Главная магистраль нашего города — Невский проспект — остается одной из самых загадочных с точки зрения структуры рынка коммерческой недвижимости. Даже в оценках числа офисных объектов, расположенных на Невском, аналитики расходятся. А передел собственности на главном проспекте, похоже, никогда не закончится. С подробностями — ЕКАТЕРИНА ЕМЕЛЬЯНОВА.
Еще большая путаница — с классностью бизнес-центров на Невском. Так, по данным компании Becar, в настоящее время здесь функционирует пять бизнес-центров класса А (общая площадь около 26,42 тыс. кв. м), 13 бизнес-центров классов B и В+ (более 37,14 тыс. кв. м), а также семь бизнес-центров класса С (более 12 тыс. кв. м). При этом статистика Colliers выглядит следующим образом: шесть бизнес-центров класса А (21,83 тыс. кв. м), девять бизнес-центров класса В (более 15,13 тыс. кв. м) и один — класса С (909 кв. м).
Расхождения в данных аналитиков связаны с отсутствием единых стандартов. Единственным основанием для присвоения бизнес-центру на Невском той или иной категории является уровень амбиций его владельца. Поэтому в класс А попадает и прилично реконструированный "Атриум", и вообще не реконструированный "Невский, 7/9". О степени соответствия бизнес-центра тому или иному классу скорее можно судить по уровню арендной ставки. Например, по данным Colliers, средняя арендная ставка в бизнес-центре "Апол-Невский 100" (класс С) — $525 за квадратный метр. Это выше, чем во многих бизнес-центрах класса В. Например, в Len Yiton (Невский пр., 30) ставка составляет $500, в "Староневском" (Невский пр., 147) — $508, в J-Plaza-3 (Невский пр., 140) — $355.
Много недостатков и одно достоинство
По оценке Алексея Чижова, директора по офисной недвижимости компании Becar Commercial Property SPb, основным недостатком, в той или иной степени присущим всем бизнес-центрам на Невском, является "мелкая нарезка" помещений, возникающая из-за особенности планировок старинных зданий. Даже после реконструкции в охраняемых домах чаще всего невозможно разместить офисы, соответствующие требованиям современного бизнеса, предусмотреть сервисные пути для технического персонала и прочее. Серьезным недостатком всех объектов является отсутствие парковок.
Однако эксклюзивное расположение с лихвой окупает все недостатки старинной застройки и позволяет собственникам смело относить свои бизнес-центры к высокому классу вне зависимости от технического состояния. Именно ограниченность предложения и стабильный интерес арендаторов к помещениям на Невском позволяют собственникам не тратить средства на дополнительную модернизацию. Бизнес-центры на Невском отличаются 100-процентной заполняемостью. Впрочем, это не намного выше, чем в среднем по городу, — 96─98% (данные компании Praktis). Помещения в бизнес-центрах на главном проспекте практически не выходят на рынок, в каждом из них существует внутренний лист ожидания, включающий тех обитателей центра, которые хотят расширяться. Приток новых арендаторов происходит за счет открытия новых объектов. Например, осенью 2006 года заполнялся бизнес-центр "Строгановский", в 2007 году объявлено о скорой сдаче площадей в бизнес-центрах "Дом Зингера", "Невский Плаза".
Ставки на имидж
Арендные ставки в бизнес-центрах на Невском проспекте сейчас колеблются возле отметки $600─700. При этом в центрах, заявленных к вводу в 2007─2008 годах, ставки планируются более высокими: в "Невском Плаза" (ввод в 2008 году) — $938, в "Доме Зингера" (ввод в конце 2007-го) — $1044. Игорь Горский, управляющий партнер компании АРИН, отмечает, что офисами на Невском интересуются преимущественно иностранные, московские и амбициозные региональные компании. Так, здесь "проживают" торговое представительство генерального консульства США в Санкт-Петербурге, генеральное консульство Королевства Норвегии, представительство концерна Sony. Активно осваивают Невский проспект финансовые структуры: Русский торгово-промышленный банк, Рускобанк (бизнес-центр Alia Tempora), Балтийское финансовое агентство, Промышленно-строительный банк (бизнес-центр Plaza-3), "КИТ Финанс" ("Невский, 38").
Средоточие скандалов
По оценкам Игоря Горского, большая часть офисной недвижимости на Невском находится в частной собственности. Перевод жилых и административных зданий в категорию бизнес-центров происходил по-разному. Некоторые здания в течение многих лет выкупались по частям у собственников квартир. Например, процесс расселения здания на Невском проспекте, 114, на месте которого сейчас строится "Стокманн Невский Центр", начался в 1996 году и закончился в 2003-м. Поквартирно выкупались ныне действующие бизнес-центры "Траст" (Невский пр., 32─34), "Строгановский" (Невский пр., 19). Некоторые здания распределялись целевым назначением, скажем здание на Невском проспекте, 38. Дом на Невском, 58, был продан с торгов. Есть также примеры реализации других схем: передача в доверительное управление объекта "Невский пр., 7─9", аренда инвестором на 49 лет дома Зингера.
Почти с каждым бизнес-центром на Невском связан громкий скандал на этапе его создания. Структура "Адаманта", выкупившая дом #58, в течение года судилась с Международным банковским институтом, желая расторгнуть навязанный городом договор аренды здания учебным заведением. ЗАО "ПАН", еще в 1997 году взявшее дом Зингера в долгосрочную аренду, почти 10 лет не могло решить вопрос размещения Дома книги на время реконструкции здания. Компания Becar, выигравшая в 2006 году тендер на доверительное управление зданием на Невском, 7─9, уже около года судится с КУГИ за право управлять объектом.
Продолжение следует
"Такие процессы характерны для этапа перераспределения собственности, — комментирует Елена Афиногенова, руководитель отдела офисной недвижимости компании Praktis Consulting & Brokerage. — Можно прогнозировать, что через некоторое время начнется следующий этап: собственники станут продавать свои бизнес-центры как готовый бизнес. Естественно, эти сделки будут уже значительно менее проблемными". Впрочем, пока единственным бизнес-центром, выставленным на продажу, является "Строгановский" на Невском проспекте, 19. "Корпорация С" рассчитывает выручить за помещения площадью 1,19 тыс. кв. м √11 млн. По сведениям специалистов компании Becar, которая является эксклюзивным брокером данного объекта, предложением интересуются крупные международные компании и инвестиционные фонды. Зафиксирован также интерес со стороны российских сырьевых структур, планирующих разместить на Невском свое представительство. Директор УК "Система" Евгений Якушин полагает, что грядет приход на Невский крупных инвесторов. "Оставшиеся объекты — дворцы, федеральные памятники — предполагают огромные вложения капитала и долгий период окупаемости инвестиций, не меньше 10 лет, — поясняет он. — Примером потенциально интересного объекта может служить дворец Белосельских-Белозерских, который сейчас находится в ведении Управления делами президента РФ. Разговоры о перепрофилировании дворца ведутся уже много лет, но не нашлось достаточно заинтересованного инвестора". Другой потенциально перспективный сегмент развития рынка, считает он, — это жилые дома, находящиеся во вторых и третьих дворах на Невском.