В поисках источника
В последние годы одним из основных драйверов роста российской экономики выступали относительно дешевые и доступные иностранные кредиты. Сегодня этот ресурс фактически отсутствует. Низкий уровень спроса на качественные объекты коммерческой недвижимости, декомпрессия ставок капитализации (cap rates), дефицит заемного капитала, проблемы с обслуживанием долговых обязательств — все это, кажется, ставит крест на новых проектах и возобновлении строительства. Однако, несмотря на это, привлечь финансирование в проекты сегодня все же возможно.
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg, считает, что самым распространенным способом привлечения финансовых средств в проект коммерческой недвижимости остается соинвестирование. По его мнению, в текущей ситуации соинвестирование стало даже популярнее, чем кредитование ввиду крайне ограниченной выдачи кредитов банками. "При соинвестировании текущий девелопер проекта привлекает еще одного инвестора/девелопера, который может вложить в строительство "живые" деньги. При этом изначальный девелопер проекта, со своей стороны, предоставляет проектную документацию, проведенные изыскательские работы, земельный участок, подключенную инженерную инфраструктуру — то есть все то, что было сделано по проекту до момента поиска соинвестора. Соинвестор же оценивает вклад изначального девелопера по сниженной стоимости (ниже фактических затрат), таким образом получая для себя большую долю в проекте", — говорит господин Волошин.
Самый популярный путь
Еще одна схема привлечения финансирования используется в основном при продаже готовых объектов недвижимости. В этих случаях покупатель может предлагать продавцу стоимость ниже оцененного текущего дохода от данного объекта с условием, что через определенный период времени, когда доходы от объекта возрастут (повысятся ставки аренды), покупатель доплатит еще часть суммы, заранее оговоренную сторонами.
Николай Вечер, директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, считает, что такая схема финансирования являлась самой "популярной" в сфере коммерческой недвижимости в 2009 году. "Чаще всего проекты переходили под контроль банковских групп. Сбербанк и ВТБ даже создали специальные дочерние структуры для решения проблем, возникающих при этом. Банки также, правда, весьма неохотно, поддерживали уже открытые кредитные линии для девелоперов по конкретным проектам. Практически полный уход из России западных инвестиционных фондов оживил сектор private equities. Конечно, при этом масштаб инвестиций существенно снизился, но зато процедура принятий решений более гибка и мобильна. Так, например, в Санкт-Петербурге заметно активизировались как финские, так и норвежские инвесторы с объемом инвестиций до 10 млн долларов на один проект. При этом значительный интерес для них представляет сектор гостиничной недвижимости, пострадавший от кризиса в меньшей степени, чем офисная, складская или торговая недвижимость", — говорит господин Вечер.
Докредитование
В целом объемы кредитования банками объектов коммерческой застройки сейчас очень низкие. В основном банки "докредитовывают" начатые проекты, по которым уже выдавался кредит этим же или другим банком. Если банк сам кредитовал объект, находящийся сейчас на промежуточной стадии строительства и нуждающийся в финансовых вливаниях для окончания стройки, банку выгоднее выделить средства на завершение строительства и затем продавать готовый объект, нежели получать в собственность залоговый недострой, который невозможно продать.
Кредитование объектов, находящихся на стадии проектирования, строительство которых еще не начато, происходит лишь в единичных случаях и является, скорее, исключением из общей практики.
Александр Волошин, отмечает, что при принятии банком решения о кредитовании проекта приоритетом является репутация девелопера. "Именно девелопера объекта банковские эксперты оценивают прежде всего — реализованные им проекты, его текущую финансовую ситуацию, предыдущую кредитную историю и т. д. Если девелопер проходит оценку банка с положительным результатом, конкретные детали его проекта имеют второстепенное значение. Безусловно, за последний год квалификация банковских экспертов по недвижимости значительно выросла, поскольку банкам пришлось вплотную заниматься реализацией полученных залоговых объектов и более внимательно рассматривать заявки на кредитование. Но пока этой квалификации недостаточно для проведения профессиональной экспертизы. Поэтому, при условии что заемщик не вызывает у банка сомнений, кредит может быть предоставлен в равной степени и под торговый, и под офисный объект. Здесь значительную роль играет презентация проекта девелопером, качество представленного инвестиционного меморандума, полнота финансовых расчетов и т. д. При этом получить кредит под объект жилой застройки в текущей рыночной ситуации пока проще, чем под коммерческую недвижимость — ввиду разницы в сроках окупаемости инвестиций", — говорит господин Волошин.
