КОТТЕДЖИ. После выборов покупатели и строители коттеджей пытаются наверстать упущенное. Построить новый коттедж сегодня дешевле, чем купить старый
ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА. Хороший дом обойдется всего в $100 000, если построить его самому
ЭЛИТНЫЕ ПОСЕЛКИ. Выгоднее и безопаснее сегодня иметь коттедж в поселке. Владельцем одного из коттеджей в элитном поселке производства "Мост-Девелопмент" стал президент группы "Мост" Владимир Гусинский
Владельцы престижного дорогого жилья в этом году пережили очень чувствительную нервную встряску. В отличие от рынка типовых квартир, на котором ничего экстраординарного не произошло (обычный рост цен на 2-3% в месяц), рынок дорогого жилья, несмотря на жаркое лето, заморозило. Дело в том, что обычно разгар строительного сезона в Подмосковье выпадает на весну. А весну нынешнего года продавцы и покупатели дорогих квартир и строители коттеджных поселков провели в тревожном ожидании президентских выборов.
Покупатели коттеджей не хотели финансировать строительство своих домов по очевидной причине: при коммунистах у владельцев вилл могли возникнуть более чем серьезные проблемы. Застройщики, в свою очередь, тоже были вынуждены вывести из оборота огромные средства. Дело в том, что коттеджное строительство часто ведется на "черные" валютные кредиты, а кредиторы, естественно, опасались оказаться после 16 июня с ворохом безнадежных долговых расписок.
Зато после выборов объемы операций в этом секторе рынка недвижимости возросли в несколько раз. Особенно динамично развивалось строительство коттеджей: и покупатели, и строители наверстывали упущенные весной темпы.
Коттеджи: почем останки новорусской цивилизации
В ближнем Подмосковье в последние годы предлагается к продаже очень много недостроенных зданий. Тут и там по обочинам подмосковных шоссе, в так называемой "зоне отчуждения", встречаются замки с табличками "for sale", кое-где прикрывающими незастекленные окна. Но желающих приобрести такую, с позволения сказать, недвижимость практически нет.
Главная причина неликвидности коттеджей — их неадекватно высокая цена. Как правило, эти виллы закладывались еще в золотую эпоху коттеджного строительства, когда подмосковная недвижимость легко находила покупателей при ценах выше $3500 за м кв. Но не успели их достроить, как произошло перенасыщение рынка, которое привело к резкому падению цен. Сметная стоимость строительства этих коттеджей была громадной, и теперь, разумеется, владельцы недостроя пытаются компенсировать убытки. Но продать недостроенный дом за миллион долларов, учитывая, что на его достройку и отделку нужно потратить еще не менее полумиллиона, конечно, нереально.
Недострой в большинстве случаев отпугивает возможного покупателя уже своим внешним видом. Почему в начале десятилетия сформировалась совершенно иррациональная тяга к красному кирпичу, понять невозможно. А в результате 90% недостроенных вилл имеют красно-белый оттенок. Известковые потеки на стенах свидетельствуют о том, насколько тщательно их владельцы позаботились о выборе марок кирпича и соблюдении технологии строительства.
Многие коттеджи невозможно продать по другой причине. Даже если они полностью построены и отделаны, они лишены элементарных коммуникаций. Как ни странно, только через несколько лет после начала коттеджного бума застройщики осознали, что строительство дома надо начинать не с закладки фундамента и возведения коробки, а с подготовки участка, подведения воды, электричества, строительства подъездной дороги. Кстати, стоимость подготовки участка составляет около половины стоимости коттеджа (а в случае отдельно стоящего дома и значительно больше).
Есть и еще один момент, который снижает привлекательность коттеджей на вторичном рынке. Многие из них очень дороги в эксплуатации. Часто случается, что нынешним хозяевам они оказываются просто не по карману. И тогда они пытаются их продать за ту же цену, за которую купили или построили. Понятно, что сегодня дома по ценам 1993 года никому не нужны.
Загородные дома: спартанский уют во враждебном окружении
Дешевле всего сейчас обходятся дома в дачно-строительных кооперативах Подмосковья. О недострое здесь по большей части речь не идет: такие дома возводятся, как правило, собственными руками, и владелец обязательно доведет дело до конца, даже если ему понадобится на это несколько лет. Между прочим, при определенной изобретательности можно обзавестись вполне приемлемым загородным домом, используя именно вторичный рынок участков в дачно-строительных кооперативах. Но придется поработать застройщиком.
