Чтобы собрать налоги с частных лиц и частного бизнеса, правительство зовет на государственную службу оценщиков. А вот для того чтобы выплатить гарантированные пенсии, обращается к негосударственным фондам
Лучше переоценить, чем недооценить
На прошлой неделе Государственная дума наконец-то приняла в третьем чтении закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". "Наконец-то" сказано неспроста: история прохождения этого законопроекта через нижнюю палату парламента настолько запутанна, что заслуживает отдельного рассмотрения.
Весной прошлого года известный весьма одиозными законотворческими инициативами депутат от ЛДПР Владимир Лисичкин подготовил и внес на рассмотрение Думы проект закона "Об оценочной деятельности в РФ". Документ предусматривал создание для регулирования оценочной деятельности единой вертикальной структуры. Однако довольно скоро выяснилось, что Лисичкин просто решил создать "под себя" новое ведомство. По крайней мере, примерно в то же время он попытался стать сопредседателем организованного им же Федерального фонда оценки, в который, к изумлению оценщиков, предполагалось их объединить в обязательном порядке. Однако это не удалось.
Против жесткого госрегулирования оценочной деятельности выступило уже существовавшее в то время профессиональное объединение оценщиков — "Российское общество оценщиков". Оно подготовило альтернативный законопроект, который внес в Думу депутат Георгий Задонский. Согласно этому документу, контролировать деятельность оценщиков должны были их профессиональные организации.
Если обратиться к мировому опыту, то он достаточно разнообразен. Например, в США контроль деятельности оценщиков осуществляется именно через систему профессиональных объединений. В Великобритании все оценщики являются членами Королевского общества оценщиков. В Германии обязательного лицензирования нет вообще — там оценщики аккредитованы при торговых палатах.
Естественно, как только в Думе оказалось два проекта одного закона, оба были отправлены в комитет по собственности на согласование. А поскольку тогда аграрии и коммунисты вообще заблокировали принятие законов, связанных с реализацией права частной собственности на землю, согласование это, мягко говоря, затянулось. Продолжить работу над законопроектом пришлось уже новому составу Думы.
Неизвестно, насколько легко дался депутатам процесс согласования, но результат налицо: под принятым законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стоят подписи 7 членов комитета по собственности от разных думских фракций. Это свидетельствует о том, что документ был тщательно проработан, и, возможно, ни у Совета федерации, ни у президента принципиальных претензий к тексту закона не возникнет.
Законопроект состоит из 6 глав и 26 статей и, как в нем записано, "регулирует отношения, складывающиеся в связи с осуществлением оценочной деятельности лицами, признаваемыми оценщиками, на условиях и в порядке, которые установлены настоящим законом".
Весьма примечательно, что в законе дано определение понятия "рыночная стоимость объекта оценки". Судя по всему, разработчикам пришлось изрядно потрудиться, чтобы сформулировать, что же это такое: "наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".
Случаи, в которых проведение оценки является обязательным, перечислены в статье 8 закона. Поскольку это поможет составить представление о масштабности сферы действия документа, назовем наиболее важные из них.
Итак, оценка обязательна при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду государственного имущества, при определении стоимости приватизируемого имущества, при проведении залоговых операций, при оценке имущества в целях контроля за правильностью проведения оценки налогооблагаемой базы, при контроле за правильностью уплаты налогов, при ипотечном кредитовании юридических и физических лиц, при продаже имущества, при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств, при конвертации акций, при слиянии и разделении акционерных обществ, при национализации имущества и даже при составлении брачных контрактов.
Словом, оценке подлежит все.
Особого внимания по понятным причинам заслуживает статья о независимости оценщика. Здесь прямо говорится, что оценщик не может быть "учредителем, собственником, акционером или должностным лицом, либо заказчиком юридического лица, или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоять с указанными лицами в близком родстве или свойстве".
Проведение оценки не допускается также в том случае, если "в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные права или обязательственные права вне договора", или, проще говоря, если оценщик и юридическое лицо состоят в отношениях учредителя, собственника, акционера, кредитора или страховщика. Уточняется, что гонорар оценщика не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Регулирование оценочной деятельности, согласно закону, осуществляют специальный уполномоченный правительством орган, органы лицензирования и саморегулируемые организации оценщиков. Государство определяет, кто будет проводить лицензирование, и устанавливает его порядок, а также проводит согласование стандартов оценки. Саморегулируемые организации разрабатывают стандарты оценки и осуществляют сертификацию оценочных услуг и деятельности оценщиков. Для получения лицензии необходимы государственная регистрация, наличие образовательного аттестата или не менее двух работников в штате, обладающих сертификатами оценщика (если речь идет о юридическом лице), страховой полис и квитанции об уплате сбора.
