Пробки на дорогах и переходящий круглосуточный рабочий день топ-менеджеров способствуют появлению на рынке коммерческой недвижимости объектов нового типа — жилую и офисную функции. То, что уже стало привычным в Нью-Йорке или в Москве, где, например, в башне "Федерация" в Москва-Сити прекрасно уживаются панорамные офисы с панорамными же квартирами, теперь примеряет к себе Санкт-Петербург.
Пионером офисно-жилого жанра стала скандинавская строительная компания Skanska, отреставрировавшая здание на Казанской улице, 44. Офисно-жилой комплекс "Золотая Казанская" был открыт еще в 1996 году. Общая площадь здания — 5,6 тыс. кв. м. Около 3 тыс. кв. м в нем заняли офисы класса В и еще примерно 1 тыс. кв. м — жилые апартаменты. Помещения сдавались в аренду. Арендные ставки по офисам на начало 2004 года составляли $350 за квадратный метр в год. Однако арендаторы соседствовали с всего восемь лет. В начале 2004 года деловой комплекс за $8 млн приобрела петербургская промышленно-строительная ЛСР. Новый собственник использует здание для размещения офиса своей дочерней компании — "Возрождение Санкт-Петербурга".
В том же году стартовал другой офисно-жилой проект — комплекс "Чкаловский" на Петроградской стороне. Расположенное на Зелениной улице, 10, это новое здание, сданное в эксплуатацию в 2006 году, нависает над окружающей застройкой. Зато помимо апартаментов в него удалось вместить целый офисный корпус, торговые помещения в нижних этажах, фитнес-центр и паркинг. Девелопер проекта — ООО "Стройцентр" — пошел по пути распродажи помещений: 1─3-комнатные квартиры бизнес-класса от 43 кв. м до 140 кв. м предлагались по цене от $1,5 тыс. (на третьем этаже) до $2 тыс. (восьмой этаж) за "квадрат", пентхаусы — по $2,7 . (после сдачи цена 1 кв. м в них превысила $3,2 тыс.). Офисные помещения, также выставленные на продажу, были оценены в $2,5 тыс. за квадратный метр. При общей площади здания 32 тыс. кв. м помещения коммерческого назначения занимают в нем около 5 тыс. кв. м.
Электроснабжение "Чкаловского" осуществляется от индивидуальной трансформаторной подстанции и обеспечивает мощность 160 кВт; — от котельной на крыше, работающей на природном газе, мощностью 4,0 МВт. В здании смонтированы системы приточно-вытяжной и подведен оптоволоконный кабель, обеспечивающий цифровые телекоммуникации. Возможность относительной автономности -центра в плане инженерии была достигнута тем, что офисные помещения находятся в отдельном корпусе. Но вообще-то, эксплуатация офисно-жилых микстов представляет из себя отдельную проблему. По словам генерального директора УК "Система" Якушина, трудностью эксплуатации таких комплексов является то, что у них нет единого хозяина, но они имеют единую инженерную . "Кроме того, если владельцы офисов вполне осведомлены о рыночной стоимости эксплуатационных услуг, то ТСЖ смотрит на эксплуатации сквозь призму городских тарифов", — отмечает господин Якушин. "Главная проблема, которую надо решить, приступая к офисно-жилым комплексом, — определить, как он управляется с точки зрения юридической и бухгалтерской, решить, управляется объект ТСЖ целиком или частично", — отмечает генеральный директор компании "Praktis. Управление и эксплуатация" Анна Деркач. Здесь варианты. Например, весь комплекс может обслуживаться ТСЖ, ТСЖ может взять на себя обслуживание только жилья, а офисы УК или отдать и жилые, и коммерческие помещения в прямое управление УК.
Для себя и для друзей
Помимо описанных примеров офисно-жилых комплексов в нашем городе немного. Один из них, созданный Балтийской строительной компанией (БСК) в ходе исторических зданий на площади Искусств, возле Русского музея, практически не выходил на офисный рынок. Здесь разместились самой БСК, а в жилой части находятся апартаменты, например балерины Анастасии Волочковой. Другой офисно-жилой комплекс от той же БСК, площадью более 7,9 тыс. кв. м, разместился на улице Куйбышева, на месте бывших производственно-складских помещений. Здание состоит из офисной части высотой два-три этажа и жилой — высотой пять-шесть этажей. Жилая часть будет рассчитана на 50 . Проектировщики из архитектурного бюро "ЯК" скомпоновали корпуса буквой "п". В цокольном этаже под офисами разместился гараж-на 50 автомобилей. Общая площадь квартир составит 4923 кв. м, площадь офисов — 2994 кв. м. Таким образом, соотношение жилой и функций составляет пять к трем.
Как пример использования офисной встройки самими девелоперами можно привести корпорацию Петербургская недвижимость", которая разместила один из своих офисов в построенном ею элитном жилом комплексе "Олимп" на углу улицы и Ленинского проспекта. Площадь помещений офиса составляет 423 кв. м. Общая площадь всех встроенных помещений на и втором этажах равняется 4,5 тыс. кв. м. Под малоэтажным корпусом элитного жилого комплекса находится подземный паркинг на 98 . Общая площадь комплекса "Олимп" — 26,7 тыс. кв. м. Общая площадь квартир — 17,6 тыс. кв. м.