В пределах 30 км от Москвы 1 сотка земли в ДСК стоит обычно не дороже $600, причем уже с водопроводом и электричеством. То есть 24 сотки (квадрат из четырех типовых участков) обойдутся в $14 400. А 100-метровый бревенчатый дом, собранный из финского готового комплекта, потянет еще на $60-70 тысяч. В эту цену заложена стоимость отделки, кухонного оборудования и сантехники. В итоге загородный дом, вполне пригодный для жилья и заметно более комфортный, чем городская квартира, обойдется не более чем в $100 тысяч.
Но за дешевизну придется расплачиваться очевидными неудобствами. Охрану владельцу такого дома придется нанимать самостоятельно. За забором его земельного владения будут обитать довольно враждебно настроенные соседи. А кроме того, он не сможет рассчитывать на канализацию и телефон. Придется обходиться тем спартанским набором даров цивилизации, которым пользуются дикие шведы и финны: биотуалетом и сотовым телефоном.
Элитные поселки: посторонним вход воспрещен
Дорогой сектор загородного строительства — поселки с большими кирпичными домами и широким набором услуг. Они рассчитаны на людей, которые хотят жить в абсолютно комфортном и совершенно безопасном мире и готовы платить за это соответствующие суммы. Застройщики таких поселков должны обладать очень значительным собственным капиталом. Поэтому в большинстве случаев их строят фирмы, входящие в состав финансово-промышленных групп.
Риэлтерская компания "Альфа-Эстейт", входящая в финансово-промышленную группу "Альфа", возводит в микрорайоне Митино коттеджный поселок Рождествено из 57 домов. Он относится к типу "таунхаус" — блокированные стена к стене постройки. Двухэтажные кирпичные дома оснащены автономным теплогенератором, камином, сауной.
Внутримосковское расположение делает Рождествено одним из самых удачных коттеджных проектов. С другой стороны, из-за блокированной застройки его следует отнести к промежуточному типу: нечто среднее между коттеджным поселком как таковым и просто сверхэлитным городским микрорайоном, обнесенным стеной и имеющим собственную полицию. Цена домов, составляющая чуть меньше $2000 за м кв., делает поселок весьма привлекательным: столько же стоит просто очень хорошо отделанная квартира в центре города.
Поселок Суханово, расположенный на Варшавском шоссе в 7 километрах от Москвы, спроектирован по иному принципу. Его строители сочли, что в элитном поселке элитным должен быть прежде всего размер дома, и строят только очень большие — не меньше 370 м кв. — виллы (самые большие дома имеют площадь до 830 м кв.). По цене жилплощади Суханово несколько выигрывает у Рождествена: она составляет здесь от $1500 до $1900 за м кв. То есть за те же деньги в Суханово можно получить кирпичный особняк (заметим, с нормальным придомовым участком) на 20% больше, чем в Рождествено, и к тому же с двумя гаражами, а не с одним. Но, с другой стороны, это уже не Москва, а Подмосковье, хотя и очень близкое.
Суханово рассчитано на 50 домов, из которых 15 уже заселены; еще 15 достраиваются сейчас под конкретных заказчиков. Надо сказать, что близость стройки — беда практически всех коттеджных поселков. Застройщики отлично понимают, что жителям готовых домов не очень приятно каждый день созерцать тракторы, подъемные краны и строительных рабочих. Поэтому они стараются строить поселки очередями — так, чтобы готовые дома располагались поближе к въезду, а строительство шло на задворках уже сданных домов, минимизируя неудобства для жильцов.
От большинства поселков Суханово выгодно отличает уже построенное и функционирующее кафе-бар. Ресторанчик или кафе закладывается в план строительства любого коттеджного поселка, но, как правило, у строителей руки до него доходят не скоро. А представьте себе жизнь в поселке, из которого до ближайшего ресторана, клуба или хотя бы бара нужно пропилить с десяток километров, да еще и возвращаться обратно за рулем!
В Суханово вся "инфраструктура удобств" была заложена с самого начала. Кроме кафе, в поселке есть супермаркет, техцентр для автомобилей и, что совершенно уникально, собственная бензоколонка. Таким образом, главный упор в борьбе за привлечение покупателей компания "Ладэкс" (застройщик поселка) сделала именно на готовую инфраструктуру. В плане поселка есть и бассейн, но пока он не достроен.
Единственная проблема, с которой столкнутся покупатели домов в Суханово (как, впрочем, и в большинстве кирпичных поселков), — срок строительства дома. Постройка и отделка занимают год. Правда, в течение этого периода покупатель может вносить деньги частями.
