Сотки с подвохом

Излюбленный российский вариант инвестирования в строительство загородного жилья, похоже, заходит в тупик: ни в одной другой отрасли не наставлено столько барьеров, как чиновничьих, так и законодательных, сколько приходится преодолевать за свой счет игрокам этого рынка. И даже покупатели элитных коттеджей рискуют вместо загородного дома приобрести постоянную прописку в судах.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА, ДЕНИС ВЛАДИСЛАВЛЕВ

Град обреченный

В 2005 году компания "Нафта-Москва" Сулеймана Керимова объявила о запуске масштабного девелоперского проекта "Рублево-Архангельское", представленного широкой общественности как будущий "город миллионеров". В течение нескольких лет структуры члена Совета федерации последовательно скупали паи бывших колхозов и совхозов в трех километрах от Москвы, доведя свои владения до огромных масштабов — порядка 430 га.

По задумке владельцев "город миллионеров" должен представлять собой элитную резервацию с жилым фондом 2,7 млн кв. м, включая виллы, коттеджи и полный комплекс инфраструктуры. Проект был шикарен — в октябре 2005 года его с гордостью представляли на известнейшей профессиональной международной выставке ExpoReal в Мюнхене — превосходный пиар для его дальнейшей перепродажи.

Инвесторы нашлись быстро. Поговаривали, что к проекту присматривался "Базэл" Олега Дерипаски, однако в итоге новыми владельцами стали структуры, близкие собственнику Бинбанка Михаилу Шишханову. Сделку стоимостью около $5 млрд кредитовал Сбербанк, который получил долю 10% в проекте, оговорив в соглашении с Бинбанком возможность увеличения своей доли в дальнейшем. Самому Сулейману Керимову данный участок мог обойтись в сумму существенно меньшую — около $22 млн по оценкам участников рынка.

Продав эту землю, "Нафта-Москва" точно не прогадала. И вот еще почему.

В то время пока стороны сделки договаривались о стоимости вопроса, на месте шла кропотливая работа по оформлению градостроительной и земельной документации проекта. К 2007 году работа еще кипела, однако у нового собственника возник свой взгляд на проект, и его переделали. И новый владелец решил выяснить, а как, собственно, движется дело с оформлением всех бумажек? Оказалось, что дело движется, но с очень и очень большим трудом.

Для того чтобы получить разрешение на застройку и начать строительство, для участка устанавливается вид разрешенного использования. Поскольку речь шла о слишком большом массиве, единый вид использования — многофункциональный — сразу больно бил по карману владельца: так, при изменении вида разрешенного использования под жилищное строительство земельный налог составил бы 0,1% от кадастровой стоимости, а многофункциональный вид использования стоил 1,5% от кадастровой стоимости.

С кадастровой стоимостью тоже была своя хитрость. Кадастровая стоимость земель поселений, "не входящих в черту города", одна. Если включить их в черту города Красногорска, как требовал проект, она другая, в несколько раз больше. Участок в 430 га находится на границе двух районов — Одинцовского и Красногорского. По Москве-реке участок граничил уже со столицей.

Был другой вариант — "распилить" участок на куски. Тогда можно было бы оформить право собственности, получая на каждый такой кусок конкретный вид разрешения. Но в этом случае возникал большой риск уже с будущей инфраструктурой: у проекта еще не было ни утвержденных сетей, ни утвержденных дорог, и не было уверенности в том, что эта инфраструктура появится там, где она предполагалась новым проектом. Например, для сетей требуются землеотводы, попадающие так или иначе на земельные участки за границами проектируемой территории, владельцы которых всячески сопротивляются ограничению их в праве пользования своими земельными участками.

Получив на руки полный расклад, инвестор пришел в ужас. К тому же активность окрестных жителей и бывших колхозных пайщиков грозила статьей расходов в виде постоянной оплаты штата юристов, занимающихся только судебными исками. А бывшие пайщики, оспаривающие права собственности инвестора, вынуждали администрации Красногорского и Одинцовского районов, к которым относилось "Рублево-Архангельское", проводить с завидной регулярностью публичные слушания. Это попросту не давало возможности владельцу оформить всю требуемую документацию, что в результате переносило начало реализации проекта на совершенно непредсказуемый срок.

