Провала не будет?
«Упаднические» настроения вокруг жилой недвижимости грозят перерасти в неконтролируемый ажиотаж. Если летом на рынке жилья было «бери- не хочу», то сейчас активно начинает муссироваться угроза предстоящего дефицита. Мы выясняли, каковы же в действительности перспективы нового строительства и нехватки нового жилья.
Без лишних эмоций И спад, и излишний ажиотаж для развития строительного рынка — одинаково не очень хорошо. Заметный «перепад давления» грозит обернуться бурей в стакане, когда после периода отложенного спроса покупатели одновременно решат, что вскоре жилья в продаже станет заметно меньше и бросятся «хватать, пока не убежало». В ответ на это застройщики радостно потрут ладошки и, следуя экономической целесообразности, поднимут цены — и не по минимуму, чтобы компенсировать предшествующее падение цен, инфляцию и проценты по кредитам, а на столько, сколько готов платить покупатель, попавший под влияние возникшего ажиотажа. А значит, через некоторое время после скачка последует корректировка цен. «В последние месяцы ощутимо растет интерес к недвижимости. В бизнес-плане „Солнечного города“ заложен рост цен на уровне 10–12% в год, на него мы рассчитывали, создавая проект. В случае возникновения ажиотажа на какое-то время рост цен может быть выше этого уровня, но затем последует понижение. А с учетом и так непростого года, любая отрицательная динамика — не самый благоприятный вариант для рынка недвижимости», — отмечает генеральный директор «Солнечного города» Павел Кострикин.
Прелести «падения» рынка мы можем наблюдать сейчас. Цены не рухнули значительно, по крайней мере, в Татарстане, и вопреки ожиданиям некоторой части населения жилье после этого не стало доступным всем и каждому. Но, невзирая на обманчивые прогнозы, ниже себестоимости упасть они не могли — и не упали. Зато встал ряд перспективных строек, и причина во многом не только в сокращении кредитных линий, но и в отсутствии дохода с продаж — потенциальные потребители ждали спада.
Кто и что? Несмотря на это, новое строительство коммерческого жилья не встало окончательно. По данным заместителя министра строительства, архитектуры и ЖКХ Андрея Ясько, в 2009 году было начато 25 новых коммерческих жилых объектов. А предстоящий год для застройщиков должен стать не таким сложным: компании, которые остались на плаву сейчас, будут строить и дальше. «Сейчас можно сказать, что продолжится строительство на крупных строительных площадках города, таких как „Седьмое небо“ (ХХI век), „Солнечная долина“ (Кулонстрой) и „Солнечный город“, — говорит первый заместитель начальника Управления архитектуры и градостроительства Исполкома Казани Ренат Мустафин. — Данные по остальным застройщикам будут известны к середине января». Но при этом строительные работы скорее всего начнутся не раньше середины второго квартала: большинство застройщиков вводит намеченные на конец этого года дома с некоторым смещением графика, после сдачи некоторое время обычно уходит на доведение «до ума» новых домов и прилегающей территории, так что с полной отдачей «войти» на новострой компании смогут не раньше марта-апреля.
Сейчас строительные компании определяют, какая стратегия на строительном рынке будет для них наиболее выигрышной. ЗАО «Баско», например, планирует возвести два дома в сегменте жилья высокой степени комфортности на улицах Горького и Каюма Насыри. К этому же сегменту относятся и два дома по улице Волкова, которые в конце года начала компания «Унистрой». «Тандем Д», наоборот, сосредоточен на продолжении масштабной застройки экономкласса — в «Экопарке „Дубрава“. На уровень 59% готовности вышла одна новостройка, две другие стройки заложены недавно. Ипотечное агентство РТ предполагает на следующий год сконцентрироваться на загородной недвижимости, в частности, будут подведены коммуникации и организована работа сервисных служб по управлению и охране территории коттеджного поселка «Пятидворье» в Верхнеуслонском районе РТ. В том числе предполагается продавать участки и без подряда. Кроме того, будет строится четвертая очередь «Загородного клуба» — семейного жилого клуба, состоящего из таун- и квадрохаусов на территории в непосредственной близости от возводящихся сейчас школы и детсада. «Скорее всего, мы будем начинать новое строительство. Пока компания определяет, какой объект будет наиболее перспективным и за счет чего можно снизить расходы», — рассказывает Лилия Лысенко, заместитель директора по связям с общественностью компании «Фон». По ее словам, в «разработке» у застройщика такие объекты, как дом по ул. Ульянова, комплексы «Синяя птица» и «Белая бабочка», есть так же проекты двух «свечек» экономкласса в микрорайоне Квартал.