Таким образом, по вопросу регулирования оценочной деятельности определенный компромисс был найден — в законе предусмотрено и государственное регулирование, и саморегулирование самих оценщиков. Теперь слово за депутатами верхней палаты парламента, а потом за президентом.
Отметим, что сходная ситуация имела место при разработке закона "О рынке ценных бумаг". Тогда и представители заинтересованных государственных органов, и саморегулируемые организации тоже весьма активно отстаивали свои интересы, и закон сначала даже был отклонен президентом. Поэтому не исключено, что баталии еще впереди.
Спасение пенсионеров — дело рук самих пенсионеров
9 октября Государственная дума приняла в первом чтении разрабатывающийся уже почти два года законопроект "О негосударственных пенсионных фондах".
Авторы законопроекта совершенно справедливо сочли, что президентского указа, которым регулируется сейчас деятельность негосударственных пенсионных фондов, недостаточно. Исключительная важность развития системы негосударственных фондов объясняется тем, что оно позволяет решить сразу две проблемы. С одной стороны, дает гражданам возможность самим обеспечить себе более эффективное пенсионное обеспечение. С другой — избавляет от этой заботы государство и высвобождает таким образом средства на развитие экономики.
По данным инспекции по негосударственным пенсионным фондам (НПФ), сегодня заявили себя как негосударственные пенсионные фонды около 950 организаций. Из них зарегистрированы в качестве НПФ 418 фондов, лицензии выданы 118 фондам. В сравнении с 1994 годом данные о финансовой деятельности НПФ выглядят оптимистично. Сумма пенсионных выплат в 1994 году составила около 3 млрд рублей, в 1995 году — уже 36 млрд рублей. Количество участников НПФ, получивших пенсии, за этот же период выросло с 8,5 тысяч до 76 тысяч. Совокупный уставный фонд увеличился с 25,9 млрд до 69 млрд рублей, активы — с 600 млрд рублей до 1,7 трлн рублей. По данным на конец 1995 года, фактическая доходность вложений в фонды колеблется в пределах от 50 до 200%. Однако более чем у половины НПФ она не превышает 128%.
Принятый законопроект — плод коллективного творчества представителей разных думских фракций. Под ним подписались 9 депутатов, представляющих комитеты по собственности, по труду и по экономической политике.
Негосударственный пенсионный фонд законопроект определяет как "специализированную некоммерческую организацию социального обеспечения, исключительной уставной деятельностью которой является дополнительное добровольное пенсионное обеспечение Участников Фонда... осуществляющую аккумулирование пенсионных взносов, их инвестирование, учет пенсионных обязательств и выплату дополнительных пенсий Участникам Фонда". Фонд должен пройти государственную регистрацию и иметь лицензию на осуществление своей деятельности. Учредителями фондов могут быть как юридические, так и физические лица.
Какие финансовые операции смогут осуществлять пенсионные фонды, пока неизвестно. Согласно главе V — "Гарантии выполнения Фондами обязательств по негосударственному пенсионному обеспечению", — "для обеспечения гарантии платежеспособности и финансовой устойчивости Фонды обязаны соблюдать экономические нормативы надежности и платежеспособности и Правила инвестирования активов негосударственных пенсионных фондов, утверждаемые Правительством Российской Федерации". В законопроекте, однако, оговорен размер уставного капитала фонда — не менее 15 000 минимальных зарплат.
В этой же главе установлено, что фонд должен сформировать свои резервы покрытия обязательств по каждому виду пенсионных рисков, причем количество резервов и их структура, как ни странно, "определяются фондом самостоятельно в размерах, гарантирующих выполнение Фондом своих обязательств перед участниками". Сказано лишь, что на покрытие расходов по обеспечению деятельности фонда может быть направлено не более 10% инвестиционного дохода. Кроме того, фонд должен создать "собственный (общий) резерв", средства которого используются на инвестирование для увеличения резерва фонда, а также на покрытие его обязательств.