Можно только догадываться о том, кто выиграл в тот момент, когда контроль над проектом "Рублево-Архангельское" перешел к Сбербанку. Известно одно. На сегодняшний день финансирование проекта Сбербанком заморожено. Перспектива вживую увидеть "город миллионеров" у нынешнего поколения остается туманной.

Земля обетованная

История с "Рублево-Архангельским" — только один пример того, как еще до начала реализации проекта его риски растут в геометрической прогрессии благодаря особенностям нашего земельного и градостроительного законодательства. Отсутствие единой базы данных о таком сложном многопараметрическом объекте, как земля, и постоянно меняющиеся правила игры с законодательством и властью приводят к тому, что просчитать риски инвестиций в любой домик в деревне часто попросту невозможно.

В России нет единого кадастра недвижимости — сведения о земельных участках и об объектах капитального строительства учитываются Роснедвижимостью и БТИ по отдельности. Возможности отследить, какие строения и на каких земельных участках находятся, таким образом, не существует.

"Подготовка проекта строительства связана с большим количеством проблем, о которых не рассказывают ни в архитектурном, ни в строительном институтах,— говорит руководитель проекта "Кингстон" RGI International Group Алексей Назаренко.— Например, рядом с границей принадлежащего нам земельного участка оказалось кладбище, и возникла опасность потери части территории в связи с расширением кладбища за счет появления все новых и новых рядов могил со стороны нашей общей границы. Оказалось также, что можно доказывать где угодно, в том числе в судебных инстанциях, что такие действия кладбищенского начальства незаконны, но ведь даже в случае разрешения конфликта в нашу пользу организация массового перезахоронения представляется чем-то из области фантастики. Единственным разумным решением стало строительство за свой счет крепкого высокого забора, который нельзя сломать и через который нельзя перелезть".

В ходе "дачной амнистии" образовалось огромное количество объектов, сведения о местонахождении которых отсутствуют в принципе. В результате сейчас инвесторы могут неожиданно обнаружить на своем земельном участке вполне законные чужие строения, о которых они и не подозревали. Можно наткнуться и на чужие коммуникации, среди которых газопроводы высокого давления, высоковольтные линии электропередачи, спецузлы связи, канализация и проч., имеющие огромные охранные зоны, на которых нельзя ничего строить по соображениям безопасности. "У нашего проекта чуть было не возникли серьезные проблемы в связи с расположенной поблизости от границы земельного участка больницей, так как долго не удавалось выяснить, есть ли в ней инфекционное отделение и, как следствие, есть ли вокруг больницы зона ограничения на строительство жилья",— рассказывает Алексей Назаренко.

Выявление же местоположения коммуникаций затруднено тем, что многие из них находятся под землей, а единой службы, учитывающей их, нет. Накладывать же сервитуты на земельные участки (дающие право ограниченного пользования чужим участком) владельцы коммуникаций не спешат, поскольку за пользование чужой землей им придется платить.

Так, один инвестор, который планировал строительство коттеджного поселка, никак не мог убедить своего соседа — владельца автозаправочной станции в том, что последний залез на его территорию. Чтобы не обострять конфликт, автозаправщик постепенно убирал с наземной части спорной территории ограждения, осветительные фонари, бытовки, но признавать тот факт, что пользуется чужой землей, и платить за нее не торопился. Точку в споре поставили суд и дотошность инвестора, вынужденного произвести экспертизу, которая показала наличие на спорной территории под землей бензохранилищ, противопожарных хранилищ воды, а также сети электрокабелей автозаправки, что и стало последним аргументом в затянувшемся споре.

Совершенно абсурдной является ситуация, когда для оформления документов требуется определить, где проходит граница между земельным участком и государственным лесным фондом. Как показывает практика, сведения кадастрового паспорта, данные Мослеспроекта и результаты визуального осмотра линии роста деревьев и кустарников не совпадают практически никогда. Инвестору важно знать о положении границы гослесфонда хотя бы потому, что от нее зависит положение линии застройки на земельном участке. Кроме того, государственные органы постоянно пугают владельцев земли судебным оспариванием границ их участков, если выяснится факт захвата гослесфонда, однако на практике установление этого факта возможно, как правило, только после совершения сделки.