Одним из наиболее масштабных проектов сегодня является коттеджный комплекс "Птица" в поселке Чигасово (27 км по Рублево-Успенскому шоссе). Заказчиком выступила компания "Мост-Девелопмент", входящая в группу "Мост". Этот поселок состоит из 69 коттеджей площадью от 300 до 600 м кв. Каждый дом имеет 3 или 4 этажа, включая цокольный.
Разумеется, дома в "Птице" имеют гараж (с автоматически открывающимися воротами, что в последнее время прочно входит в моду), но почему-то в большинстве случаев — только на одну машину, хотя в коттеджах подобного класса уже давно принято строить на две. В каждом коттедже есть три-четыре спальни, что является мировой нормой.
К очевидному недостатку поселка следует отнести его очень большую удаленность от Москвы: по Рублевке он один из самых дальних. Впрочем, "Мост-Девелопмент" нашла хороший выход: было построено частное шоссе, соединившее поселок с Минским шоссе — скоростным и загруженным значительно меньше, чем Рублево-Успенское. В результате поездка от центра города до "Птицы" занимает порядка 30-40 минут — столько же, сколько нужно, чтобы добраться по Рублевскому шоссе до престижной Жуковки.
Под каждый коттедж в "Птице" отвели от 14 до 22 соток земли, где (что бывает нечасто) были разбиты настоящие английские газоны. Спортивный комплекс на территории поселка включает в себя два теннисных корта, бассейн и поле для гольфа. Эти объекты находятся сейчас в стадии возведения. Планы застройщика обширны: в достраиваемом сейчас административном корпусе, кроме многочисленных магазинов, ресторанов, баров и бильярдной, должен разместиться даже мини-пивзавод.
Но уж за что действительно могут совершенно не беспокоиться жители "Птицы", так это за собственную безопасность. Корреспонденту и фотографу Ъ потребовалось не менее получаса (ушедших, помимо прочего, и на интенсивные телефонные переговоры с Москвой), чтобы просто пересечь КПП, даже несмотря на предварительную договоренность о встрече. Никто посторонний войти в поселок в принципе не может: на КПП под стеклом лежит инструкция службы охраны группы "Мост", в соответствии с которой осмотреть поселок можно только с разрешения "первых лиц 'Мост-банка' или группы 'Мост'".
В процессе съемок перед фотографом периодически вырастали из-под земли сотрудники охраны и вежливо осведомлялись, кто это он такой и что снимает. После чего напоминали, что все снимать нельзя. В сектор, где находится дом Владимира Гусинского, так и не пустили.
Помимо службы безопасности "Моста", охрану поселка обеспечивают инспектора с собаками (собачий питомник расположен здесь же).
Надо сказать, что дома в "Птице", как и в других элитных поселках, обошлись их владельцам недешево. Стоимость 1 м кв. здесь составляет от $2900 до $3400. Застройщик, впрочем, и сам признает, что этот поселок — один из самых дорогих в московском регионе, а значит, и в России. Позиция компании "Мост-Девелопмент" проста: поселок не просто элитный, а суперэлитный. Ну как может стоить дешево поселок, в котором живет президент Мост-банка? Похоже, что Владимиру Гусинскому пришлось выбирать место жительства из соображений рекламы собственного поселка.
"Птица", даже несмотря на высокую цену, привлекательна тем, что в отличие от большинства других поселков, здесь можно просто купить дом. Готовый. С отделкой. Именно тут и проявляются преимущества застройщика, входящего в крупную финансово-промышленную группу: он в состоянии сначала построить дома, а потом уже приглашать покупателей со словами: "этот дом завтра может стать вашим".
Кстати, приобретением коттеджа в элитном поселке траты покупателя не заканчиваются. Охрана и коммунальные услуги стоят, конечно, не так дорого, как в доме, стоящем посреди чистого поля, но все же весьма и весьма ощутимо. В Суханово сейчас жильцы платят $1000 в месяц, при этом сотрудники компании обещают, что, когда строительство поселка будет завершено, коммунальные платежи достигнут $500. В "Птице" же, по неофициальным данным, эта сумма составляет до $3000 ежемесячно. И если у вас не хватает денег на покупку или строительство коттеджа за миллион долларов, вы можете просто снять коттедж в Жуковке или Николиной Горе. За те же три тысячи долларов в месяц.
КИРИЛЛ ГОРСКИЙ