Николай Вечер говорит, что в первой половине 2009 года банковское кредитование сектора коммерческой недвижимости практически прекратилось. Реальные кредитные ставки превышали 20%, что делало проекты практически неокупаемыми. Ситуацию подогрели федеральные власти тем, что, панически боясь скачка инфляции, они стали сжимать денежную массу и повысили ставку рефинансирования. Постепенно, однако, обстановка менялась, и во втором полугодии банковская ликвидность была практически восстановлена, а ставка рефинансирования значительно снижена. "Однако банки по-прежнему считают риски девелоперов достаточно высокими и неохотно кредитуют застройщиков. Исключения возможны лишь в тех случаях, когда проекты в достаточно высокой стадии были заложены в банки и сейчас перешли в их собственность. В этой ситуации банкам зачастую проще продолжить кредитовать эти проекты (при условии полной смены команды менеджеров), чтобы реализовывать их в уже готовом виде, что, естественно, повышает как цену объекта, так и его ликвидность. На начало года банки предлагали свои кредитные продукты для девелоперов со ставками на уровне 15-17 процентов", — говорит господин Вечер.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, говорит, что даже в случае если заемщик предоставляет залог, банк тщательно проверяет финансовое состояние заемщика и дает в кредит не более 50-60% от стоимости залога.
"Кроме того, банки существенно повысили требования к оценке рисков проектов. В частности, к определению залоговой стоимости объекта. По некоторым банкам встречались существенная недооценка по рыночной стоимости объекта, когда залоговая стоимость объекта рассматривалась в цифрах в разы ниже, нежели рыночная стоимость", — говорит господин Тетыш.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, говорит, что классическое проектное финансирование не ушло с рынка окончательно: банки продолжают искать новые проекты, правда, сегодня тактика их поведения стала более консервативной. Если до кризиса можно было получить кредит в размере до 70-80% от стоимости проекта, то сейчас речь идет максимум о 50-60% и то — при наличии хорошего залога. К недостаткам такой схемы можно отнести краткосрочный характер привлекаемых средств (от 1,5 до 3 лет), высокие процентные ставки (15-20%), а также недостаточность залоговой базы.
Гораздо больше шансов получить финансирование у проектов, которые уже строятся и находятся в достаточно высокой стадии готовности. В этом случае девелоперу имеет смысл оформить проект как объект незавершенного строительства. Такой шаг делает его более ликвидным в качестве залога и повышает шансы на кредитование.
Разумная альтернатива
"Разумной альтернативой проектному финансированию можно назвать ломбардное финансирование под залог третьих активов (при наличии качественного залога) и привлечение средств под гарантии национальной экспортных кредитных агентств (НЭКА). Кстати, именно последняя схема получает все большее распространение на нашем рынке, в частности, именно по ней реализуется проект отеля Four Seasons в "Доме со львами" около Исаакиевской площади", — говорит господин Пашков.
Как правило, НЭКА создаются при участии государства, однако их роль в некоторых странах иногда могут играть банки или страховые компании. НЭКА обычно не выделяют финансирования, а предоставляют страховое или гарантийное покрытие рисков банкам, которые осуществляют финансирование по сделке. Для зарубежных банков реализация подобных схем кредитования является чрезвычайно привлекательным видом бизнеса ввиду их безрисковости. НЭКА обеспечивает страхование 95-100% экономических и политических рисков финансирующего банка, в то же время это источник недорогого фондирования для российского банка.
Финансирование под гарантии национальных экспортных агентств является одним из самых дешевых по стоимости (10-12%) и длинных по сроку (от 5 до 10 лет) видов финансирования. Для сравнения: кредиты за счет средств, привлеченных на российском рынке, банки выдают в среднем на срок до 3 лет. Девелоперу это дает возможность завершить проект, а "длинные" деньги понижают риск дефолта по погашению кредитных обязательств.
Если обратиться к небанковским формам финансирования, стоит отметить, что начали активизироваться игроки (в основном это околофинансовые структуры), готовые приобрести долю в акционерном капитале компании-собственника проекта. Как правило, их требования далеки от текущих рыночных реалий — запрашиваемая доходность на вложенные средства составляет 30-35% годовых. Однако для некоторых девелоперов, уже начавших строительство объектов и испытывающих недостаток средств для их завершения, это тем не менее может стать неплохой альтернативной. Даже нулевая доходность на собственные средства, которую можно получить при привлечении соинвестора, в сравнении с серьезными убытками от заморозки проекта, является в итоге гораздо более разумным вариантом. Основными преимуществами стратегии также является диверсификация рисков управления проектом и инвестиционных рисков между партнерами.
"В следующем году, по мере стабилизации ситуации на рынке недвижимости, можно прогнозировать, что все вышеперечисленные способы финансирования будут активно возвращаться в наши реалии. В частности, последние переговоры с крупными банками позволяют говорить, что они вновь начинают рассматривать возможность кредитования строительного сектора. А любая конкуренция за проекты приведет к снижению процентных ставок и смягчению условий кредитования", — резюмирует господин Пашков.