Еще одна проблема — наличие нескольких правообладателей у одного и того же земельного участка. Например, часть земельного участка занята огородами, владельцы которых имеют свидетельства или договоры аренды. Эти документы были выданы в начале 90-х годов, когда процедуры регистрации прав не было, а безграмотность чиновников была просто анекдотической. Земельный спор с сотней пенсионеров-огородников, для которых эти огороды являются последней радостью в жизни, может стать для инвестора неразрешимой проблемой.

Казалось бы, здравая идея — публичные слушания по вопросам градостроительных изменений местности. Но на практике эти слушания стали настоящим шантажом застройщиков. Например, по рассказам одного из участников публичных слушаний по вопросу утверждения проекта "Рублево-Архангельское", за пять часов обсуждения были озвучены все личные проблемы местных пенсионеров, но не был рассмотрен ни один вопрос, касающийся проекта.

"Для нас совершенно неожиданным стало противодействие на публичных слушаниях местных жителей выбору в качестве архитектурной доминанты проекта православной церкви,— рассказывает Алексей Назаренко.— Они требовали на месте церкви и прилегающего парка площадью 4 га построить не мечеть или синагогу, а бассейн или футбольное поле".

Все эти проблемы застройщики вынуждены решать на фоне постоянного обновления законодательства в области строительства, межевания и регистрации прав. Пока инвестор пытается оформить свои права на объект в одной инстанции, другая тем временем устанавливает новые правила, что требует нового оформления, и так по кругу. Например, коренным образом реорганизуется система государственных органов регулирования — с 1 марта 2009 года Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография были объединены в одно ведомство — Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В Московской области с 1 марта 2010 года для объединения кадастрового учета и регистрации прав начнется образование единых территориальных отделов ("одно окно").

Сейчас срочно вносятся изменения в закон о регистрации и в закон о государственном кадастре недвижимости. Вдобавок недавно были перераспределены полномочия между органами местного самоуправления — муниципальными районами и поселениями. Закон "О местном самоуправлении" наделил поселения, которые не обладают ни штатом архитекторов, ни соответствующим информационным обеспечением, ни бюджетом на ведение подобной деятельности, значительными полномочиями по утверждению градостроительной документации и по принятию решений о строительстве и вводе объектов строительства в эксплуатацию. Уже сейчас неразбериха с полномочиями приводит к тому, что при утверждении градостроительной документации появляются сразу два решения — совета депутатов поселения и муниципального района. Это, конечно же, удлиняет, усложняет и запутывает процесс.

Более того, Градостроительный кодекс, который вступил в силу в 2004 году, коренным образом изменил порядок придания землям сельскохозяйственного назначения статуса (категории) земель населенных пунктов. Если раньше это можно было сделать, составив и утвердив акт выбора, то теперь — только изменив черту населенного пункта, что связано с внесением изменений в его генеральный план.

Неудивительно, что большинство инвесторов оказались не готовы к таким "русским горкам", которые делают практически бессмысленным процесс планирования. А значит, инвестирование в эту сферу становится крайне рискованным независимо от перспективы роста цен на жилье.

Терра инкогнита

По мнению участников рынка, ни одно решение, принятое в последние годы в области оформления прав на земельные и градостроительные объекты, не облегчило жизнь покупателя и не защитило его права. Если проанализировать законотворческую деятельность в этом вопросе, становится ясно, что все действия направлены лишь на то, чтобы как можно быстрее сформировать полную налоговую базу. Самый удачный ход — "дачная амнистия", когда тысячи людей бросились оформлять право собственности на свои участки, которые и так никто у них не отбирал и которые совершенно спокойно передавались по наследству. Зато налоги стали платить многие — только за первый год "дачной амнистией" воспользовалось четверть миллиона россиян.