"Опыт размещения офиса в жилом 'Олимп' можно назвать позитивным, — отмечает генеральный директор АН "Петербургская недвижимость" Сергей Дроздов. — Входы в , где расположены квартиры, и в офис разведены, поэтому людские потоки практически не пересекаются. Места для машин хватает. со стороны жильцов никогда не было. Наоборот, многие из них впоследствии стали клиентами агентства. На самом деле те, кто покупает квартиры в строящемся доме, тем более расположенном на оживленной магистрали, прекрасно осведомлены, что нижние этажи будут отданы под коммерческую недвижимость. И офис — это один из лучших вариантов использования коммерческих площадей с точки зрения покоя жильцов".
"Сами по себе офисная и жилая функции не дают синергии, — считает Илья Еременко, генеральный директор компании Praktis CB. — , порождают ряд проблем: разграничение зон общего пользования, в том числе прилегающей территории, повышенная потребность в местах и дополнительные нагрузки на инженерию. Однако там, где высотный регламент позволяет, девелопер может достичь более использования участка за счет горизонтального зонирования здания: жилье в местах с хорошим панорамным обзором при высоты повышается в цене, тогда как для офисов вполне пригодна нижняя часть здания". С господином Еременко согласен совета директоров девелоперской компании "Пантикапей" Дмитрий Яковенко, который сам каждое утро спускается к себе на на лифте. "Квартира и офис в одном доме — это верх удобства", — считает он.
Архитекторы мыслят квартально
Однако от отдельных зданий рынок Санкт-Петербурга уже шагнул к целым кварталам, сочетающим офисную функцию с жилой. "И престижное жилье, и офисы высокого класса стремятся к историческому центру, и девелоперы, получив редкую возможность квартальной застройки здесь, не хотят жертвовать ни тем ни другим", — отмечает Игорь Горский, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). Сейчас вовсю идут строительные работы в "Парадном квартале", ограниченном Парадной улицей, Виленским переулком и улицей Радищева. Здесь, в сердце старого Петербурга, СК "Возрождение Санкт-Петербурга" строит "город в городе", с жилыми зданиями, деловыми и торговыми центрами, новыми улицами и площадями. В застройке квартала планируется 18 корпусов, шесть из которых — отдельно стоящие офисные особняки класса А+. Офисные здания будут как бы ограждать по периметру жилую зону, защищая ее от суеты и шума города.
Пока в "Парадном квартале" забивают сваи, другие девелоперы осваивают менее элитные, но потенциально интересные уголки города. В этом им помогают светила мировой архитектуры. Так, знаменитый каталонский архитектор-постмодернист Риккардо Бофилл представил в марте 2007 года Градсовету Петербурга проект офисно-жилого комплекса неподалеку от Смольного. На участке 12 тыс. кв. м между улицами Новгородской и Красных текстильщиков, отделенном от Невы краснокирпичными строениями бывшей мануфактуры барона Штиглица, испанский архитектор по заказу компании RBI предлагает построить объект высотой 42 м в стиле модернизированной классики. RBI получила согласие Градостроительного совета на строительство комплекса общей площадью более 50 тыс. кв. м с подземным паркингом на 350 автомобилей.
В районе Коломны, где уже строится вторая сцена Мариинки по проекту Доминика Перро, а Норман Фостер осваивает остров Новая Голландия, шведская компания Ruric AB получила участок под застройку на набережной Мойки, неподалеку от Новой Голландии. Здесь будет построен многофункциональный комплекс стоимостью $250 млн. В результате архитектурного конкурса победил проект Эрика ван Эгераата. Сейчас на Мойке, 96, расположены корпуса Военно-транспортного университета железнодорожных войск (ВТУ ЖДВ) площадью около 45 тыс. кв. м. Военные готовы освободить недвижимость в престижном месте. Но для этого победитель конкурса должен построить им казарму, учебный корпус и несколько жилых домов общей площадью не меньше 37 тыс. кв. м в Петродворце, где расположен военный городок ВТУ ЖДВ. На освободившейся территории планируется построить многофункциональный комплекс площадью 80 тыс. кв. м, который будет включать жилые, офисные и торговые помещения, а также концертный зал и аквапарк. Строительство на Мойке продлится до 2011 года. По словам Леонида Рысева, генерального директора компании "Rysev Realty. Элитные квартиры", со временем вокруг Мойки сложится фешенебельный квартал. "Этот район будет населять богема, люди искусства и шоу-бизнеса, — жить рядом с Маринкой и Новой Голландией в этом кругу престижно", — резюмирует господин Рысев.
В другом уголке города холдинг "Кловер групп" (бывшая компания "РГС-недвижимость") планирует инвестировать $500 млн в строительство нового многофункционального центра Clover Plaza. Комплекс расположится около Ушаковской набережной, на острове в месте впадения Черной речки в Большую Невку. Площадь земельного участка составляет 7,8 га. Общая площадь застройки — 315 тыс. кв. м. На территории комплекса разместится бизнес-центр класса А площадью 72 тыс. кв. м, торговый центр площадью 30 тыс. кв. м и жилой комплекс площадью 90 тыс. кв. м. Кроме того, проектом строительства Clover Plaza предусмотрен четырехзвездный отель на 150 номеров под управлением Intercontinental Hotels Group. Так что на одном острове временные жильцы будут соседствовать с постоянными, а трудящиеся офисные работники с отдыхающими туристами. То же самое, по всей видимости, будет происходить и на территории квартала "Морской фасад", который одноименная управляющая компания возводит на намывной территории на Васильевском острове. Здесь центром притяжения деловой активности должен стать новый пассажирский морской терминал, вокруг которого разместятся офисные и жилые здания.
Сергей Федоров