Для большинства россиян жизнь в собственном просторном доме на лоне природы пока остается мечтой. Но с развитием ипотечного кредитования у многих появился шанс ее реализовать. С каждым годом отечественные банки все охотней кредитуют покупателей загородной недвижимости.
Платежеспособные дачники
По мнению экспертов, чтобы семья могла рассчитывать на получение кредита для покупки загородного дома, ее ежемесячный совокупный доход должен составлять не менее 60─80 тыс. рублей. Доход должен быть подтвержден документально. Поскольку речь идет о выдаче большой денежной суммы, часто требуется еще и залог. В качестве такового может выступать не только приобретаемый объект недвижимости, но и городская квартира заемщика или земельный участок, владельцем которого он уже является. Кроме того, нужно помнить, что загородный дом предполагает наличие земельного участка. Разделять их нельзя. Если документы на землю не в порядке (например, земля не зарегистрирована продавцом в собственность), банк кредит не даст. Если кредит берется на покупку земельного участка с недостроем, тоже можно обратиться к ипотечной схеме. Но под сам недострой банки кредит скорее всего не дадут. В этом случае придется искать другой объект залога.
География кредитов
Если говорить о географии спроса на участки, предназначенные для индивидуального строительства, она уже многие годы остается неизменной. По словам исполнительного директора ассоциации "Загородная недвижимость" Владимира Майорова, самые популярные районы — это Карельский перешеек, Петродворец, Пушкин, район Гатчины, а также Всеволожский и Курортный районы. Здесь же расположено больше всего ликвидных объектов, под которые банки охотно дают кредиты: 78% всех новых коттеджей и 69% от общего количества проектируемых. "Популярность этих территорий традиционно, еще с дореволюционных времен, обусловлена красивыми ландшафтами, хорошей экологией и доступностью (там проходят крупные автомобильные магистрали, в том числе кольцевая автодорога)", — говорит господин Майоров. Что касается загородной недвижимости в Кировском и Кингисеппском районах, то, по словам Владимира Майорова, банки стараются с ней не работать. "Там слабо развита банковская сеть, новых домов мало. А уровень ликвидности тех, что есть, банки не устраивает", — поясняет он.
Столичный опыт
Между тем "удобной" и недорогой земли в популярных у покупателей и строителей районах становится все меньше. Большинство свободных участков, годных для строительства коттеджей, сейчас расположено за границей 50 км от Петербурга. И если говорить о новых проектах, то на сегодняшний день основной рост предложения обеспечивают уже не Курортный и Выборгский районы, а Всеволожский. Там сосредоточено максимальное количество проектируемых поселков — 16. Ожидаются такие крупные проекты, как "Токкари-Ленд" и "Коркинские холмы" от компании "Гарантъ-Девелопмент", "Лехтуси" от компании FD-Group ("Фаэтон"), "Романовское предместье" от компании "Строй-Эксперт", и ряд других.
Поскольку земли становится все меньше, перед покупателями остро стоит вопрос возможности застолбить за собой подходящий участок. В связи с этим развитие в ближайшие годы должна получить земельная ипотека. Этот вид кредитования уже вовсю работает в Москве, где средства под залог незастроенной земли дают несколько банков. Условия покупки земли в кредит во всех банках практически одинаковы: в качестве первого взноса требуется заплатить 30% стоимости участка, срок кредитования — 10─15 лет по ставкам 11─16% годовых в долларах и 16─18% годовых в рублях. В столице освоен и еще один механизм кредитования первичного загородного рынка — ломбардное кредитование. По этой схеме в качестве залога выступает не земельный участок или недвижимое имущество, а право требования на строящийся коттедж. У нас ломбардное кредитование пока не получило своего развития. Но, безусловно, если подобный механизм заработает, то проценты по кредиту будут высокими, поскольку риски банка велики. Сегодня в Москве количество сделок по приобретению в кредит загородной недвижимости составляет примерно 15% от всего объема ипотечных сделок. Участники рынка высказывают мнение, что подобных показателей Петербург, где сейчас заключается не больше 3% таких сделок, достигнет за год-два.
Вера Кавригина
Коттеджный расклад
Всего в Петербурге и Ленобласти на разной стадии реализации находятся 114 проектов строительства коттеджных поселков (в 73 уже ведутся активные продажи домов, еще 41 проект находится на стадии проектирования и подготовки документов). Треть коттеджного предложения находится в 20-километровой зоне от КАД. Большинство поселков позиционируются в бизнес-классе, это чуть более половины существующего предложения (54%). Вторую позицию занимает элит-класс — 25%. В наименьшей степени представлен средний класс — 17%. А эконом-класс только зарождается, его доля пока составляет около 5% от всего предложения. Примерно 30% предложения в коттеджных поселках — это инженерно подготовленные участки под самостоятельную застройку, 70% — готовые дома с наделами земли. Доля домов из дерева — 45%, из пено- и газобетона — 18%, из кирпича — 14%.