При этом законодатель закрыл глаза на то, что же именно оформляют будущие землевладельцы. И все чаще случается так, что на своем участке человек может обнаружить что-либо, принадлежащее соседу на совершенно законных основаниях. Самое неприятное в том, что эта проблема хоть и масштабная, но пока скрытая. Обнаружить такой сюрприз землевладелец может лишь при определенных обстоятельствах, например при совершении сделки.

Те же, кого можно отнести к экономически активному населению, с непродуманностью законодательства столкнулись уже давно. Инвестиции в строящийся коттедж или таунхаус для дальнейшей перепродажи вроде бы дело выгодное. Но в действительности здесь уже давно остро стоит проблема ликвидности такой покупки. И постоянно возникает вопрос: можно ли будет оформить право собственности и вообще получить то строение, коммуникации и инфраструктуру, которые обещал продавец?

Не так давно на Новорижском шоссе строился коттеджный поселок. Покупатели платили дорого: владеть домом в нескольких километрах от Москвы и дышать чистым лесным воздухом — удовольствие недешевое. Пока возводился поселок, строительство подорожало. Чтобы решить эту проблему, инвестор внес изменения в архитектурный проект поселка. Корректива была такая: посередине поселка на центральном газоне был построен огромный торговый центр с подъездами и заездами для разгрузки фур. В инвестиционном контракте, который был на руках у покупателей элитных коттеджей, не оговаривалось, что архитектурный проект изменению не подлежит. Это позволило застройщику совершенно законно изменить его, утвердить и отбить наконец свои дивиденды.

"Ситуация во многом зависит от правильного оформления документов. Например, если заключается договор на строительство либо покупку только одного коттеджа и не оговаривается каких-либо требований к коттеджному поселку в целом, то можно говорить только о соблюдении архитектурных и инженерных требований применительно к покупаемому дому,— поясняет заместитель гендиректора по юридическому консалтингу АКГ "Интерком-аудит" Ирина Мельникова.— Однако и в этой ситуации не все потеряно, поскольку действующее гражданское законодательство предусматривает возможность расторжения любого договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Но для этого придется доказать, что обстоятельства изменились настолько, что "если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях" (ст. 451 ГК РФ). Если стороны не смогут договориться, то расторгнуть договор можно будет в судебном порядке, но при этом покупателю вернут лишь те деньги, которые он заплатил за дом, без возмещения убытков или разницы в стоимости из-за более высокой степени готовности дома/поселка. Руководствуясь этой же статьей, можно попробовать не расторгнуть договор, а внести в него в судебном порядке изменения (если застройщик не согласен сделать это добровольно) и, например, уменьшить покупную стоимость. Однако подобная судебная практика редка, и гарантировать положительный исход спора довольно затруднительно".

Как считают юристы, идеальной защитой для покупателей могут стать указания в договоре на то, что не только дом должен отвечать согласованным техническим требованиям (площадь, количество этажей и так далее), но и то, что застройщик обязуется не вносить в архитектурный проект изменений без согласия покупателей, а за нарушение такого пункта предусматривать штрафы либо возмещение убытков. Однако на практике ни один продавец не хочет вносить какие бы то ни было изменения и дополнения в свой типовой договор. Более того, существуют и такие ситуации, когда не только договор, но даже суд покупателю помочь не может. Правильнее сказать так: теоретически суд помогает, но на практике реализовать судебное решение не представляется возможным.

Например, очень часто встречается ситуация, когда все документы на общий надел под поселок застройщик оформил, однако на отдельные участки его не размежевал. Коттеджи, а точнее, контракты на инвестирование в их строительство успешно продаются, параллельно меняются и владельцы земельного участка, на котором строится поселок. В итоге при смене десятка владельцев найти первого продавца оказывается уже невозможно. А покупатели коттеджей не могут оформить свои права собственности на дом и придомовую землю, так как в Государственном кадастре недвижимости на этом месте зарегистрирован общий земельный участок, который никто не размежевывал.