«Новое строительство будут начинать, прежде всего, застройщики, которые планируют на перспективу и не хотят к моменту реализации отложенного спроса оказаться без товара. Выход из кризиса осуществляется за счет конкретных сделок, и строительство будет разворачиваться постепенно, прежде всего за счет тех, кто сумел остаться на плаву в финансовом плане», — говорит Павел Кострикин.
«Кредиты застройщикам пока достаточно дороги: под 20–25% их не возьмешь. На приток средств от дольщиков строителям также рассчитывать не приходится — квартиры сейчас предпочитают покупать на стадии завершения дома: кредит доверия к застройщикам был подорван по ряду причин. Поэтому компании, у которых есть резервы, строят на свои. Мы, в частности, завершили некоторое время назад один дом, сейчас возводим второй», — говорит исполнительный директор ООО «Аркада» Дамир Бикбов. В результате получается, что в таких условиях могут продолжать строить, как правило, либо крупные застройщики, либо небольшие фирмы, которые продают жилье благодаря хорошей репутации в кругу своих потенциальных покупателей. Земельные участки на территории города, которыми располагают сейчас многие застройщики, будут ждать лучших времен. Осваивать начнут только самые перспективные: на все — не хватает денег.
Две стороны Кредиты — один из столпов развития строительного рынка. И реалии года уходящего показывают: несмотря на разговоры о переизбытке денежной массы у банков, для застройщиков эти ресурсы пока не доступны.
Впрочем, можно надеяться, что в следующем году кредиты могут стать «ближе». «За последнее время ко мне обращались представители, наверное, всех банков, с которыми были какие-то отношения, с предложениями по кредитованию. Правда, пока кредиты достаточно дороги, но снижение Центробанком учетной ставки дает сигнал для всей системы. В России всегда медленно запрягают, да быстро ездят. Сейчас, по моим ощущениям, уже запрягли», — подчеркивает Павел Кострикин. Меры поддержки обещает и правительство РФ. «Внешэкономбанком РФ Агентству ипотечного жилищного кредитования предполагается представить до 250 млрд рублей, которые отдельным соглашением под приемлемые проценты (12–13 годовых) будут направлены в региональные коммерческие банки под целевое кредитование застройщиков жилья», — отмечает Андрей Ясько. Для удобства строителей и стимуляции ипотечного кредитования возврат кредитов, на который отводится до 1,5 лет после ввода жилого дома в эксплуатацию, может осуществляться денежными средствами и ипотечными закладными. По мнению властей, механизм выглядит довольно реалистичным, и с помощью него они надеются оживить коммерческое строительство в 2010 году.
Но, к сожалению, в масштабах всего строительного комплекса это капля в море, а дешевых кредитных ресурсов, которые привлекались на российский рынок из зарубежных банков, сейчас нет. Российские банки, несмотря на наличие средств, продолжают финансирование уже возводящихся с их участием объектов — это выгоднее, чем «заморозить» деньги вместе со стройкой. «Банки все еще рассматривают строительный бизнес как наиболее рисковый на сегодняшний день, и интереса для инвестирования он не вызывает. Соответственно предлагаются пониженные залоговые коэффициенты и повышенные кредитные ставки, которые делают кредиты не привлекательными», — отмечает финансовый директор «Интехбанка» Альмир Хазиев. Возможно, постепенно кредитные средства и станут более доступны для строителей, но, пока банки «раскачаются», пройдет не менее полугода, а значит, и по этому параметру активное строительство жилья начнется не раньше второй половины 2010 года. Поэтому до конца 2011 года на рынке будут ощущаться последствия простоя и как следствие — некоторый дефицит жилья возможен. Это не причина для нездорового ажиотажа, но повод — внимательно изучать новые предложения на рынке первичной недвижимости.