(По данным компании "Петербургская недвижимость")
"Загородное направление ипотечного кредитования только начинает развиваться"
Сергей Дроздов, директор агентства "Петербургская недвижимость":
— Загородное направление ипотечного кредитования только начинает развиваться. Доля таких сделок на загородном рынке составляет не более 3% от общего количества. Развитие этого продукта сдерживают сложности, возникающие у банков как при оценке самого объекта ипотечного кредитования, так и собственных рисков. Поэтому пока банки предпочитают инвестировать в более прозрачные и понятные для них сегменты ипотечного кредитования. Возможно, многих проблем банки могли бы избежать, если бы больше внимания обращали не столько на оценку объекта, сколько на финансовые возможности и кредитные истории людей, приобретающих загородную недвижимость.
"Продвинутые покупатели понимают, что земля в перспективе будет только дорожать"
Марианна Белькова, руководитель отдела кредитования первичного рынка недвижимости ОАО "Балтийская ипотечная корпорация":
— Спрос на ипотечное кредитование коттеджей возрастает в геометрической прогрессии. Продвинутые инвесторы и покупатели понимают, что земля в перспективе будет только дорожать, а масло в огонь скоро подольют программа кредитования под залог земельных участков ОАО "АИЖК" и запуск системы ипотечных ценных бумаг, обеспеченных залогом земли. Сейчас основная проблема кредитования загородного жилья заключается в отсутствии прав собственности застройщиков на землю. Большинство застройщиков имеют договоры аренды на год-три. Кроме того, застройщики не заказывают кадастровый план каждого земельного участка по причине дороговизны такой экспертизы. Также банковские организации пугает то, что в основном на рынке коттеджного строительства присутствуют небольшие компании.
"Невозможно однозначно оценить рыночную стоимость загородных объектов"
Игорь Жигунов, члена правления ООО "Городской ипотечный банк":
— По нашим данным, в среднем кредиты на приобретение загородной недвижимости составляют порядка 10─15 процентов от общего числа выданных ипотечных кредитов. Эта цифра имеет положительную динамику, хотя и незначительную (1─2% в год). Сложностей с кредитованием много. Например, законодательные неточности делают невозможным оформление залога загородного дома, не имеющего статуса "жилой дом". Это значительно ограничивает перечень объектов, подходящих для кредитования в рамках классической схемы. Кроме того, невозможно однозначно оценить рыночную стоимость загородных объектов. Если к квартирам можно применить метод сравнительных продаж, то к загородной недвижимости нет: каждый объект индивидуален и разница в оценке может достигать десятков процентов.
"Такой вид кредитования чреват большими рисками"
Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости "Бекар":
— Банкам предложение кредита на покупку загородного дома позволяет расширить продуктовую линейку. Но такой вид кредитования чреват большими рисками. Поэтому банк накладывает много ограничений по самому объекту залога: должен быть круглогодичный подъезд к дому, должны быть стены и крыша, все коммуникации. Ограничения касаются и земли: одни банки земли поселений кредитуют, другие работают только в черте города. Объекты, которые не обладают необходимым набором характеристик, отсеиваются.
"Главное, чтобы залог соответствовал требованиям банка и был ликвидным"
Евгения Кохановская, начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка:
— Рынок загородной недвижимости становится все более привлекательным для петербуржцев. Хотя для банка не имеет значения, какой объект оформляется в залог: загородный дом или квартира. Главное, чтобы этот залог соответствовал требованиям банка и был ликвидным. Сумма кредита на приобретение загородного жилья обычно превосходит сумму кредита, выдаваемого на покупку квартиры. Поэтому загородная ипотека является существенным ресурсом для роста кредитных портфелей банков. Главная проблема, мешающая его развитию, в том, что до момента оформления недвижимости в собственность банк не может получить залог.
"Загородное жилье дешевле на 20─30 процентов по сравнению с городским"
Алексей Понкратьев, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Номос-банка:
— За последний год спрос на загородное жилье сильно вырос. Основная причина — в большей его комфортабельности по сравнению с городскими многоэтажками. Собственный дом — это большая жилплощадь, отсутствие шумных соседей и темных дворов, никаких проблем с парковкой автомобиля, а при желании — даже собственный садик. При этом загородное жилье дешевле на 20─30 процентов по сравнению с городским. Но банки предъявляют определенные требования к объекту залога: важно, когда и из какого материала построен дом, его статус, качество фундамента, наличие систем энергоснабжения и постоянного водоснабжения, правовой статус земель. Все это учитывается в процессе принятия решения о кредитовании.