"В случае если в договоре была установлена обязанность застройщика размежевать участок при продаже коттеджей, покупателям необходимо обращаться в суд с требованием о понуждении застройщика к выполнению этих действий,— говорит директор правового департамента ООО "Нексиа Пачоли" Ирина Баршай.— При отсутствии такой обязанности в договоре возможно предъявление иска в суд об установлении границ земельного участка и внесении соответствующих сведений в земельный кадастр. К участию в процессе имеет смысл привлечь в качестве третьего лица Росреестр. А чтобы избежать такой ситуации, необходимо внимательно изучать договор купли-продажи с застройщиком и требовать, чтобы в нем была установлена обязанность продавца провести размежевание земельного участка с покупателем".

Попытка к бегству

Долгое время проблема была практически неразрешимой, поскольку принуждать к чему-либо, в том числе к межеванию, нерадивого застройщика бессмысленно. С недавних пор законом предусмотрена возможность выделения земельного участка под коттеджем из общего земельного участка. Однако владельцу коттеджа важно не ошибиться при заявлении своих требований в иске. Он должен просить определить и признать за ним долю в праве на земельный участок поселка, а также установить в координатах границы своего земельного участка. Только в этом случае Росреестр сможет выделить земельный участок под коттеджем из общего, а общий — уточнить. Затраты на представительство в суде и судебную экспертизу потом можно взыскать с застройщика.

Самой неприятной является ситуация, когда у застройщика заканчиваются деньги на строительство и он с целью получения у банка кредита передает земельный участок поселка в залог. В результате банк может блокировать все действия застройщика по разделу земельного участка. Хуже того, обременение в виде ипотеки даже после раздела переносится на все образовавшиеся части, в том числе на земельные участки под коттеджами. Последствия могут быть просто катастрофическими. Застройщик не возвращает кредит, а банк изымает земельные участки под коттеджами. При самом благоприятном развитии ситуации землю придется повторно выкупать или арендовать под немаленькую ставку.

Отдельная тема — коммуникации. Домов настроено много, а вот нормальный газ, электричество и канализация во многих из них — предел мечтаний покупателей. Очень часто инвесторы, которые зашли в проект с неутвержденными коммуникациями десятыми по счету, подключают их на небольшой срок, чтобы избежать громкой ссоры с покупателями, а потом тихо уходят. Идеальный вариант — это когда удается продать такой проект одиннадцатому инвестору, что часто и происходит.

Вдобавок сегодня никто не может гарантировать приобретателю земельного участка, что границы земельного участка определены правильно. В России первичными являются данные Государственного кадастра недвижимости, и еще совсем недавно землеустроители не несли никакой ответственности за геодезические ошибки. Так что на практике полезная площадь земельного участка после покупки может существенно уменьшиться, поскольку в него безосновательно включили дорогу, реку, овраги. Могли вообще весь участок при сохранении конфигурации переместить на несколько десятков метров от его фактического положения или даже поместить его с противоположной стороны дороги, а были случаи, что путали север с югом.

Все это относится к тем, у кого участок все-таки есть, хотя бывает и так, что людям продают участки, которых у них не будет. Это относится к одной из самых ныне распространенных форм загородной застройки — таунхаусам. Загоревшись идеей купить один из двухэтажных домиков-двойников, покупатели сначала не придают никакого значения тому, что таунхаус — понятие, которое в российском законодательстве даже не сформулировано. А значит, при оформлении прав собственности статус этой постройки будет формироваться по формальным признакам.

Поскольку у таунхаусов единый фундамент, российское законодательство трактует такую постройку как многоквартирный дом. В таком случае никаких земельных наделов — к примеру, лужайки перед входом в таунхаус — владельцу такого дома принадлежать не может. Все свои действия, как и в многоквартирном доме, этот владелец должен согласовывать со всеми жильцами. Это на корню убивает не только идею отдельного загородного жилья, но самое главное — удешевляет стоимость такого объекта.

Около двух лет назад в одном красивом поселке Красногорского района кипели настоящие страсти. Покупатели таунхаусов, заплатившие в том числе и за землю, подали иск в суд, чтобы тот признал их права собственности как на сами таунхаусы, так и на лужайки перед этими строениями. В результате все покупатели получили судебные предписания, где их собственность черным по белому назвали квартирами, никаких лужаек в собственности не подразумевающими. И после нескольких лет нервотрепки, споров и судов ничего не изменилось.