированной цене", — отмечает она.
Перспективы
Отметим, что закон о строительных сберкассах уже дважды вносился в Думу предыдущего созыва. Однако оба раза не был принят из-за противодействия строительного лобби — для строителей более дешевым средством финансирования строительства всегда были деньги дольщиков. Однако теперь использование этого ресурса затруднено соответствующим законом о защите интересов участников долевого строительства. Да и жилье подорожало настолько, что платежеспособных покупателей, способных купить его в рассрочку, почти не осталось. Одновременно задача обеспечения россиян доступным и комфортным жильем была возведена в рамки стратегического нацпроекта. Все эти факторы, вместе взятые, позволяют предположить, что у нового законопроекта есть перспектива быть принятым.
ССК — друг военных и молодежи
По оценкам экспертов, система стройсбережений может существенно повысить эффективность других форм государственной поддержки. Например, на предоставление государственных жилищных сертификатов в 2007 году предполагается израсходовать около 24 млрд рублей. При этом, например, для Санкт-Петербурга стоимость квадратного метра для предоставления жилищных субсидий определена в 21,2 тыс. рублей, в то время как рыночная цена квадратного метра в три раза выше. Невозможность приобрести квартиру на государственный жилищный сертификат со сроком действия девять месяцев привела к возникновению специальной услуги по "обналичиванию" жилищных сертификатов под 7─10%. Строительная сберегательная касса могла бы принимать государственные жилищные сертификаты в качестве строительных вкладов и обеспечивать предоставление кредита под низкий процент на сумму не более стоимости жилищного сертификата. Таким образом, государственные ассигнования на жилищные сертификаты могли бы привлечь дополнительно такой же объем частных инвестиций. Отметим, что уже сейчас широкое применение ипотечно-накопительных систем для военнослужащих привело к появлению военных строительно-сберегательных компаний, иных систем, работающих по принципу "немецких строительно-сберегательных касс". Однако отсутствие закона о строительных сберегательных кассах не позволяет развиваться этому виду деятельности и снижает эффективность форм обеспечения жильем военнослужащих.
Еще одна форма господдержки, которая могла бы заработать более эффективно, — жилье для молодых семей. Эта программа предполагает софинансирование федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и самой семьи. На ее реализацию на 2007 год выделено 3,6 млрд рублей. Эта программа может быть существенно расширена, если соединить ее с системой стройсбережений. Например, молодой семье перечисляется субсидия федерального бюджета, субсидия субъекта Российской Федерации и на эквивалентную сумму может быть предоставлен кредит под низкий процент в строительной сберегательной кассе. Также в системе стройсбережений может быть задействован и материнский (семейный) капитал. Понятно, что на 250 тыс. рублей жилье не купишь. Однако, если 250 тыс. рублей будут внесены в строительный вклад, на котором могут накапливаться и личные сбережения, к этой сумме может быть добавлен равный накоплениям кредит.