Как дальше сложится судьба законопроекта, пока сказать трудно. Известно только, что у Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг существует свое представление о пенсионном законодательстве, и ее глава Дмитрий Васильев в июле этого года представил на рассмотрение правительства свой законопроект "О негосударственном пенсионном обеспечении". Резкие возражения вызвал этот документ у Министерства социальной защиты: там считают, что законопроект комиссии по рынку ценных бумаг развалит уже сложившуюся систему негосударственного пенсионного обеспечения. Словом, вполне возможно, что, пока дело дойдет до второго чтения, законопроект существенно изменится.
И юридическому лицу найдется место в муниципальной квартире
На прошлой неделе московское правительство в целом одобрило проект постановления "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений государственной и муниципальной собственности г. Москвы". Примерно через месяц, после доработки в комитете муниципального жилья, его подпишет Юрий Лужков, и оно вступит в силу. Тем не менее рассказать о нем можно уже сейчас: в Москве не бывает обычных для федерального правительства проблем с выходом постановлений. Если московские власти чего-то действительно захотят, они это быстро делают без оглядки на кого бы то ни было.
А захотела мэрия сделать очень простую вещь: сдавать жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности (то есть, попросту говоря, все неприватизированные квартиры) в аренду юридическим лицам.
Вообще говоря, это настоящая революция. Раньше московские власти (во всяком случае, на словах) относились к передаче в аренду муниципальных жилых квартир коммерческим фирмам подчеркнуто отрицательно. Мол, нежилые помещения — это пожалуйста, а вот квартиры — только для горожан, а не для фирм. Что же изменилось? Неужели мэрия не знает, куда девать жилье?
Хорошо бы, но, к сожалению, такое предположение далеко от истины. Претендентов на государственные и муниципальные квартиры по-прежнему толпы, а денег на строительство, содержание и ремонт жилья у мэрии катастрофически не хватает. Именно поэтому приходится поступаться принципами и временно пускать в квартиры в качестве арендаторов коммерческие фирмы.
В соответствии с проектом постановления, с 1 января 1997 года предлагается следующая схема аренды жилых помещений. Арендодателем выступает собственник помещения — "на территории г. Москвы полномочия собственника муниципального и государственного жилищного фонда осуществляет правительство Москвы". Заключать арендные договоры от лица правительства будут специально уполномоченные им органы, носящие странное название "Дирекции единого заказчика" (впрочем, для арендатора название значения не имеет). Арендатором же может быть "любое юридическое лицо, зарегистрированное в г. Москве". Подчеркиваем, любое.
Что можно взять в аренду? "Предметом договора аренды жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры или комнаты, благоустроенное применительно к условиям г. Москвы и отвечающее санитарным и техническим нормам. В аренду может быть передан целиком дом либо его часть".
Что касается сроков, то договор аренды, согласно постановлению, может быть заключен не более чем на 5 лет. Однако затем можно оформить новый договор, причем арендатор имеет на это преимущественное по сравнению с другими претендентами право. В постановлении зафиксировано, что если московские власти откажут ему в продлении аренды, а сами в течение года заключат договор с новым арендатором, то он имеет право обратиться в суд.
Сколько будет стоить аренда, пока не знают даже в самом комитете муниципального жилья. Хотя, конечно, там хотят получить от аренды как можно больше (в 16-20 раз больше, чем предусмотрено существующей арендной практикой, как скромно отметили специалисты комитета). Но тут уж ничего не поделаешь. Никто никого арендовать жилье не заставляет.
В утешение можно отметить, что за свои деньги арендатор может делать с квартирой и домом абсолютно все, что захочет. Единственное ограничение — "помещение должно использоваться по назначению, исключительно для проживания граждан". Каких именно, остается на усмотрение фирмы. Самое главное, арендатор может сдавать жилье в субаренду. И получать от этого доход. Только нужно помнить, что правительство Москвы в соответствии с постановлением "имеет право на часть доходов, получаемых от сдачи жилого помещения в субаренду". Эта часть станет предметом дополнительного торга между сторонами.
Так что же, власти сдались окончательно и отдадут все московские квартиры в аренду юридическим лицам? Нет, не все. В постановлении говорится еще о двух формах использования государственного и муниципального жилья.
Во-первых, о коммерческом найме, то есть за довольно большие деньги снять квартиру у мэрии может любое физическое лицо. И, во-вторых, о социальном найме — нуждающимся предоставят относительно дешевую муниципальную квартиру. Именно ради этой последней категории жителей Москвы, собственно, все и затевается. Но и юридическим лицам жаловаться не приходится: по предварительным прикидкам департамента муниципального жилья, им в аренду будет отдано не менее 40% всех муниципальных квартир.
ВЛАДИМИР СТУПИН